meglersmart
Søk
Dette er en komplett guide hvor du vil finne veiledning og informasjon om alt som er knyttet til en boligsalgsrapport. En boligsalgsrapport sikrer både selger og kjøper mot eventuelle uoverensstemmelser og konflikter. Den sørger for at begge parter har tilstrekkelig med informasjon ved at det foretas grundige inspeksjoner og vurderinger av de ulike delene i en bolig. Det gjøres undersøkelser av de viktigste forholdene i boligen, slik at man som kjøper kan danne seg et bilde av den byggtekniske tilstanden til bygningen. En boligsalgsrapport bidrar slik til at kjøpet går så smidig som mulig. Rapporten utføres av takstmenn i henhold til en standard som gjør det lett å sammenligne ulike tilbud. Vi vil i denne guiden fortelle deg alt du behøver å vite om hva en boligsalgsrapport innebærer og hva som inngår i prosessen. Du vil også få informasjon om prisen for oppdraget og om hvem som utfører det. I denne guiden får du også oversikt over de ulike fordelene og ulempene, både ved boligsalgsrapport og de andre alternativene som er tilgjengelige. Her får du gode råd og tips og mye mer.
En boligsalgsrapport er den mest utbredte formen for tilstandsrapport og legger særlig vekt på faktorer som er relevante ved eierskifte av bolig. Rapporten er en grundig dokumentasjon av boligens tekniske tilstand og er laget spesielt for en salgssituasjon.
Skal man selge en bolig har man en omfattende informasjonsplikt. Man har som selger ansvar for vesentlige skjulte feil og mangler i opptil fem år etter salget. Selgeren kan altså måtte stå til ansvar for mangler ved boligen som ikke var kjent på salgstidspunktet, men som selger burde hatt kjennskap til. Det er derfor viktig å ta denne plikten på alvor. Både boligselgere og eiendomsmeglere benytter seg derfor av en takstmann for å få nok informasjon til å kunne beskrive boligen så godt det lar seg gjøre.
Takstmannen gjør befaring i salgsobjektet og utfører målinger og undersøkelser for å vurdere tilstanden. Takstmannen går nøye igjennom de viktigste rommene, som kjeller, kjøkken, bad og andre våtrom. I rapporten finner man også informasjon om det branntekniske, en forenklet lovlighetsvurdering og informasjon om og vurdering av det elektriske anlegget. Takstmannen bruker observasjonene som blir gjort til å utarbeide en boligsalgsrapport.
Utgangspunktet for boligsalgsrapporter er standardiserte dokumenter utarbeidet av Norsk Takst. Det vil si at det er utformet et standarddokument som er felles for alle organisasjonene, med faste punkter som skal inkluderes i rapporten og retningslinjer for hvordan eventuelle feil og mangler skal beskrives. En boligsalgsrapport skal bestå av et sammendrag som oppsummerer tilstanden til de viktigste forholdene, og en hoveddel som inneholder alle de ulike kontrollpunktene. I rapporten inngår også en levetidsbeskrivelse. En brukt bolig kan ikke oppfylle de samme kravene som en ny, og en tabell med normallevetid for de viktigste bygningsdelene er derfor inkludert. Denne tar utgangspunkt i hvor lenge de forskjellige delene av huset kan forventes å vare, og angir hvor lenge disse delene i den spesifikke boligen ser ut til å ville vare.
For å vurdere ulike deler av boligen benytter takstingeniøren fem ulike tilstandsgrader:
TG0 vil si at alt er som det skal i boligen, og det er ingen avvik. TG1 viser at det er funnet noe slitasje som stemmer med referansenivået. Det er en godt vedlikeholdt bolig og slitasjen har ingen vesentlige konsekvenser. TG2 indikerer at denne delen av boligen enten er sterkt nedslitt i forhold til hva som kunne vært forventet, at den gjenværende brukstiden er kort eller at det er store mangler og dårlig vedlikehold. TG3 angir at noe er i svært dårlig stand og nesten helt ødelagt. Dersom boligdelen får TGiU betyr det at dette området ikke har blitt undersøkt, eller at området ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Dermed mangler man informasjon om denne delen av boligen, og det kreves gjerne mer omfattende undersøkelser for å avdekke eventuelle feil.
Dersom deler av huset er gitt en av de tre mest kritiske tilstandsgradene (TG2, TG3 eller TGiU), blir dette nevnt i sammendraget for rapporten slik at leseren raskt blir klar over eventuelle byggtekniske svekkelser i boligen. I hoveddelen av rapporten skrives det mer utfyllende om tilstanden til de undersøkte delene av bygget. Dermed kan kjøperen lettere vurdere de ulike prisene, boligene og tilstanden de er i mot hverandre, slik at de kan beregne fremtidige kostnader i forkant av kjøpet.
