meglersmart
Søk
Vil du vite mer om endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022? I denne guiden forteller vi deg alt du må vite om hvordan salg av bolig blir fremover, med de nye kravene til tilstandsrapporter og forbudet mot “som den er”-salg. Vi forteller deg mer om hva dette innebærer, hvilket ansvar selger heretter har for feil og mangler, og mye mer. Selv om det kan virke som om ansvaret forskyves til selger, blir bolighandelen i prinsippet tryggere for selger så vel som kjøper. Følg våre råd og unngå feil!
Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig for forbrukere i Norge. I avhendingsloven finner man bestemmelser rundt blant annet hva som gir grunnlag for reklamering ved boligkjøp, hva selger og kjøper er forpliktet til, og i hvilken stand boligen skal overtas. Mange har imidlertid ment at loven, slik den var inntil nylig, var utilstrekkelig og la uforholdsmessig mye ansvar og risiko over på kjøper. 1. januar 2022 trådte det i kraft drastiske endringer i avhendingsloven, som var ment å skulle bøte på dette.
Den viktigste endringen som kom i 2022, var at det ikke lenger var mulig å selge boliger under generelle forbehold. Det var da især det populære “som den er”-forbeholdet som ble rammet. Ved salg av bolig “som den er” måtte kjøper akseptere at boligen ble solgt i den tilstand den var i ved visning, inkludert eventuelle skjulte feil og mangler. Ansvaret lå på kjøper om å gjøre seg fullstendig kjent med boligen på visning. Et slikt forbehold er ikke lenger mulig etter at endringene trådte i kraft.
Det har videre vært vanlig praksis å inkludere en tilstandsrapport i salgsoppgaven, men dette har ikke vært regulert. Med de nye endringene kommer det en egen forskrift som stiller detaljerte krav til hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde og hvordan undersøkelsen skal utføres.
Summen av endringene er at mye av ansvaret som tidligere hvilte hos kjøper forflyttes til selger. Men dette betyr ikke at endringene ensidig beskytter kjøper og forverrer salg for selger: De nye endringene skal beskytte selger så vel som kjøper. Dersom selger benytter seg av en godkjent tilstandsrapport, fungerer dette som et skjold mot klager fra kjøper. Kjøper kan ikke rette krav mot selger for dokumenterte feil og mangler. Kjøper kan videre ikke klage på enhver udokumentert feil og mangel - man må for eksempel ha realistiske forventninger til eldre boliger.
I Norge reguleres boligsalg av avhendingsloven og bustadsoppføringsloven. Bustadsoppføringsloven legger føringer for forholdet mellom byggherre/entreprenør og forbruker, og gjelder ved kjøp av bolig i nybygg, for eksempel en leilighet i et helt nytt leilighetskompleks, eller hvis man bygger et nytt hus selv. Den gjelder for fritidsboliger så vel som primærboliger, og angir også gjeldende regler om erstatningsansvar, dagmulkt, betaling, avbestilling og overtakelse. Avhendingsloven på sin side regulerer kjøp og salg av brukte boliger mellom forbrukere, og er derfor den folk flest er kjent med. Den bestemmer selgers opplysningsplikt, kjøpers undersøkelsesplikt, hva som kvalifiserer som mangler, hvilke krav som settes til boligen ved overtakelse og mye annet.
Det er flere som mener at den tidligere avhendingsloven (som trådte i kraft i 1993) ikke strakk til når det gjaldt å gjøre bolighandelen trygg for alle parter. Det hvilte inntil 2022 en uforholdsmessig stor risiko på kjøper, som fra før av stiller som den svakeste parten i handelen ettersom selger (i hvert fall i teorien) sitter på all kunnskapen om boligen. Når boligen selges “som den er”, har kjøper heller intet annet valg enn å akseptere boligen slik den er, uten fullstendig oversikt over potensielle feil. Det innebærer også at selger har kunnet kjenne på en manglende motivasjon til å skulle kartlegge eventuelle feil og mangler, da risikoen uansett har hvilt på kjøper. Selger har likevel vært pliktig til å informere om eventuelle feil og mangler de kjenner til, men det forventes ikke at de skal kjenne til skjulte feil og mangler. De generelle forbeholdene som inngår i et “som den er”-salg har altså vært i selgers favør.
Før endringene trådte i kraft, skulle det store mangler til for at kjøper skulle ha rett til å reklamere - manglene måtte være vesentlige og/eller tilsvare avvik fra hva man kunne forvente etter avtalen. Eksempler på vesentlige mangler som gir grunnlag for reklamasjon, er betydelige feil med tanke på oppgitt areal, eller en mangel der kostnaden for utbedring vil tilsvare en vesentlig del av kjøpesummen.
Det var ikke krav om tilstandsrapport i den gamle avhendingsloven, men det var veldig utbredt. Også før 2022 opplevde mange kjøpere det som utrygt å legge inn bud på en bolig uten å ha fått lese gjennom en tilstandsrapport. Tilstandsrapporter før endringene var imidlertid ikke regulert, og undersøkelsene som ble utført, var mindre dyptgående enn de som blir beskrevet i den nye forskriften.
