Vil du vite mer om sameie? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om sameie, inkludert lover og regler, vedtekter, oppløsning, hva som skiller sameie fra andre eierformer, fordeler og ulemper med sameie, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Hva er et sameie?

Sameie vs. borettslag: Når to eller flere personer eier noe sammen, så foreligger det et sameie. Et sameie er en av de to hovedmåtene å organisere det å eie og bo sammen på i Norge. Enten det er i rekkehus eller i blokk. Den andre måten er borettslag, og selv om både borettslag og sameier har visse likhetstrekk, finnes det også en del forskjeller som er viktig å være klar over når en er på boligjakt. I et sameie kjøper man en ideell andel av sameiets eiendom. Det vil si at dersom du kjøper 1/20 av bygget og tomten, så er eier du 1/20 av sameiet. I et borettslag eier man en andel i borettslaget, mens det er borettslaget som står som eier av eiendommen. Begge eierformer gir bruksrett til en bestemt bolig.

Eksklusiv bruksrett til sin seksjon: I et eierseksjonssameie er arealene seksjonert opp og eierne i sameiet har eksklusiv bruksrett til sin seksjon. De øvrige arealene i bygget er fellesarealer, og alle i sameiet har i utgangspunktet lik rett å bruke disse. At seksjonseieren har eksklusiv bruksrett til sin seksjon, innebærer at vedkommende kan bruke seksjonen slik han eller hun selv ønsker. Med andre ord kan seksjonseieren nekte andre i sameiet å benytte seksjonen og han eller hun kan gjøre endringer innad i sin seksjon, forutsatt at endringene ikke påvirker byggets konstruksjon, fellesarealer eller forårsaker ulemper for andre i sameiet.

Vedlikehold i sameie: Når en bor sammen, enten det er i borettslag eller i sameie, følger det med en del ansvar i forhold til vedlikehold. Både i borettslag og i sameie er du ansvarlig for vedlikehold av apparater, utstyr, ledninger, rør, vinduer, inventar og innvendige flater i boligen. I tillegg er du ansvarlig for reparasjon eller utskiftning av rør, gulv- og himlingsplater, gulvbelegg, skap, benker, rør, ledninger, utstyr, inventar, apparater, skillevegger og innvendige dører. Vær imidlertid oppmerksom på at det ikke er ditt ansvar å skifte ut ytterdører og vinduer eller å reparere eller skifte ut tak, rør og ledninger som er innebygd i bærende konstruksjon, bjelkelag eller bærende veggkonstruksjoner. Merk også at sameiet kan fordele dette vedlikeholdsansvaret på andre måter så lenge dette fastsettes i sameiets vedtekter.

Sentrale begreper

For å gi en bedre forståelse av sameie som eierform, vil vi i denne seksjonen gjør vi rede for noen sentrale begreper knyttet til sameie og de reglene som følger med denne eierformen.

Vedtekter: Vedtektene er formelle beslutninger som fattes av styret i sameiet. I følge eierseksjonsloven skal alle sameier ha vedtekter. Man behøver ikke å regulere mye med disse vedtektene, men det er likevel vanlig at de er noe omfattende. Hvert år skal sameiet holde et årsmøte hvor vedtekter kan fastsettes eller endres og for å kunne endre vedtekter kreves det et flertall på minst to tredjedeler. Enkelte særlig inngripende vedtekter krever dessuten 100% enighet.

Det er også vanlig at det utarbeides ordinære ordensregler for sameiet. Dette kan eksempelvis være begrensninger knyttet til dyrehold, når det skal være stille, hva som kan oppbevares i fellesområdet osv.

Oppløsning: Det finnes mange grunner til at man på et tidspunkt vil ønske en oppløsning av sameiet. Noen ganger kan det være fordi man har behov for å frigjøre kapital, mens det andre ganger kan være at sameieforholdet ikke fungerer på en hensiktsmessig måte. Med mindre noe annet er avtalt mellom sameierne, står sameierne fritt til å selge sin andel. I enkelte tilfeller kan det være vanskelig å få den prisen en ønsker dersom en må dele eiendommen med andre mennesker, og i slike tilfeller har sameieren opplysningsplikt om uenigheten mellom nåværende sameiere. For å oppløse et sameie, trenger man ikke å ha noe grunn for det, men man må gi et varsel med en rimelig frist til de andre sameierne.

