Vil du vite mer om bruttoareal? I denne guiden forteller vi deg korrekt definisjon, hvordan bruttoareal beregnes og hvordan bruttoareal forholder seg til andre vanlige begreper for arealmåling. Du får også tips til hva du kan gjøre for å øke bruttoarealet. Følg våre råd, og unngå de vanligste feilene.
Hva er bruttoareal? Bruttoareal forkortes BTA og er vanlig å ha med i takstrapporten når en bolig legges ut for salg. Som regel står det oppgitt side om side med bruksarealet i takstmannens rapport.
Det særskilte med bruttoareal vs bruksareal er at arealet som opptas av ytterveggene, er inkludert. Mens man ved bruksarealet måler alt areal fra der ytterveggene begynner, måler man bruttoareal fra der ytterveggene slutter, altså fra grensen mot friluft. Eller sagt på en annen måte; bruksareal måles fra innsiden av veggene, mens bruttoareal er et utvendig mål, som også omfatter ytterveggenes areal. Slik sett er bruttoareal regnet som godt egnet til å måle hele bygninger.
Bruttoareal er av den grunn et viktig tall i forbindelse med forsikring. Man får bare dekket det arealet som er oppgitt, og for at hele huset skal være dekket er det viktig at størrelsen på huset angis i bruttoareal, og at dette arealet er nøyaktig målt.
Definisjonen av bruttoareal gjør at man ved å se på differansen mellom bruttoareal og bruksareal kan se hvor stort areal ytterveggene dekker. Er bruksarealet i en etasje 50 kvadratmeter, og bruttoarealet 55 kvadratmeter, betyr det at ytterveggene dekker et 5 kvadratmeter stort areal. Vet man omkretsen på huset, kan man dermed i prinsippet regne seg fram til en gjennomsnittlig tykkelse på veggen hvis dette ellers ikke er oppgitt. Hvis veggene i en etasje er 25 meter lange, og differansen mellom bruttoareal og bruksareal i etasjen er på 5 kvadratmeter, betyr dette at veggen har en tykkelse (eller bredde) på 0,2 meter i snitt - siden 0,2 meter ganger 25 meter tilsvarer et areal på 5 kvadratmeter.
I tillegg til arealet som går med til yttervegger, skal alle flater inne i huset telle med ved beregning av bruttoareal. Dette er uavhengig av om flatene befinner seg i innredede oppholdsro eller i uinnredede lagerrom. Også arealet som opptas av innervegger, trapper, sjakter, heiser og lignende teller med.
Her er tre viktige ting å merke seg ved bruttoareal:
Bruttoareal er et begrep som brukes side om side med en rekke andre begreper når boligareal oppgis. For å bedre forstå denne spesifikke arealangivelsen kan det være nyttig å kjenne også disse andre begrepene:
Bruksareal (BRA): Bruksareal er alt areal som befinner seg innenfor ytterveggene, også om dette opptas av innervegger, trapper, sjakter eller lignende. Det består som sådan av BRA-i, BRA-e og BRA-b kombinert. Også areal som ligger under tak utendørs, kan høre med til bruksareal. Bruksareal er viktig for bestemmelsen av bruttoareal ettersom en av definisjonene på bruttoareal er “bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger”.
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e er det nye begrepet for internt areal, og består av det som tidligere var P-rom (primærrom)og S-rom (sekundærrom). Her omfattes altså alt av oppholdsrom og lagerrom som innvendige boder.
BRA-e: BRA-e er eksternt bruksareal, som inkluderer areal utenfor, men tilhørende boenheter. Eksempler på dette er eksterne boder og garasjer. Det inkluderer også andre rom som er fysisk separert fra boenheten, som en kjellerstue med egen inngang, men uten gjennomgang til boenheten. Dette gjelder ikke separate boenheter - disse faller under BRA-i.
BRA-b: BRA-b brukes kun om innglasset balkong.
Åpent areal: Åpent areal omfatter alt areal med terrasser og åpne balkonger.
Måleverdighet: At et areal er måleverdig betyr at det oppfyller krav som gjør at det kan telle med i en boligs areal slik dette er oppgitt i takstrapporten i forbindelse med et salg. Det er krav til både takhøyde, gulv og tilgang.
Bruksenhet: Takstmenn snakker ofte om arealet for en bruksenhet. Det vil i praksis si ett eller flere rom og åpne deler i et hus som brukes til noe bestemt av én bruker, enten han eller hun eier eller leier eller på annen måte har rett til å bruke enheten. En bruksenhet kan for eksempel være en leilighet eller en enebolig.
I tillegg til målebegreper er følgende ord viktige å merke seg, ved beregning av bruttoareal:
Yttervegg: Yttervegger er alle vegger som skiller innsiden av et hus fra utsiden. En yttervegg kan bestå av ulike lag og elementer, som ytterkledning, reisverk, fuktsperre og isolasjon. Yttervegger kan også romme elektrisk anlegg, rør for vann og anløp, og ventilasjonskanaler. Det er ikke sammensetningen, men tykkelsen på ytterveggen som er avgjørende ved beregningen av bruttoareal.
Innervegg: Innervegger er vegger mellom rom inne i en boenhet. I likhet med yttervegger kan innervegger bestå av ulike lag og romme rør og installasjoner. Og, i likhet med yttervegger, skal plassen innerveggene opptar, telle med når bruttoarealet beregnes.
Etasjeskiller: Det planet som skiller en etasje fra en annen i et hus. Etasjeskillet utgjør taket i den ene etasjen og gulvet i den neste.
Himling: Himling betyr det innvendige taket i et hus, ofte kledd med plater eller panel. Det kan være rett eller skrått. For at et rom kan telle som bruksareal må himlingen ha en bestemt høyde. Er den skrå, gjelder egne beregningsregler.
