Mange ønsker på ett eller annet tidspunkt å overføre boligen sin til sine arvinger. Uavhengig av hvilken situasjon du befinner deg i er det en del problemstillinger og dilemmaer det kan være nyttig å ha tenkt igjennom i forkant av en slik prosess. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om overdragelse av eiendom, dokumentavgift, viktige regler du må forholde deg til og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Kort fortalt  

Mange ønsker på ett eller annet tidspunkt å overføre boligen sin eller eiendom til sine arvinger. Noen velger å testamentere eiendommen sin bort etter sin død, mens andre av ulike årsaker ønsker å gjøre overføre eiendom til barn mens de fortsatt lever. Det er en del problemstillinger og dilemmaer det kan være nyttig å ha tenkt igjennom i en slik prosess slik at man unngår uforutsette økonomiske belastninger og konflikter innad i familien. Alle familier er forskjellige, og en rekke behov og utgangspunkt må hensyntas i en slik prosess. Senere i artikkelen vil vi se nærmere på noen ulike scenario knyttet til overføring av eiendom.

Når man overfører eiendom til arvinger er det vanlig å gjøre dette gjennom en kjøpsavtale eller et gavebrev. Det er anbefalt at man ved overføring av eiendom tinglyser på eiendommens blad i grunnboken.  Den nye eieren fyller ut skjøte som sendes til statens kartverk for tinglysing. Tinglysning av et skjøte utløser et gebyr på 525 kroner.

Når man skal overføre eiendom som arv må man forholde seg til gjeldende lovverk og regler. Arveavgiften bortfalt i 2014, men det er en rekke skatteregler man må forholde seg til ved overføring av eiendom.

Det kanskje aller viktigste man må være bevisst er dokumentavgift. Dersom foreldre ønsker å overføre en eiendom eller bolig til sine barn mens de enda lever er mottaker pliktig å betale dokumentavgift til tross for at gaven er å anse som forskudd på arv.

Dersom en av foreldrene har gått bort, og det er snakk om overføring av et uskiftebo vil man kunne få fradrag i dokumentavgiften. Dette gjelder den delen av eiendommen eller boligen man arver etter den avdøde forelderen. I slike tilfeller er det viktig å påpeke at arven kan bli noe mindre da den gjenlevende ektefellen har krav på ektefellearv.

Dersom eiendommen derimot overføres etter foreldrenes død er man fritatt dokumentavgift. Det er her viktig å påpeke at dersom man er flere søsken får man kun fritak for hver enkelts rettmessige arveandel.

Hva koster det?

Som nevnt kan en overdragelse av eiendom utløse dokumentavgift. Dersom foreldre ønsker å overføre en eiendom eller bolig til sine barn mens de enda lever er mottaker pliktig å betale dokumentavgift til tross for at gaven er å anse som forskudd på arv. Er man flere søsken og den ene ønsker å overta, må denne personen betale dokumentavgiften for den/de andre arvingenes halvdel. Dokumentavgiften er 2,5% av eiendommens verdi, og det er viktig å påpeke at markedsverdien skal vurderes og fastslås uavhengig av den kjøpesummene partene er enige om.

Dersom man ønsker å selge eiendommen man har fått overført videre må man også være bevisst på gjeldende regler for gevinstskatt. Dersom foreldrene har bodd i boligen i under et år tilkommer gevinstskatt. Ved salg av fritidseiendom er regelen fem år.

Er det nødvendig?

Tenker man rent økonomisk vil det kanskje lønne seg å vente med overføring av eiendom til etter foreldrenes bortgang. Da blir man ikke belastet med dokumentavgift. Dette gjelder særlig dersom man er flere søsken, og kun et av barna skal overta eiendommen. Også i en situasjon hvor den ene forelderen har falt fra kan det være økonomisk ugunstig å overføre eiendom før begge foreldre er gått bort. Det kan selvsagt være mange andre faktorer som spiller inn i en slik prosess enn det økonomiske aspektet. Det kan være lurt å involvere en advokat slik at man er sikret en rettferdig og god prosess for alle parter.

Hvordan gjennomføre overdragelse av eiendom?

