Lurer du på hva det koster å tegne eierskifteforsikring? Vi forteller deg alt du trenger å vite om prisen på eierskifteforsikring, inkludert hva eierskifteforsikringen dekker, andre alternativer, hvordan du kan spare penger, om det er verdt det, og mye mer. Les vår guide, så unngår du å betale for mye.

Forsikring for boligsalg

Som med de aller fleste typer forsikringer vet du ikke hvor viktig eierskifteforsikringen er før du faktisk får bruk for den, men du kan spare enorme summer på å ha denne forsikringen dersom du skal selge bolig. Eierskifteforsikring gjør at du som selger slipper å stå personlig økonomisk ansvarlig hvis kjøper av boligen oppdager feil eller mangler i etterkant av salget. Krav som blir reist i forbindelse med eierskifte av bolig, kan fort komme opp i flere hundre tusen kroner, og dette kan bli en økonomisk katastrofe hvis du ikke har forsikring.

Økonomiske krav kan reises i hele fem år etter overtakelsen, og selv om dette er feil du ikke visste om, kan kravet fortsatt være berettiget fra kjøpers side. Med eierskifteforsikringen slipper du å forholde deg til dette, siden forsikringsselskapet tar seg av både rettssaken og et eventuelt oppgjør med kjøper. Profesjonelle advokater som har spesialisert seg på boligtvister, tar seg av alt av kommunikasjon og ansvar rundt saken.

Hvis du kjøper bolig er det viktig å huske at eierskifteforsikringen ikke er en garanti for at du får erstatning dersom du går til sak, og det er heller ikke en garanti for forsikringsselskapets side om at alt er i orden med boligen. Fordelen for deg som kjøper er at kravet ditt rettes mot en betalingsdyktig part, og ikke direkte til selger. På en annen side kan det være vanskelig å vinne frem med kravet ditt når motparten er et forsikringsselskap og ikke en privatperson. Med andre ord er det ikke nødvendigvis mindre risikofylt å kjøpe bolig av noen som har tegnet eierskifteforsikring.

Eierskifteforsikring har for øvrig byttet navn til boligselgerforsikring, men er av mange fortsatt omtalt som eierskifteforsikring. Vi bruker derfor dette ordet i guiden.

Store variasjoner i pris

Prisen på eierskifteforsikring varierer en god del, og er basert på både den endelige salgsprisen og hvilken boligtype det er snakk om. Det foreligger en egen promillesats for hver boligtype, der eneboliger ligger i det øvre prissjiktet, og andel i borettslag i det nedre prissjiktet. I etterkant av salget vil megler eller advokat trekke forsikringspremien fra den endelige salgssummen i oppgjøret. Dette er en engangssum, og etter overtakelse varer forsikringen i fem år.

Alt mellom 2.000 og 40.000 kroner regnes som vanlig, og maksprisen ligger ofte på 20.000 - 50.000 kroner. I de tilfellene der du ikke har en boligsalgsrapport, risikerer du at forsikringen blir dyrere.

Prisene for de ulike boligtypene fordeler seg omtrent slik:

Enebolig: cirka 4,5 promille av salgssummen, minimum 9.000 - 10.000  kroner.

Selveierleilighet: cirka 3,25 promille av salgssummen, minimum 4.000 - 4.500 kroner.

Andel og borettslag: cirka  2 promille av salgssummen, minimum 2.000 - 2.500 kroner.

Tomt, hytte eller annen fritidseiendom: cirka 4,25 promille av salgssummen, minimum 7.000 - 7.500 kroner.

Enten du tegner forsikring via en megler eller en advokat, vil avtalen de har med forsikringsselskapet også kunne påvirke prisen du må betale for forsikringen. Forsikringsselskapene vil vanligvis ikke selge deg eierskifteforsikring dersom dette ikke gjøres gjennom advokat eller megler. At ansvaret på boligsalget ligger på advokat eller megler oppleves som tryggere for forsikringsselskapet, da de anser det som mindre sannsynlig at det vil komme krav i etterkant som er berettiget.

Selger du privat kan du dermed gå glipp av denne forsikringen, og selv om du kanskje har andre forsikringer knyttet til boligsalget ditt vil disse som oftest bare dekke de juridiske kostnadene, og ikke den faktiske erstatningen dersom du blir holdt erstatningspliktig.

Inkludert i prisen

Juridisk bistand og erstatning: Ved å tegne eierskifteforsikring vil du få juridisk bistand, i tillegg til at de dekker erstatning innenfor forsikringens vilkår. Uansett hva kjøper klager på i etterkant kan du henvise vedkommende til forsikringsselskapet slik at du slipper å krangle med kjøper. Reklamasjoner vil ofte være på småting som lett kan løses via forsikringsselskapet, og eierskifteforsikringen er derfor også kjent som en såkalt “klageforsikring”.