Forkjøpsrett: Når du skal selge eller kjøpe bolig, må du være klar over forkjøpsretten og vite hvordan denne kan spille inn. De øvrige beboerne i borettslag og sameier kan ha forkjøpsrett til å kjøpe en bolig i sameier og borettslag. Dersom sameieforholdet reguleres av sameieloven, vil de øvrige sameierne ha forkjøpsrett ved oppløsning av sameiet eller i forbindelse med tvangssalg. I slike tilfeller vil kjøpesummen være den samme som det kjøperen betalte for den, med mindre denne summen åpenbart ville være underpris. Hvis sameieforholdet reguleres av eierseksjonsloven, er det som utgangspunkt ingen forkjøpsrett, men forkjøpsrett kan fastsettes i sameiets vedtekter.

Lønnsomhet

Utleie: For å kunne vurdere lønnsomheten av ulike eierformer, må du tenke på hva som er formålet med kjøpet ditt. De fleste kjøper bolig for å bo der selv, mens andre kjøper bolig med det formål om å leie den ut eller med mulighet for å leie den ut i fremtiden. Dette bør du tenke godt gjennom før du bestemmer deg for eierform. Kjøper du leilighet i borettslag, må du forholde deg til en rekke begrensninger knyttet til utleie av leiligheten, mens i et eierseksjonssameie står du mye mer fri til å leie ut leiligheten når du selv ønsker og så lenge du vil.

Fellesgjeld og felleskostnader: Du må også ta fellesgjeld og felleskostnader i betraktning. Både i borettslaget og i eierseksjonssameier må du betale felleskostnader, noe som blant annet inkluderer strøm i fellesarealer, vaktmester, vedlikehold, Kabel-TV, internett, offentlige avgifter og forsikring. I borettslaget er gjerne fellesgjelden bakt inn i felleskostnadene, mens du i eierseksjonssameie må betale den fulle prisen ved kjøp. Før du kjøper leilighet, bør du få en oversikt over disse utgiftene og gjerne forhøre deg om det foreligger planer for fremtidige utbedringer som vil påvirke felleskostnadene i fremover.

Dokumentavgift: En annen viktig forskjell på leiligheter i borettslag og i eierseksjonssameier er dokumentavgiften. Dokumentavgiften er en avgift som betales til statskassen når det overføres hjemme til fast eiendom. Dokumentavgiften ligger på 2,5% av kjøpesummen og vil derfor utgjøre en betydelig del av totalsummen for boligkjøpet. I borettslag trenger man ikke betale dokumentavgift fordi det ikke overføres hjemmel til fast eiendom i slike tilfeller (eieren er enda borettslaget). Kjøper du derimot selveierleilighet i et eierseksjonssameie, må du betale dokumentavgiften på 2,5%. Dette må tas med i regnestykket når du vurderer hva som er det mest lønnsomme alternativet. Kjøper du en leilighet til 4 millioner kroner, så vil med andre ord dokumentavgiften komme på 100.000 kroner i tillegg.

Alternative eierformer

Før du bestemmer deg for å kjøpe bolig, bør du skaffe deg oversikt over de ulike eierformene som finnes for å se hva som passer best for deg. Nedenfor gir vi en oversikt over de vanligste eierformene i Norge.

Borettslag: Kjøper du leilighet i et borettslag, så kjøper du en andelsleilighet. Du kjøper ikke leiligheten i seg selv, men en andel i et borettslag som så gir deg bruksrett til en bestemt leilighet i borettslaget. I borettslaget har du begrenset mulighet til å leie ut leiligheten, og dessuten kan borettslaget fastsette ulike regler som andelseierne må følge. Dette kan for eksempel være tilknyttet dyrehold eller bruk av fellesarealer. Før du kjøper andelsleilighet er det lurt å sette seg inn i borettslagets vedtekter. Ved kjøp av andelsleilighet i borettslag slipper du å betale dokumentavgift til staten.

Aksjeleilighet: Når en kjøper aksjeleilighet, så kjøper du en aksje i et boligaksjeselskap som så gir deg bruksrett til en leilighet. Ellers er det ikke mange forskjeller mellom aksjeleiligheter og andelsleiligheter i borettslag. Også ved kjøp av aksjeleilighet slipper du å betale dokumentavgift, og det vil vanligvis være restriksjoner knyttet til utleie av aksjeleiligheter.

