Vil du vite mer om å leie ut leilighet? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om utleie av leilighet, inkludert hvilke regler du må forholde deg til, hvor mye du må betale i skatt, om utleie lønner seg, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene!

Skal jeg leie ut?

Det er mange som ønsker å leie ut en del av boligen eller en hel leilighet, for å spe på inntekten sin. For pensjonister og andre som eier hus med tilhørende sokkelleilighet er dette spesielt populært, men det er flere ting du bør tenke på før du bestemmer deg for å leie ut del av, eller hele, boligen din. Noen av spørsmålene du bør stille deg er om du vil leie ut i lang eller kort tid, hvilken kontrakt du skal benytte deg av, hvilke bestemmelser du eventuelt ønsker å tilføre i kontrakten, om det skal være lov med kjæledyr og om du skal du bruke en utleiemegler. Jo flere spørsmål du har avklart før du går i gang, jo bedre blir leieopplevelsen for både deg og leietaker.

Det finnes klare regler for hva slags rom/leiligheter som kan leies ut, med bestemmelser for takhøyde, areal og vinduer. Hvis du har full kontroll på dette så er det bare å sette i gang, men om det er første gang du skal leie ut så er dette noe det lønner seg å finne ut av aller først. I utgangspunktet kan du leie ut det du har av ekstra rom i boligen, så lenge det er godkjent for varig opphold, men om du skal leie ut en kjeller eller lignende, er det lurt å sjekke reglene for dette. Hvis du vurderer å investere i en ny bolig for å leie ut, kan det også lønne seg å regne på lønnsomheten av dette, i tillegg til å sette deg inn i de forskjellige reglene for skatter, plikter og regler.

Å leie ut kan ofte medføre noe ekstraarbeid i form av å lage annonser, holde visninger, ordne med kontrakt, klargjøre leilighet og lignende. Det er derfor viktig at du vet så mye som mulig før du bestemmer deg for å leie ut. Om du finner ut at du kanskje ikke har tid, mulighet eller overskudd til å leie ut, så kan en utleiemegler være en mulighet. I denne artikkelen guider vi deg uansett smertefritt gjennom alt du bør tenke over i forbindelse med utleie.

Hvordan leier jeg ut leiligheten?

Forberedelser: Etter at du har bestemt deg for å leie ut leiligheten, må du bestemme deg for prisen du ønsker å ta. Prisen du kan ta avhenger av både størrelse, beliggenhet og standard, og det er lurt å sjekke hva andre utleieboliger i ditt område går for. Dette kan du finne ut av ved å gå inn på for eksempel finn.no og søke opp ditt område og en lignende bolig. I tillegg kan du høre med eventuelle naboer eller en utleiemegler som kjenner området ditt godt, og kan gi deg en god pekepinn på hva du kan forvente.

Sett riktig pris: Etter å ha gjort de nødvendige undersøkelsene kan du selv fastsette prisen, men det er viktig å huske på at det ifølge husleieloven er forbudt å avtale leie som er urimelig i forhold til markedsleie. Å sette en altfor høy eller lav pris kan også medføre mer jobb i form av at folk enten ikke er interessert, eller du vil motta så mange henvendelser at det blir vanskelig å holde orden. Det lønner seg å sette en ærlig og gjennomsnittlig pris.

Lag boligannonse: Etter at du har fastsatt utleieprisen, kan du begynne å lage en boligannonse. Her er det viktig å fremstille boligen på en så fin og tydelig måte som mulig, slik at du slipper å bruke ekstra tid på å svare på spørsmål som du kunne ha besvart i annonsen. Til annonsen bør du ta gode bilder som viser frem boligen slik som den faktisk ser ut, uten å fikse for mye på bildene. Det er viktig at den som skal leie boligen får et realistisk inntrykk av boligen - det vil spare både deg og de for tid. Alle rom bør tas bilde av, og standarden på boligen bør komme godt frem. I tillegg er det viktig å opplyse om størrelse, hva som følger med og beliggenhet.