Når takstmenn måler bruttoareal i en bygning, måles arealet i hver etasje ved å finne lengden og bredden fra utsiden av ytterveggen i hver ende av huset. Videre skal alle flater inne i huset i utgangspunktet telle med, uavhengig av hvor i huset de befinner seg, men de må ha et gulv som det er mulig å gå på. Arealet må også være mulig å komme seg til via dør, luke, trapp eller stige.
Kravet om gangbart gulv gjør at åpninger i etasjeskillene ikke regnes med. Unntaket er åpninger som for trapper, heiser og lignende. Hvis det er en stor åpning med en trapp på den ene siden, skal bare den delen av arealet som dekkes av trappen, tas med.
Et viktig unntak fra det tellende arealet er rom, eller deler av rom, der takhøyden er 1,90 meter eller lavere. Slike arealer skal ikke telle med i bruttoarealet (og heller ikke i andre former for areal, for eksempel bruksareal). Et rom må ha en takhøyde på over 1,90 meter i en bredde på minst 0,6 meter, for at det skal være måleverdig, det vil si kunne inkluderes i bruks- og bruttoareal.
I en etasje med himling som skrår fra over til under 1,90 meter, er det spesielle regler for utregning. Området med takhøyde over grensen på 1,90 meter regnes med. I tillegg skal det legges til en stripe på 60 centimeter i retningen(e) taket skråner mot.
Skråner en himling for eksempel fra en høyde på 2,40 meter til en høyde på 1,60 meter over i en 4 meter bred loftsetasje med 15 centimeter tykke yttervegger, gjør man følgende for å finne bruttoarealet.
I tilfeller der en bruksenhet, for eksempel en leilighet, ikke er avgrenset av yttervegger, men snarere av vegger som grenser mot en naboenhet eller mot fellesarealer, skal bruttoarealet måles til midt inne i disse veggene.
Er en leilighet for eksempel avgrenset av tjue centimeter tykke vegger der én går mot friluft, to mot naboleiligheter og én mot korridoren, teller veggen mot friluft med sin fulle tykkelse, mens de tre andre teller til midt i veggen, altså 10 centimeter inn.
Et viktig prinsipp fulgt av norske takstmenn, er at bruttoareal skal oppgis slik at ulike arealer skal kunne skilles fra hverandre. I en oversikt i takstrapporter er arealet delt opp i arealmål for hver etasje, før det er summert i nederste rad.
Arealmåling av norske boliger er bestemt av både en forskrift fra myndighetene og en egen standard kalt Norsk Standard 3940. For å finne reglene for bruttoareal er det standarden man må gå til.
Norsk standard har utarbeidet en egen veileder for standarden kalt “Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger”, og i tillegg har takstbransjen sine egne retningslinjer for arealmåling med noen egne presiseringer og unntak. Takstbransjens retningslinjer følges også av meglere.
Å få det meste ut av det arealet man har, kan være viktig for mange, kanskje spesielt i forkant av et boligsalg. Bruttoareal er et av de tallene som er oppgitt i takstrapporten og blir derfor synlig for potensielle boligkjøpere.
Bruttoareal er tett forbundet med bruksareal, og det er liten vits i å jobbe for å maksimere bruttoarealet alene, ettersom differansen bare utgjøres av ytterveggenes areal. En rekke tiltak for å øke bruksarealet, vil imidlertid også slå positivt ut på bruttoarealet.
Takopplett: En måte å øke bruksarealet på kan være å heve takhøyden i rom som ellers er for lave til å telle med i en arealmåling. På loft er det for eksempel mulig å foreta takopplett. Takopplett vil si å heve punktet der taket møter veggen, enten i hele eller i deler av husets lengde, og på en eller begge sider av mønet. Dette er et tiltak som koster mindre enn for eksempel å bygge på huset i bredden, og det kan øke det måleverdige arealet i et hus ganske kraftig. En annen fordel er at det er en endring det er ganske lett å få tillatelse til når man søker kommunens plan- og bygningsetat.
Gulv på råloft: En annen måte å øke det måleverdige arealet på er å utvide eksisterende etasjer ved å legge gulv på for eksempel råloft. Gulv og tilgang via dør, luke eller stige er et krav til alle arealer som skal regnes med.
Å gjøre store bygningsmessige endringer bare for å øke gevinsten ved salg, kan imidlertid være risikabelt. Selv ikke med nøye beregninger og observasjoner av boligprisutviklingen, har man noen garanti for å få igjen det investerte. Det sikreste er derfor å holde seg til endringer som man også selv som beboer ser seg tjent med å gjennomføre. Tar man grep for å øke egen bokvalitet, har man umiddelbar gevinst og trenger ikke vente på et salg for å profitere på utleggene.
Reglene for arealmåling kan være vanskelig å holde orden på. Her er noen detaljer ved beregningen av bruttoareal for leiligheter som lett kan glippe.
Boder på loft og i kjeller er ikke med i totalen: I takstrapporter for leiligheter inkluderes boder som ikke ligger i direkte tilknytning til boenheten verken i bruttoarealet eller i bruksarealet. Arealet som disse rommene utgjør, skal likevel opplyses om i rapporten.
Rom uten gulv holdes også utenfor: For at et areal skal være måleverdig, må det være mulig å gå der, og det må være mulig å komme seg til arealet gjennom dør, luke, stige eller lignende.
Heldigvis er måling av areal ved boligsalg en jobb for fagfolk. En takstmann (som i dag egentlig heter bygningssakkyndig) skal ha reglene klart for seg og vil sørge for at den endelige målingen er korrekt.
Sammenlign ulike meglerkjeder i Norge før du henter inn tilbud på ditt boligsalg.
Gjør smarte meglervalg