Selger er fortsatt ikke forpliktet til å anskaffe en godkjent tilstandsrapport, altså en tilstandsrapport som oppfyller kravene i den nye forskriften, men stiller svært svakt dersom udokumenterte feil eller mangler skulle komme for en dag. Det er også større sjanse for at manglende tilstandsrapport kan skremme bort potensielle kjøpere.
Regelendringen gjelder for salg av brukte boliger, primærboliger og fritidsboliger, til forbrukere - virkeområdet er altså det samme som før endringen. De nye endringene medfører blant annet følgende:
Slutt på generelle forbehold
Når “som den er”-salg blir forbudt, forflyttes mye av ansvaret over på selger. De kan ikke lenger frasi seg ansvar for skjulte feil og mangler med et generelt forbehold. Dette gjør det nødvendig med en utførlig tilstandsrapport og en tilhørende grundig undersøkelse. Hvis noe står oppgitt svart på hvitt i tilstandsrapporten, og kjøper like fullt legger inn bud, forventes det at kjøper er kjent med risikoen dette kan innebære og har akseptert ansvaret.
Når vi sier at ansvaret flyttes over på selger, betyr ikke dette at risikoen hviler i uforholdsmessig stor grad hos selger ved fremtidige boligkjøp. Tilstandsrapporten beskytter også dem: Ansvaret blir mer rettferdig fordelt dersom en godkjent tilstandsrapport benyttes, ettersom alt som er dokumentert, blir kjøpers ansvar. Men selv om generelle forbehold ikke lenger er lov, er det fortsatt mulig å benytte seg av konkrete forbehold.
Krav til godkjente tilstandsrapporter
I tillegg til forbud mot salg av boliger “som de er”, inkluderer endringene også en forskrift for tilstandsrapporter. Dette er et dokument som tar for seg bygningsdeler og rom i boligen og gir hver av dem en tilstandsgrad samt gir en beskrivelse av tilstanden. Tilstandsgradene går fra TG0, tilnærmet helt ny, til TG3, som betyr store avvik. Spesifikke føringer for hvordan tilstandsrapporten skal utformes, skal heretter sørge for homogene og oversiktlige rapporter. “Tilstandsrapporter av høy kvalitet vil være en trygghet for både kjøper og selger”, lød det fra daværende kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup i en pressemelding. Forskriften beskriver i detalj hva som skal undersøkes og hvordan. Den stiller også krav til at den bygningssakkyndige er upartisk og uavhengig, og at de skal dokumentere sine funn med et forbrukervennlig og tydelig språk. Det stilles særlig strenge krav til undersøkelse av risikokonstruksjoner som bad og kjeller.
Den “bygningsakkyndige” er personen som hyres inn til å utforme tilstandsrapporten og blir ofte omtalt som “takstmann”. Den nye forskriften bruker imidlertid konsekvent betegnelsen bygningssakkyndig. Dette uttrykket viser ikke til takst eller verdifastsettelse, som uansett ikke må forveksles med en tilstandsrapport. Det er også kjønnsnøytralt, og det er nøytralt i forhold til eksisterende faggrupper og organisasjoner.
Egenandel på 10.000 kroner ved feil og mangler
Før 2022 måtte det vesentlige feil eller avtaleavvik til for at kjøper skulle ha rett på erstatning. Nå er det innført en minsteterskel på 10.000 kroner for mangelskrav: Det betyr imidlertid ikke at selger er automatisk erstatningsansvarlig for alle feil eller avvik utover 10.000 kroner. Men dersom det påvises kjøpsrettslige mangler, kan selger være erstatningsansvarlig for utbedringskostnader utover de 10.000 kjøper må dekke selv.
Selv om ansvaret for dokumentasjon og opplysning øker vesentlig i henhold til de nye reglene, har selger alltid hatt en omfattende opplysningsplikt. Selger er pålagt å informere om alle feil og mangler de er kjent med. I avhendingsloven § 3-7 beskrives selgers opplysningsplikt slik: “Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få.”
Selgers opplysningsplikt blir naturligvis forsterket med den nye tilstandsrapporten og forbud mot “som den er”-salg. Det er ikke pålagt å skaffe en godkjent tilstandsrapport, men selger påtar seg unødvendig risiko ved å utelate den. I og med at selger er ikke lenger er beskyttet av “som det er”-forbeholdet, vil selger ha behov for en godkjent tilstandsrapport og en ærlig og utfyllende egenerklæring for å beskytte seg selv mot potensielle erstatningskrav.
Selgers økte opplysningsplikt skjerper også kjøpers undersøkelsesplikt i og med at kjøper, dersom vedkommende ikke leser tilstandsrapporten nøye, ikke har klagerett på dokumenterte feil og mangler. Kjøper anses å ha lest og forstått tilstandsrapporten dersom de legger inn bud. Før endringene i avhendingsloven trådte i kraft, var undersøkelsesplikten på visning langt viktigere, da tilstanden man observerte på visning, var det som gjaldt og det som lå til grunn. Forut for endringene lå det altså et større ansvar på kjøper når det gjaldt å stille spørsmål, aktivt undersøke tilstanden til boligen og se etter potensielle feil. I etterkant av lovendringen vil kjøper i større grad kunne sette sin lit til tilstandsrapporten og egenerklæringsskjemaet, selv om ikke det betyr at visningen er uviktig!