Bestem deg for type visninger: Når annonsen er klar kan du legge den ut på relevante sosiale medier eller utleiesider på nett som for eksempel finn.no. Det er viktig å presisere i annonsen om du ønsker å bli kontaktet kun på visse tidspunkt og hvordan du best kan nås. Mange velger å sette opp en eller flere felles visninger som alle er velkomne til, mens andre igjen avtaler visning etter avtale. Husk å presisere i annonsen om du ønsker at interesserte skal presentere seg i en kort tekst eller om du ønsker informasjon om hva de jobber med, alder eller lignende.

Registrer alle interessenter på visningen: Når dagen er kommet for visning er det viktig å klargjøre boligen så godt som mulig slik at potensielle leietakere får best mulig inntrykk. Pass på å lufte ut og sørg for at leiligheten er ren og ryddig og fremstår slik du kommer til å leie den ut. Uavhengig om du skal holde visningen selv eller overlate det til en utleiemegler, er det viktig å registrere alle interessenter. Dette kan gjøres ved å få alle som kommer innom til å fylle inn informasjonen sin på et ark du har forberedt. Her kan du be om navn, telefonnummer, e post, referanser og eventuelt jobb eller studier.

Be om referanser eller leietakerbevis: Hvis du ikke arrangerer fellesvisning kan du be om, og sjekke referanser på forhånd, og invitere kun de som er interessante for deg. Det kan spare deg for mye jobb og tid å kun velge ut enkelte.  Noen opplever enorm interesse når de skal leie ut boligen sin. Det kan være fordi den befinner seg i et veldig populært nabolag eller fordi standarden er veldig høy. For å finne din ideelle leietaker i en mengde av interessenter, kan du derfor sortere ut noen på forhånd ved å foreta en grundig referansesjekk, samt be om et leietakerbevis. Et leietakerbevis er en form for forhåndsgodkjenning som viser at det er gjennomført en kredittsjekk uten negative anmerkninger.

Leiekontrakt: Når du har funnet din leietaker er det på tide å signere en leiekontrakt. Hos Forbrukerrådet finner du standard husleiekontrakter du kan fylle inn på din egen PC og printe ut til leietaker. En leiekontrakt er laget for å regulere forholdet mellom utleier og leietaker, og skal ivareta begge parters rettigheter. Det er viktig at kontrakten er gyldig og juridisk riktig, slik at om det skulle oppstå noen problemer så er kontrakten tydelig på hva som skal skje videre. I kontrakten må du definere depositumets størrelse, lengden på leieforholdet og hva som eventuelt må oppfylles om kontrakten skal brytes tidligere.

Depositum: Det er vanlig å sette depositumets størrelse på 3 ganger husleien, men du kan be om opptil 6 måneders husleie som sikkerhet om du ønsker. Som et alternativ til depositum kan du bruke depositumsgaranti som gir samme sikkerhet og kan være et rimeligere tilbud for leietaker. Det er viktig å føre opp i kontrakten når husleien skal innbetales og til hvilket kontonummer for å få inn en god rutine fra start.

Overtakelse: Når tiden har kommet for å levere ut nøkler og befare leiligheten, er det viktig å gjøre dette i fellesskap med leietaker for å få oversikt over eventuelle avvik og boligens generelle tilstand. Om det er noe som avviker bør dette dokumenteres med bilder og tekst, og føres inn i en overtakelsesprotokoll. Leietaker bør informeres om alle praktiske ting ved boligen som sikringsskap, strømmåler, vannstopper og lignende før overtakelsesprotokollen signeres av begge parter. Før nøkkelen overleveres er det lurt å sjekke at depositum og første husleie er innbetalt.

Hva med skatt?