Den gjeldende boligsalgsrapporten er Norsk Taksts versjon fra 2015, oppdatert i 2016. Norsk Takst er et samarbeid mellom Norges Takseringsforbund og NITO Takst. Medlemmene i organisasjonen kan utarbeide takst, tilstands- eller boligsalgsrapporter. Boligsalgsrapporten er nå både enklere og tydeligere, men også mer omfattende enn før. Den nye boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 (norsk standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). Den inneholder klarere retningslinjer, og innebærer takstmannen skal følge en ferdig oppsatt sjekkliste til punkt og prikke. Den er enkel følge og såpass detaljert at den gir et godt sammenligningsgrunnlag og ikke så mye rom for eget skjønn. Når takstmannen følger denne blir boligen grundig inspisert, noe som reduserer risikoen for konflikter i etterkant av salget.
En boligsalgsrapport er en del dyrere enn for eksempel en verditakst. Dette er fordi en boligsalgsrapport er både lenger og mer omfattende, og undersøkelsene krever mer arbeid. Mens prisen for verditakst som regel ligger et sted mellom 3 000 kr - 8 000 kr, kan en boligsalgsrapport koste alt fra 7 000 kr - 25 000 kr. Prisen avhenger av størrelsen på boligen og på hvor mange timer det tar for takstmannen å utføre jobben.
Selv om en boligsalgsrapport koster noen tusenlapper ekstra er det å anbefale ettersom slik dokumentasjon øker sikkerheten for begge involverte parter. Den reduserer sjansen for konflikt og kan gi en bedre budrunde.
Det er også viktig å ha i bakhodet at en dyktig takstingeniør er vel så viktig som prisen. Selv om dokumentet er standardisert bygger det også på kvalifisert skjønn. Dessuten står boligselgeren ansvarlig for eventuell feilinformasjon fra takstmannen. Vi anbefaler derfor å sammenligne priser og vilkår hos flere takstmenn, i tillegg til å merke seg hva som er inkludert i prisen som er oppgitt for å finne det beste tilbudet. Godt forarbeid kan spare deg for uforutsette ekstrakostnader.
Et godt råd er også å undersøke med eiendomsmegleren hvor mye rabatt man kan få på boligselgerforsikring dersom man skaffer boligsalgsrapport.
For å være sikker på at man har råd til en boligsalgsrapport kan det være en god idé å spare. Dette kan du gjøre ved å opprette en sparekonto i banken. Dersom du ønsker det kan du også arrangere det slik at banken hver måned trekker et fast beløp fra kontoen din og plasserer pengene på sparekontoen. Å sette opp et budsjett er også å anbefale.
Det finnes mange fordeler ved å bruke boligsalgsrapport når et hus skal selges. Forbrukerrådet går så langt som å si at det er et sjansespill å kjøpe bolig uten tilstands- eller boligsalgsrapport. Boligsalgsrapport er den vanligste formen for tilstandsrapport. Det er imidlertid ikke lovpålagt med en slik rapport ved boligsalg – kun anbefalt.
Å kunne presentere såpass detaljert og grundig dokumentasjon ved salg av bolig har mange fordeler for både kjøper og selger. Dokumentet vil for eksempel øke sikkerheten til alle parter. Som selger vil man få lavere risiko for økonomisk etterspill og havne i konflikter i etterkant av salget, som følge av uoppdagede feil og mangler. Hele 25% av alle boligsalg ender i uoverensstemmelse mellom kjøper og selger. Dette kan unngås ved å forsikre seg om at man har tilstrekkelig med dokumentasjon av boligen.
En stor bekymring for mange kjøpere er om boligen kan ha skjulte feil og mangler som vil føre til uforutsette kostnader og ekstra arbeid. Bekymringen er ikke ubegrunnet da tall fra forbrukerrådet viser at 70% av boliger får påvist feil og mangler, hvorav 50% av disse avdekkes først flere år etter salget. I følge Norsk Takst er mange villige til å betale mer for en bolig dersom det foreligger en boligsalgsrapport. For kunden veier det tungt å slippe frykten for ubehagelige overraskelser etter kjøp av bolig, og mange vil derfor strekke seg lenger i en kjøpsrunde for å få tilslag på boligen. Når selgeren kan tilby kjøperen utfyllende informasjon om hvilken stand boligen er i, vil det for kjøperen oppleves som et tryggere kjøp. Dette er positivt for selgeren også hvis kjøperen er villig til å by mer for boligen. Man vil altså som selger kunne forvente seg en bedre budrunde, og en prisøkning på anslagsvis 3-5%.