Dette dekkes ikke: Enkelte forhold dekkes imidlertid ikke av eierskifteforsikringen. Dette gjelder blant annet krav om erstatning for tapt boligverdi på grunn av insekter eller skadedyr, der forsikringen bare dekker en eventuell sanering av boligen. Et skadedyrfirma kan anslå hvorvidt problemet var tilstede før overtakelse, og hvis det viser seg at du som selger har holdt tilbake informasjon risikerer du at forsikringsselskapet retter krav mot deg for å dekke sine utgifter til kjøper.

Ikke-fysiske mangler: Noen forsikringsavtaler dekker heller ikke såkalte ikke-fysiske mangler, som for eksempel sjenerende lukt, plagsomme naboer eller dårlig utsikt. Det samme gjelder ting som kjøper oppdager mellom budaksept og overtakelse, da mange forsikringer ikke trer i kraft før segle overtakelsesdatoen. Mange anbefaler derfor at selger ikke lar kjøper komme på befaring i denne perioden. Les vilkårene for din forsikring nøye, slik at du har god oversikt over hva den dekker.

Opplysningsplikt: Videre dekker forsikringen bare mangler som selger ikke kunne eller burde visst om. Derfor er det viktig å være veldig ærlig i egenerklæringsskjemaet slik at du ikke kan lastes for noe i etterkant. Hvis forsikringsselskapet mener at du ikke har oppfylt opplysningsplikten din, risikerer du likevel å bli holdt ansvarlig. Det kan være at de mener du har oppgitt feil opplysninger i egenerklæringsskjemaet, eller at du har gjort muntlige avtaler.

Egenerklæringsskjema: I egenerklæringsskjemaet skal du opplyse kjøper om alt som kan være feil eller mangelfullt med boligen, for å minimere risikoen for at det dukker opp berettigede krav på grunn av feil eller mangler. Feil eller mangler som kjøper burde eller kunne visst om før salget, og som overstiger 10.000 kroner, skal erstattes av kjøper.

Berettigede krav ifølge avhendingsloven kan være:

• At tomten eller boligen er vesentlig mindre enn det som er oppgitt. (§ 3-3)
• At selger har holdt tilbake vesentlige opplysninger om eiendommen som vedkommende kan antas å ha kjent til. (§ 3-7)
• At selger har oppgitt direkte feil opplysninger.  (§ 3-8)
• At boligen er i en vesentlig dårligere tilstand enn det man har kunnet forvente ut fra salgspris og andre relevante forhold. (§ 3-9)

Endringer i loven: Fram til 2022 har lovverket vært slik at en bolig kan selges «som den er», noe som innebar at den måtte være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente dersom han kunne kreve erstatning. Nå kan altså kjøper kreve erstatning for en mangel dersom den overstiger 10.000 kroner. Det gjelder derfor å gi mest mulig informasjon om boligen før den selges.

Finnes det andre forsikringer?

Hvis du skal selge bolig så finnes det egentlig ingen bedre alternativer enn eierskifteforsikringen. Svært mange av oss er forsikret på ulike måter, både gjennom innbo- og husforsikring, eller kanskje via jobb og fagforening. Slike forsikringer kan i mange tilfeller sikre deg juridisk bistand slik at du ikke står helt alene dersom det skulle komme en reklamasjon etter overtakelsen.

Problemet er at denne juridiske bistanden i mange tilfeller bare består av et begrenset antall timer med rådgivning, i tillegg til at du ikke får bistand fra advokater som er spesialisert innen konflikter rundt boligsalg og eierskifte. Skulle det gå så langt som til en rettssak, må du sannsynligvis lete fram en advokat på egen hånd, og dekke kostnadene for arbeidet advokaten må gjøre. Om du da taper rettssaken risikerer du å måtte betale advokaten din, erstatning til kjøper, samt kjøpers saksomkostninger.

Dette kan fort dreie seg om flere hundre tusen kroner, og sett på den måten er nok prisen for en eierskifteforsikring en liten sum å betale. I alle fall hvis du ikke er hundre prosent sikker på at selger ikke har berettigede krav å komme med.

Stiller svakt som privatperson

Som privatperson har du dessverre ikke mulighet til å tegne forsikring direkte med forsikringsselskapet, noe som gjør det vanskelig å sammenligne priser mellom ulike tilbydere. Du er avhengig av å enten tegne forsikring via megleren din, eller ved hjelp av en advokat som har formidlingsansvar. Det vil si at advokaten som et minimum må stå for kontrakt og oppgjør, og det må foreligge en avtale med forsikringsselskapet om formidling av eierskifteforsikring.