Hvor mye du må betale i skatt avhenger av flere faktorer, som for eksempel om du selv bor i boligen, om det er kort- eller langtidsleie og hvor mye du tar i husleie. Hovedregelen er at leieinntekt er skattepliktig inntekt, men leieinntekten fra en bolig du selv bor i, kan likevel være skattefri.

Utleie av del av egen bolig

Hvis du leier ut en del av din egen bolig, for eksempel hvis du har en hybel eller sokkelleilighet i huset ditt, og du selv benytter det som utgjør minst halvparten av boligens verdi, slipper du å betale skatt. Selve arealet er altså ikke avgjørende her, men areal og utleieverdi henger naturligvis ofte  sammen. Det er viktig at du regner ut delene etter utleieverdien. 

Kunne du for eksempel ha leid ut den delen av boligen du bor i for 20.000 kroner per måned, og utleiedelen for 12.000 kroner per måned, skal du ikke betale skatt. Altså: Utleieverdien av den utleide delen av boligen din må være lavere enn leieverdien av den delen du bor i selv. Det er også viktig å merke seg at leieforholdet må ha en varighet på misnt 30 dager for at du skal slippe å betale skatt.

Kortidsutleie og langtidsutleie av egen bolig

Selv om du allerede leier ut en del av boligen din, kan du fortsatt leie ut også din egen del i kortere perioder. Dette er forutsatt at de totale leieinntektene ikke overstiger 20.000 kroner. For eksempel:

Sofie leier ut en sokkelleilighet i sin egen bolig til Kevin, som bor der hele året og betaler 9.000 kroner i leie. Når Sofie reiser tre uker på jobbreise, leier hun ut sin del av boligen til Amalie, som skal betale 15.000 kroner til sammen. Vanligvis er utleien av sokkelleiligheten skattefri fordi verdien er mindre enn verdien av hoveddelen (9.000 kroner for sokkelleiligheten og 15.000 kroner for hoveddelen). Legger man derimot sammen inntekten fra begge leieforholdene for denne perioden, blir summen høyere enn 20.000 kroner (9.000 + 15.000 = 24.000 kroner). Dette betyr at leieinntektene til Sofie denne måneden blir skattepliktige. 

For å komplisere det ytterligere, blir også inntektene fra sokkelleiligheten skattepliktig resten av året. Man har imidlertid mulighet til å fradragsføre disse kostnadene i skattemeldingen.

Leie ut gjennom Airbnb

Hvis du tenker på å leie ut gjennom for eksempel Airbnb eller annen korttidsutleie, ble denne type leieinntekter fra 1. januar 2018 regnet som skattepliktig inntekt. Dette gjelder uavhengig av om du bor i boligen selv. De første 10.000 kronene er skattefrie, men utover dette vil 85 % av beløpet regnes som skattepliktig inntekt .

Leie ut flermannsbolig

Hvis du skal leie ut en flermannsbolig, er dette alltid skattepliktig. En flermannsbolig er et hus med tre eller flere familieleiligheter (leiligheter med plass til minst to voksne og ett barn), eller to familieleiligheter med en eller flere selvstendige hybler. Leiligheten må som regel være over 40 kvadratmeter for å anses som en familieleilighet. En selvstendig hybel har egen inngang i form av låsbar dør og eget toalett. Det er viktig å vite at hvis du bor i, eller bruker, den ene boenheten selv, er leieinntekten fortsatt skattepliktig. Dette gjelder også om leieinntekten er under 20.000 kroner. Bruker du derimot for eksempel to av leilighetene selv, og leier ut den tredje, slipper du å betale skatt, hvis det du bruker er minst 50% av boligen regnet etter utleieverdi. 

Leie ut bolig du ikke bor i selv

Dersom du leier ut en bolig du ikke bor i selv, for eksempel en ren utleiebolig eller utleiehytte, er leieinntektene alltid skattepliktig etter gjeldende satser. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene du har til utleie.

Lønner det seg?