I tillegg til dette kan kjøperen enklere sammenligne ulike tilbud med en boligsalgsrapport fordi dokumentasjonen er standardisert. Risikoen for en eventuell konflikt mellom kjøper og selger reduseres kraftig dersom både selger og kjøper har de opplysningene de trenger for å kunne orientere seg om bygningens tilstand. Juridisk sett gir en slik rapport ikke noen garanti mot skjulte feil, men den gir en økt sikkerhet ved omsetning av bolig.
Boligsalgsrapport er med andre ord ikke et absolutt krav, men kan være et lurt trekk for å kvalitetssikre salget av boligen, få en bedre budrunde, unngå konflikt i framtiden og for at selger skal ha lavere risiko for klagesaker.
Vi anbefaler å ikke la det gå for lang tid mellom tidspunktet for boligsalgsrapporten og tidspunktet boligen legges ut for salg. Dersom boligsalgsrapporten er eldre enn 6 måneder bør man i dagens boligmarked vurdere å få oppdatert den eksisterende rapporten eller bestille en ny.
Mange steder i landet er det så vanlig å benytte seg av boligsalgsrapport, at det kan være problematisk å få solgt huset uten. Dette er først og fremst i områder som Rogaland, Telemark og Vestfold. I Oslo og andre områder på østlandet er det ikke like utbredt. Her er det vanligere med andre dokumentasjonsformer, som for eksempel verditakst. Bruken av boligsalgsrapport øker også her og stadig flere ser dette som en god investering.
Egenerklæringsskjema for bolig inneholder en rekke punkter for feil og mangler som ofte forekommer i en bolig, og som man kan selv krysse av. Dette skjemaet skal leveres til eiendomsmegleren og takstmannen. Informasjonen kan overrekkes muntlig eller skriftlig. Som regel er det å anbefale at opplysningene gis skriftlig, slik at man unngår uenigheter eller uklarheter om hva det var som ble sagt. Når man tegner boligselgerforsikring må man benytte et eget egenerklæringsskjema fra boligselgerforsikringsselskapet.
I tillegg til å være et svært gunstig hjelpemiddel når det kommer til å samle informasjon om bygningens tilstand er en boligsalgsrapport nyttig også for å fastsette verdien av boligen. Det er ikke bare ved salg av bolig det kan være nyttig å anslå verdien av en eiendom eller bolig. Også når man skal ta opp lån, ved arv av bolig og ved eventuell skade som skal dekkes av et forsikringsselskap har en verdivurdering stor nytteverdi. Det vanligste er å gjennomføre en verdivurdering ved salg av bolig. Verdien av en bolig kan vurderes langt mer nøyaktig når en boligsalgsrapport er på plass. Da kan takstmannen i større grad kartlegge eventuelle behov for reparasjoner, fornyelser, vedlikehold og andre tekniske behov. Dessuten får selgeren oversikt over utbedringer som kan gjøres forut for salget for å gjøre boligen mer attraktiv.
Det finnes flere metoder for å fastsette verdien til en bolig. I mange deler av landet har den vanligste metoden for verdifastsettelse av bolig vært verditakst. Den viktigste forskjellen mellom en boligsalgsrapport og en takst er graden av grundighet. En takst kan gi et estimat på verdien til en bolig, eller annen eiendom, og utarbeides av en takstmann. Selv om verditakst er billigere og den vanligste dokumentasjonen å bruke i boligprospekter, er det et lite tilfredsstillende alternativ når det kommer til å avdekke feil og dokumentere konstruksjonens tekniske tilstand. En verditakst er en vurdering kun basert på overfladiske observasjoner av boligen og er derfor lite til hjelp for boligkjøperen. Takstmannen vandrer rundt i huset og noterer seg det som er lett tilgjengelig og synlig, som veggtapet, kjøkkeninnredning og baderomsfliser. Det legges i hovedsak vekt på elementer som beliggenhet, lysforhold, kollektivtilbud i området, utsikt, nærhet til skole og liknende.