Selv om den nye forskriften stiller strenge krav til undersøkelse av bolig og utforming av tilstandsrapport, oppgis det ikke noen formelle krav omkring hvem som kan utføre undersøkelsen. Dette har blitt diskutert i forbindelse med den nye loven, men er foreløpig ikke ansett som nødvendig. Det er imidlertid ikke umulig at det vil komme formelle krav til bygningssakkyndige dersom det viser seg å være et behov for det.
Det var en del misnøye fra diverse politikere og interessegrupper da det ikke ble vedtatt formelle krav til bygningssakkyndige i forbindelse med lovendringen, blant annet fra Norsk Eiendom som mente Regjeringen hadde “snublet” på oppløpssiden. Flere aktører i bransjen ba om en autorisasjonsordning for å påse at både tilstandsrapporten og de som utformet den, måtte oppfylle strengere kvalitetskrav enn i dag. Takstbransjen er ikke regulert, noe som i teorien betyr at hvem hvem som helst kan utgi seg for å være takstperson og tilby tilstandsrapport.
Men selv om det ikke stilles formelle krav til den som undersøker tilstandsrapporten, er oppfatningen at de strenge og detaljerte kravene til utførelsen av undersøkelsen, stiller indirekte krav til hvem som kan utføre den. Norsk Takst, en bransjeorganisasjon for takstforetak, har deltatt i utformingen av forskriften ved å sende inn innspill til politikere og har inngitt høringssvar i alle runder. De har fra før kvalifikasjonskrav som ligger tett opp til den nye forskriften. Regjeringen mente videre at det ikke fantes dokumentasjon på at det var nødvendig med en autorisasjonsordning.
Om du som selger trenger hjelp med å sette deg inn i hva som kreves av deg ved salg av bolig etter 1. januar 2022, kan det være lurt å konsultere en eiendomsmegler. Det kan være lurt at kjøper gjør det samme, og dersom kjøper er usikker på betydningen av innholdet i tilstandsrapporten, er det essensielt at de spør eiendomsmegler eller bygningssakkyndige. Hvis ikke undertegner man en kontrakt man ikke har forstått, idet man legger inn et bud.
De nye endringene tillegger selger mer ansvar og en større risiko, og det kan være lett å tenke at fremtidige salg av bolig kan bli stressende. Da er det viktig å huske på at hensikten med lovendringen er å gjøre bolighandel tryggere for begge parter. Grunnen til at selger nå får et større ansvar, er at risikoen har ligget i uforholdsmessig stor grad hos kjøper, og en mer rettferdig fordeling av denne risikoen innebærer at selger må påta seg noe mer av den. Men som sagt: dersom selger er påpasselig med å innhente en godkjent tilstandsrapport, skal dette - i alle fall i teorien og ideelt sett - gjøre boligsalget enklere, tryggere og mer oversiktlig for selger også, ikke bare for kjøper. Dette er en stor og ny endring, og selv om formålet er at bolighandelen skal bli ryddigere, er det ingen garanti for det. Ingen vet helt nøyaktig hvordan det vil gå, og om det faktisk blir færre eller flere tvister, er noe tiden vil måtte vise. Endringene er likevel ment å skulle begrense usikre elementer i boligsalget, og det er forventet at antallet boligtvister vil reduseres over tid.
Man må dessverre også forvente at dyrere tilstandsrapporter, i og med at det stilles krav til en mer dyptgående undersøkelse, og at det sannsynligvis blir utfordrende og risikofylt å selge bolig uten tilstandsrapport. Det er også blitt viktigere at man kan stille med dokumentasjon på arbeider som er blitt utført i boligen. I den forstand stilles det unektelig strengere krav til selgers opplysningsplikt, hvilket kan oppleves som krevende for enkelte. Da er det viktig å huske på at endringene til syvende og sist gjør hele bolighandelen tryggere, og de vil for mange være verdt ekstrautgiftene i forbindelse med salg. Og husk at du også vil tjene på at man som kjøper er mer beskyttet, den dagen du selv skal kjøpe ny bolig - eller når du må kjøpe ny bolig samtidig som du selger din nåværende.
For å oppsummere: ja, avhendingsloven har vært gjennom noen vesentlige endringer, men det innebærer ikke en totalforvandling av bolighandelen som sådan. Det vil fortsatt være mulig å ta konkrete forbehold ved salg, og kjøper må fortsatt ha realistiske forventinger til boligen de kjøper. Er det snakk om en eldre bolig, kan det forekomme udokumenterte skader og feil uten at selger kan holdes ansvarlig. Boligen må vurderes ut fra type, alder og synlig tilstand så vel som tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter.
