Skal du selge boligen din er det store verdier som står på spill. Og forskjellen på en god og dårlig megler kan utgjøre ti-tusenvis av kroner eller mer. Hvem du velger å gi oppdraget til er med andre ord en særdeles viktig avgjørelse. Så hvordan skal du velge rett megler? Hva skal du legge vekt på, og hvilke tabber må du styre unna? Sjekk våre råd og gjør et godt meglervalg.

Kort fortalt

Boligen utgjør den største delen av formuen til de fleste nordmenn. Tillit er derfor avgjørende både for deg som skal selge boligen din og de som vurderer å kjøpe den.

Du vil være trygg på at megleren klarer å hente ut prispotensialet i boligen, eller for å si det enkelt: For deg som selger er den beste megleren den som klarer å oppnå den høyeste prisen.

Men hvem er den personen? Siden du bare skal selge boligen din en gang får du jo aldri svar på om en annen megler kunne gjort en bedre jobb før det er for sent. Alt ligger altså i potten den ene gangen. Det er derfor helt avgjørende at du gjør grundige sonderinger på forhånd.

Her er noen faktorer du bør tenke på:

Erfaring og entusiasme

I utgangspunktet er det ingenting som tilsier at en ung og ivrig, men fersk megler ikke kan gjøre en like godt jobb som en som har vært tjue år i bransjen. Entusiasme og stå-på-vilje er viktige egenskaper hos en eiendomsmegler, og en uerfaren megler har ofte mye å bevise og ønsker å bygge opp en god salgs-CV.

Unge og uerfarne meglere vil også ofte være villig til å godta en noe lavere provisjon for å sikre seg oppdraget.

En erfaren megler som kan vise til mange salg er i utgangspunktet et tryggere valg. Samtidig kan det være en fare for at ting går litt vel mye på samlebånd og rutine. Vil vedkommende megler dedikere nok tid til din bolig?

Generelt bør du ikke avvise en megler automatisk fordi vedkommende har mindre erfaring, like lite som du automatisk bør velge en megler bare fordi vedkommende har lang erfaring.

Til syvende og sist blir det en individuell vurdering. Husk også at personen er viktigere enn meglerhuset vedkommende jobber for.

Referanser

Finn solgte boliger i nærområdet ditt. Sjekk hva boligene ble lagt ut for, hva de ble solgt for - og hvilke meglere som er spesielt aktive i området.

Hør med naboer eller kjente som har solgt hva slags erfaringer de har med megleren de brukte. Kundeomtaler på nettet kan være nyttig av samme grunn.

Går du på visninger i nabolaget kan du få en mulighet til selv å snakke med meglerne. Gjør de et godt inntrykk? Kunne du tenke deg å kjøpe bolig av vedkommende? Eller overlater de visningene til unge assistenter med begrensede forutsetninger for å representere boligen på en god måte?

Lokalkunnskap

At en megler bruker tid på å bli kjent med boligen og er i stand til å svare alle vanlige spørsmål som måtte dukke opp på visning er en selvfølge. Men mange som kommer på visning har spørsmål ikke bare om selve boligen, men om nærområdet.

En singel person i midten av tjueårene er kanskje opptatt av hva som finnes av sosiale arenaer, kaféer, treningsmuligheter og så videre. Et par i slutten av tjueårene lurer kanskje på hvordan det står til med barnehagedekningen i området.

Slike ting bør megleren kunne svare på. Det samme gjelder kollektivtilbud og eventuelle offentlige eller private utbyggingsprosjekter.

En megler som har solgt mange boliger i nabolaget før vil som regel ha bedre forutsetninger for å svare på slike spørsmål - og ikke minst bruke denne kunnskapen i markedsføringen - enn en som for det meste opererer på en annen kant av byen.

Sentrale begreper

Når du skal selge bolig er det mange begreper du må forholde deg til. Her er noen av de viktigste:d

• Verdivurdering - prisen megleren anslår at det er mulig å oppnå for boligen. Kalles også prisantydning.
• Salgsoppgave - et dokument megleren lager med bilder og all relevant informasjon om boligen. Deles ut på visninger og legges ut på meglerens nettsider. Prospekt er et annet ord for det samme.
• Tilstandsrapport - en teknisk vurdering av boligen som utarbeides av en takstmann
• Akseptfrist - den fristen en budgiver gir deg for å si ja eller nei til et bud.  
• Hemmelig bud - enkelte budgivere stiller som betingelse at budet ikke skal gjøres kjent for andre budgivere. Snakk med megleren din før budrunden åpner om hvordan dere skal håndtere dette hvis det blir aktuelt.
• Meglerprovisjon - prosentandelen av salgssummen som tilfaller megleren.
• Oppgjørshonorar - det megleren tar seg betalt for håndteringen av oppgjøret mellom deg og kjøper.
• Tilrettelegging - en sekkepost som ofte rommer meglerens utgifter til markedsføring, kontorhold og utarbeidelse av salgsmateriell.