En slik undersøkelse gir et lite utfyllende bilde på boligens byggtekniske tilstand. Dette kan føre til at kjøper uvitende skaffer seg en bolig som ikke er i like god stand som de trodde. Dermed kan kjøperen føle seg lurt, og det kan oppstå konflikter når manglene oppdages. I tillegg til dette er ikke en takst et standardisert dokument, og det er derfor vanskeligere for kjøperen å sammenligne ulike tilbud. Dessuten kan det oppfattes negativt at boligselgeren velger å ikke dele så mye informasjon som mulig.
En annen form for dokumentasjon er en tilstandsrapport. Tilstandsrapporter ligger i helt andre enden av skalaen enn takst, og er enda mer grundig enn en boligsalgsrapport. Befaringen utføres etter Norsk Standards retningslinjer.
Tilstandsrapporten har tre ulike undersøkelsesnivåer:
Undersøkelsesnivå 1: Informasjonen hentes fra det som er tilgjengelig fra det visuelle og ved å foreta enkle målinger.
Undersøkelsesnivå 2: Mer omfattende målinger og undersøkelser, og kartlegging av boligens tilstand.
Undersøkelsesnivå 3: Registreringer ved bruk av svært omfattende metoder som åpning av konstruksjoner, testing i laboratorium og undersøkelsesmetoder som er destruktive på bygningen.
En så grundig og detaljert undersøkelse av boligens tilstand er som regel kun nødvendig i særegne tilfeller. Det kan være hvis takstmannen mener at noe ikke er som det skal med konstruksjonen, og at det ikke kan undersøkes godt nok ved befaring for vanlig boligsalgsrapport. En tilstandsrapport kan også være nyttig i forsikringsoppgjør, ved låneforhandlinger eller når det er snakk om nedarving av bolig. Man kan også få tilstandsrapport på kjøretøy og annet som ikke er bolig.
I eierforsikringssaker som kun rammer en spesiell del av huset, som ved en lekkasje på badet, vil takstingeniøren for eksempel kun undersøke badet og skadeomfanget der nøye, og se bort ifra resten av boligen. For å utarbeide en tilstandsrapport kan takstmannen måtte gjennomføre undersøkelser som er destruktive på konstruksjonen, for eksempel fuktmåling med måleapparat. Dersom det er nødvendig vil takstmannen borre hull i treverket for å avdekke eventuelle fuktskader. Det elektriske anlegget skal også granskes. Ofte vil takstmannen klatre opp på taket for å manuelt undersøke takdekke, og inspisere hele den det utvendige panelet. På baderommet skal sluk og fall i gulvet ned mot sluket sjekkes, og man skal se etter mulige vannskader både på overflaten og bak fliser.
Når du skal vurdere hvorvidt en boligsalgsrapport vil være riktig valg for deg, er det mange gode råd du kan ha nytte av.
Det er viktig at du setter deg godt inn i hele rapporten. Selv om tilstandsgraden står skrevet i sammendraget er det vesentlig at du orienterer deg om tilstanden til alle delene av boligen. Det er spesielt viktig at du setter deg inn i hvordan det står til med blant annet husets våtrom, kjeller og drenering, elektriske anlegg, rør, takkonstruksjonen og fare for fuktskader. Dette er de forholdene det er dyrest å rette opp i dersom det skulle vise seg å være mangler eller feil der.
Noe av det viktigste du kan gjøre er å være åpen og ærlig. Du må ikke tilbakeholde informasjon hverken fra takstingeniøren eller fra kjøperen. For at boligsalgsrapporten skal bli nøyaktig må så mye som mulig korrekt informasjon med. Du har som selger en plikt til å informere kunden om alle aspekter ved boligen, og en utfyllende og detaljert rapport vil derfor komme dere begge til gode.
Merk deg også at en boligsalgsrapport ikke erstatter boligselgerforsikring, selv om det reduserer sjansen for å havne i konflikt. Selgeren har fortsatt samme opplysningsplikt, og kjøper har fortsatt undersøkelsesplikt. Dersom takstmannen gir feil opplysninger i boligsalgsrapporten er dette selgerens ansvar. Ha derfor boligselgerforsikringen klar i god tid før boligen skal selges, for sikkerhets skyld.
Det er lurt å sammenligne priser og tilbud fra ulike takstmenn slik at du kan finne det tilbudet som passer deg best. Husk også at kvalitet er like viktig, hvis ikke viktigere, enn prisen.
Hvis noe er uklart er det avgjørende at du ikke nøler med å stille spørsmål om det du lurer på. Det er alltid bedre å spørre for mye enn for lite. Du kan høre med enten takstmannen eller eiendomsmegleren for å få svar på det du lurer på. Kontaktinformasjonen til takstmannen som har gjennomført undersøkelsene og rapporten finner du i rapporten.