Tomtefeste: Ved tomtefeste eier man boligen, men leie tomten hvor boligen står. Ofte oppstår det problemer knyttet til tomtefester som er knyttet til lengden på avtalen og råderetten over eiendommen mens den leies. I utgangspunktet har festeren den samme fysiske råderetten over tomten som grunneieren har, men det er ikke uvanlig at grunneier vil ta i bruk enkelte rettigheter som rett til parkering, vei eller det å ha trær på tomten.

Obligasjonsleilighet: I obligasjonsleilighet betaler leieren en viss sum til eieren av leiligheten for å få rett til å leie med pantesikkerhet for innskuddet. Eieren er kun forpliktet til å betale tilbake den samme summen som ble lånt ut, og leieren vil da ikke kunne dra nytte av en eventuell prisstigning. Derfor oppstår det ofte problemer knyttet til obligasjonsleiligheter, og derfor anbefales det at du heller vurderer andre alternativer. Det er ikke lenger lov å inngå nye avtaler om denne type innskudd, men det finnes enda en del eksisterende avtaler.

Er sameie en god idé?

Det å bo i et sameie kan være en god idé for mange. Det avhenger imidlertid av ditt formål med kjøp av bolig og dine preferanser. Alle eierformer har visse fordeler og ulemper og du må vurdere hva som er viktigst for deg når du er på boligjakt.

I de fleste tilfeller vil ikke eierform være avgjørende for hvilken leilighet en ender opp med å kjøpe. Unntaket er hvis du kun kjøper leilighet med hensikt om å leie den ut. I slike tilfeller bør du unngå eierformer der det finnes restriksjoner på utleie. Dette gjelder andelsleilighet i borettslag og aksjeleilighet. Skal du kun leie den ut, er det en bedre idé å kjøpe en selveierleilighet. Skal du imidlertid bo der selv, så er det flere andre faktorer du bør tenke på. Aller viktigst er det at du liker leiligheten, at den har det du trenger og en beliggenhet som du er fornøyd med.

Du må også ta dokumentavgiften i betraktning da denne vil spise en del av budsjettet i tilfeller der det kreves dokumentavgift. Dersom du tenker å bo i leiligheten du kjøper og du ønsker å spare pengene som går til dokumentavgift, kan det være en bedre idé å kjøpe andelsleilighet i borettslag eller en aksjeleilighet.

Om det er en god idé vil også avhenge av hvor stor fellesgjelden eventuelt er og hvor høye felleskostnadene er. Dette bør du få en oversikt over før du bestemmer deg for å kjøpe en leilighet. Spør megler om det kan fremskaffes en oversikt - også over eventuelle planer for fremtiden som kan påvirke felleskostnadene.

Til slutt bør du finne ut hvilke regler som gjelder i sameiet der du vurderer å kjøpe bolig. Ulike regler kan være fastsatt i vedtektene og det er ikke sikkert at disse er forenelig med den livsstilen du ønsker å leve. Har du for eksempel husdyr, så bør du sjekke om det er begrensninger på dyrehold. Få en oversikt over alle vedtektene slik at du får et helhetlig bilde av hvordan det er å bo i sameiet.

Viktig å huske på

Før du bestemmer deg for å bo i et sameie, bør du være inneforstått med at dette kommer med ulike former for ansvar. Dersom en av sameierne misbruker eierskapet sitt på en måte som fører til tap for de andre sameierne, så kan det føre til utløsning av sameier. I slike tilfeller må sameieren gi fra seg sin andel mot et vederlag, og i noen tilfeller kan det føre til erstatningskrav. I alle tilfeller må krav om utløsning avgjøres av en domstol.

Dersom du kjøper deg leilighet i et eierseksjonssameie, er det også viktig å vite at du kan være med å påvirke sameiet på den årlige generalforsamlingen. Har du ikke mulighet til å stille opp selv, så kan du sende en fullmektig. Ofte ser en i innkallinger til årsmøtet at det uriktig opplyses om at en fullmektig kun kan være fullmektig for én sameier, men dette er feil da det ikke settes noen slike begrensninger i eierseksjonsloven.