Må du bruke en megler

Kan du selge boligen din uten megler? Det korte svaret på det er ja, det er ingen formelle ting som hindrer deg i det. Velger du å selge selv vil du spare betydelige beløp.

Et annet spørsmål er om du bør gjøre det. En forutsetning er at du har muligheten til å bruke nok tid på prosessen og at du setter deg inn i alt det praktiske og formelle. Det er nemlig en del feller du kan gå i og det kan bli både frustrerende og kostbart.

Det er også mulig å selge bolig uten megler, men likevel få hjelp til deler av prosessen.

Les mer om å selge bolig uten megler.

Hvor mye må du betale

Prisene på meglertjenester varierer fra sted til sted og megler til megler. Siden man vanligvis betaler megleren provisjon av salget, er det dyrere å selge en kostbar bolig enn en rimeligere bolig, hvis vi ser på kroner og øre. Det er imidlertid mulig å inngå en avtale med megleren om heller å betale timepris.

Fastpris, altså en forhåndsbestemt pakkepris, kan også være et alternativ. Da har du en konkret ramme å forholde deg til, noe som skaper forutsigbarhet. Samtidig kan det hende at insentivet for megleren da først og fremst blir å få solgt boligen så fort som mulig, fremfor å anstrenge seg for å oppnå mest mulig for den.

Velger du timepris vil megleren ikke ha noe insentiv verken for å oppnå maksimal pris eller få gjort jobben raskt og effektivt. Det betyr selvsagt ikke at megleren vil gjøre en dårlig jobb, men er noe du bør ta med i vurderingen.

De aller fleste velger altså å gå for provisjonssalg.

Meglerens provisjon ligger vanligvis mellom 1 og 3,6 prosent av salgsprisen. Selger du en leilighet til 3.000.000 med en meglerprovisjon på 1,5%, vil du fort komme opp i 100.000 kroner når alle andre utgifter er regnet med.

Ofte, særlig hvis konkurransen mellom meglerne er hard, vil du kunne forhandle ned prosentsatsen noe. Men husk at en dyktig megler som kan dokumentere gode resultater, generelt kan ta seg bedre betalt enn en megler som har mindre imponerende resultater. Og dette gjenspeiles gjerne i deres vilje til å gå ned i pris.

Velger du timepriser, ligger disse gjerne mellom 2.000 og 3.000.

Ellers er det fullt mulig å spare penger på å gjøre deler av jobben selv.

Taktikker og strategi

I dagens marked tilbyr de fleste meglere gratis verdivurdering <link til egen artikkel>. For deg som skal selge er dette en mulighet du absolutt bør benytte deg av. Du kontakter ganske enkelt en megler og inviterer vedkommende hjem til deg på en befaring. Megleren kommer da med sine tanker om boligen og gir deg et prisanslag.

Siden verdivurdering er uforpliktende, bør du invitere flere meglere til vurdere boligen sin. Du får da et inntrykk av hvordan de er som personer og om du tror de vil representere boligen din på en god måte.

Det kan være fristende å velge den megleren som kommer med den høyeste verdivurderingen. Men husk da at en verdivurdering ikke er noe annet enn en kvalifisert gjetning - og er vurderingen veldig høy, kanskje ikke mer enn et overoptimistisk håp. Dette kan fort føre til skuffelse hvis det skremmer folk fra å komme på visning.

En høy prisantydning kan altså i verste fall føre til at du får mindre for boligen enn hvis prisen var satt lavere.

Så hold hodet kaldt, velg den megleren du får mest tillit til, fremfor den som frister med høyeste prisvurdering.

Det er forøvrig ingen grunn til å skjule for meglerne at de konkurrerer med andre om jobben, det er de vant til.

Salg dreier seg om mennesker

Et vellykket boligsalg dreier seg naturligvis om å oppnå en god pris for deg som selger. Men verken du eller de potensielle kjøperne foretar valg kun basert på tall og kjølige analyser.

Meglerens personlighet og hvordan dere kommuniserer er derfor viktig. Er dere “på nett”? Fremstår megleren som troverdig? Er vedkommende flink med mennesker og gir god kontakt eller skråsikker, glatt og skrytende?

Hvis du reagerer negativt på noe er det ganske sannsynlig at flere gjør det samme - og motsatt. Med andre ord er det ikke så dumt å lytte litt til magefølelsen.