Når man overfører eiendom til arvinger er det vanlig å gjøre dette gjennom en kjøpsavtale eller et gavebrev. Den nye eieren fyller ut skjøte som sendes til statens kartverk. Tinglysning av et skjøte utløser et gebyr på 525 kroner. Dette er en forenklet fremstilling av prosessen, og mange faktorer spiller inn. Er foreldrene gått bort, eller lever de? Er det en eller flere arvinger? Har arvingene ulike ønsker og tanker rundt eiendommen som overføres?

Det kan være nyttig å se på noen ulike scenarier som illustrerer overdragelse av eiendom.

Scenario 1

‍Du og din bror har mistet begge foreldrene deres og har nå arvet barndomshjemmet. Foreldrene deres var gjeldfrie. Broren din har akkurat flyttet inn i nytt hus og ønsker å selge barndomshjemmet. Selv ønsker du gjerne å kunne bo der. I dette tilfellet har både du og broren din krav på arv tilsvarende 50% av verdien i eiendommen. Dere har ulike ønsker. Dersom din økonomiske situasjon tillater det, kan du kjøpe broren din ut av eiendommen ved å betale ham halvparten av eiendommens markedsverdi. Da foreldrene dine er bortfalt, trenger du ikke betale dokumentavgift.

Scenario 2

‍Du og din bror har mistet begge foreldrene deres og har nå arvet barndomshjemmet. Foreldrene deres var gjeldfrie. Dere har naturlig nok sterke følelser knyttet til barndomshjemmet, og begge ønsker å bo der og kjøpe ut den andre. Dersom dere ikke blir enige, er vanlig rettspraksis at eiendommen må selges.

Scenario 3

‍Begge foreldrene dine lever, men de ønsker å flytte inn i en mindre leilighet. Eiendommen de eier, er verdt 3 millioner, og du er deres eneste barn. Du ønsker å overta barndomshjemmet. Foreldrene dine ønsker ikke markedsverdi av barndomshjemmet, de er glade for at du vil overta. Sammen avtaler dere at du skal betale 1.5 millioner, du får dermed verdier tilsvarende 1.5 millioner i gave. Overdragelse er dermed å regne som et såkalt “gavesalg”. Da foreldrene dine fortsatt lever må du fylle ut skjøte, samt betale dokumentavgift tilsvarende 2.5% av boligens markedsverdi.

Scenario 4

‍Din far døde for flere år siden, og din mor døde nylig. Du er enearving. Din mor flyttet for et halvt år siden inn i et nytt hus. Du ønsker å selge dette huset med størst mulig gevinst. Da din mor kun har bodd i huset i seks måneder pålegges du i utgangspunktet gevinstskatt da hovedregelen er at man må ha bodd i boligen i minst 12 måneder for å selge skattefritt. Løsningen for å her kunne selge med størst mulig gevinst er at du selv bor i huset i 12 måneder for deretter å selge.

Sentrale begreper

• Dokumentavgift: Dokumentavgift er en avgift som man må betale ved tinglysing av et dokument som overfører fast eiendom. Dokumentavgiften er fastsatt til 2.5% av eiendommens verdi.
  
  
• Tinglysing: I Norge er det Kartverket som er tinglysingsmyndighet. Når man tinglyser en eiendom registrerer man en rettighet i grunnboken. Formålet er rettsvern for rettigheten.
  
  
• Skjøte: Skjøte er et dokument som overfører en fast eiendom fra en eier til en ny. Når man tinglyser et skjøte gir man den nye eieren rettsvern for sin eiendomsrett.
  

• Markedsverdi: Markedsverdien er det beløpet megler eller takstmann mener boligen er verdt med utgangspunkt i dagens boligmarked.
  

• Gevinstskatt: I noen tilfeller belastes man med gevinstskatt når man skal selge eiendom eller bolig. Gevinstskatt er differansen mellom boligens inngangsverdi og det du selger den for. Skattesatsen er på 22%.
  

Viktig å huske på

Det er viktig å huske på at overføring av eiendom kan vekke mange følelser. Det kan være mange faktorer som spiller inn i en slik prosess, og da spesielt det økonomiske aspektet. Mange hensyn og behov må tas, og en felles forståelse for de involverte rundt hvordan man skal løse saken er viktig.  Det kan være lurt å involvere en advokat som kan holde i det formelle. Slik er man sikret en rettferdig og god prosess for alle parter.