Ifølge forbrukerrådet skal det egentlig mye til før et forsikringsselskap kan nekte deg å tegne forsikring som privatperson. Forsikringen er noe de tilbyr i markedet, og selv uten megler eller advokat i ryggen vil du sannsynligvis finne et selskap som lar deg kjøpe forsikring. Problemet for deg som forbruker er at forsikringsselskapet mener dette utgjør en større risiko for dem, og at forsikringspremien dermed vil bli dyrere. Derfor vil det nok være mest hensiktsmessig å gå via megler eller advokat.

En annen ting er at du alltids kan vurdere om eierskifteforsikring er noe du i det hele tatt har bruk for. Hvis boligen du selger er av nyere dato der det sannsynligvis ikke foreligger skjulte feil, salgsprisen var kurant og du har svart ærlig på alle relevante spørsmål, så vet kjøper akkurat hva han får. Selv om du risikerer klager i etterkant, vil de ikke kunne føre noen steder, og du kan klare deg lenge med f.eks. konfliktråd eller lettere juridisk rådgivning, om du i det hele tatt trenger jus.

Skal, skal ikke

Hva kan kjøper egentlig klage på?
Det store spørsmålet er altså om eierskifteforsikringen egentlig er verdt det, og som nevnt innledningsvis er det vanskelig å vite hva den er verdt før du faktisk trenger den. Det er ikke snakk om en billig forsikring, og for mange boligtyper er det svært begrenset hvor dyre feil og mangler som kan dukke opp. Dermed risikerer du å betale mer for forsikringen enn det ville kostet å utbedre feilen i et privat oppgjør mellom deg og kjøper. På en annen side er eierskifteforsikringen en fin trygghet, som gjør at du kan sove godt om natten, i visshet om at forsikringsselskapet kommer til å håndtere alt av små og store ting som kjøper kan finne på å klage på. Det er greit å ha i bakhodet av lovendringene som trådte i kraft i januar 2022 har senket terskelen for hva som anses som en mangel, og at mangelen ikke lenger trenger å være dyrere enn 10.000 kroner før kjøper har krav på erstatning. Dette kan gjøre at det vil føles ekstra trygt med en eierskifteforsikring i bakhånd.

Større risiko med gammelt hus eller borettslag?
Hvis du er usikker på hva som kan finnes av feil og mangler ved boligen, kan det definitivt lønne seg med eierskifteforsikring. Kanskje er det et gammelt hus som har hatt flere tidligere eiere, slik at du ikke vet så mye om tidligere bruk. Kanskje er det en leilighet i et borettslag der du ikke er helt sikker på om du kan gå god for opplysningene du har fått. Selv nyere borettslag kan ha feil og mangler du ikke forventer, men som du likevel kan stilles økonomisk ansvarlig for. Det vil si at hvis det blir oppdaget feil i elektriske anlegg, drenering eller konstruksjon, kan du bli holdt økonomisk ansvarlig for utbedringene, selv i nyere borettslag.

Dekker forsikringen feil i boligsalgsrapporten?
Et annet poeng er at eierskifteforsikringen også vil dekke kostnadene for deg hvis det skulle vise seg å være feil i boligsalgsrapporten. Selv om boligsalgsrapporten er utarbeidet av erfarne fagfolk, kan det fortsatt skje feil. Dette skyldes i de fleste tilfeller at det har blitt slurvet i befaringen av boligen, og det er du som selger som står ansvarlig, selv om det ikke nødvendigvis er din feil. Hvis du må betale erstatning til kjøper, kan du rette eget krav mot den bygningssakkyndige (takstmannen) etterpå, men dette kravet kan det være vanskelig å vinne frem med. Hvis det for eksempel har blitt oppgitt feil areal i boligsalgsrapporten, har du teknisk sett ikke tapt penger, du har bare måttet betale tilbake penger du ikke skulle ha i utgangspunktet. Med eierskifteforsikring er ikke dette ditt problem. Da er det forsikringsselskapet som må rette eventuelle krav mot takstmannen. Når det er sagt, er det sjeldent at feil i boligsalgsrapporten er av så stor betydning at den anses som vesentlig.

Konsekvenser av endring i bruk?
Det er bare du som kan avgjør om eierskifteforsikring er nødvendig for deg og din situasjon. Selv om du har bodd der i mange år og tror du kjenner boligen ut og inn, kan det finnes feil og mangler under overflaten som du ikke kjenner til. Enkelte mangler vil heller ikke bli synlig før det skjer endringer i bruk av boligen, for eksempel at en barnefamilie flytter inn et sted der det tidligere bare har bodd én person.

Vi vil uansett anbefale deg å lese vilkårene nøye. Forskjellen mellom hva de ulike forsikringsselskapene dekker kan være relativt store, og det kan være at du har eller får behov som går ut over det forsikringsselskapet tilby deg.