Hvis du vurderer å investere penger i bolig for å leie ut, er det greit å være klar over at boligutleie regnes som en av de mest arbeidskrevende formene for pengeplassering. Du må være klar for å gjøre både en del administrativt arbeid, og noe vaktmesterjobbing - avhengig av alder og standard på leiligheten. Under følger noen momenter det er lurt å tenke gjennom før du eventuelt investerer i utleiebolig.

Viktige kostander å være klar over: For å kjøpe en utleiebolig er kravet at du må ha 15 prosent egenkapital, slik det er for andre boliger, men i Oslo er kravet hele 40 prosent om du kjøper kun med formål om å leie ut. I tillegg til selve kjøpesummen må du også betale dokumentavgift på 2,5 prosent ved de fleste boligkjøp, noe som betyr at om du kjøper en leilighet til 3 millioner så må du betale 75.000 kroner i dokumentavgift. I tillegg til dette kommer også eventuelle ekstra kostnader for å klargjøre boligen for utleie, om den ikke allerede holder god nok standard. Ifølge loven er det utleier som må stå for å vedlikeholde både husrommet, bygningen og utearealet, men her er man fri til å avtale noe annet med leietaker om det er ønskelig. Dette er lurt å tenke gjennom før kontraktsinngåelse, for å unngå misforståelser rundt dette. Det er en god ide å presisere nøyaktig hva som skal skal vedlikeholdes av hvem, og om det er eventuelle tidsfrister å overholde.

Vær oppmerksom på felleskostnadene: Hvis du skal kjøpe bolig for å leie ut, er det viktig å ha god oversikt over felleskostnader, som ofte kan ligge på flere tusen i måneden hvis du kjøper i borettslag eller blokk. Dette er en utgift som kan gjøre lønnsomheten ved utleie mye mindre, i tillegg til at lave fellesutgiftene kan bety at bygget ikke har vært vedlikeholdt slik det burde. Da kan du i nærmeste fremtid forvente en økning i fellesutgiftene hvis det vedtas at bygget  skal pusses opp.

Renter: Til slutt må du regne på renter du må betale om du må ta opp lån for å kjøpe boligen. Skal du ha fastrente så kan du fjerne noe av usikkerheten om det skulle komme en renteoppgang, mens det sannsynligvis er mest lønnsomt å velge flytende rente. Dette må du også ta med i betraktningen av lønnsomheten ved utleie. Er det en investering som historisk sett har vært god i Norge, så er det kjøp av bolig. Som regel kan man regne med en verdiendring som stiger omtrent i takt med lønningene, og dette er noe du kan legge inn i regnestykket.

Utleiemegler: Om du selv føler du ikke har tid eller mulighet til å investere tid og penger i å selv drive boligutleie, kan du vurdere å leie inn en utleiemegler. Dette betyr selvfølgelig mer utgifter, men det kan også bety mindre risiko og mindre tidsbruk. Hvis du skal bruke en utleiemegler, kan du regne med å måtte ut med ca. 10% av leieinntektene i tillegg til eventuelle etableringskostnader og markedsføringspakker for annonsering. En utleiemegler kan hjelpe deg med automatisk fakturering av husleien, betalingspåminnelser og indeksreguleringer, men kanskje viktigst kan de også være behjelpelig med juridisk bistand om du skulle trenge det.

Hjelp til kvalitetssjekk av leietakere: Utleiemeglere vil som regel gi deg full innsikt i hvert enkelt leieforhold gjennom en portal du kan logge inn i, slik at du også selv kan se betalingsstatus og få tilgang til alle dokumenter. I tillegg er noe av jobben til utleiemegleren å kvalitetssjekke alle potensielle leietakere og gjennomføre utleien. Dette betyr at du vil få hjelp til å gjennomføre både kreditt- og referansesjekker slik at du får bedre kontroll på hvem det er du leier ut til. Til sist er det viktig å huske å huske på at det er du og ikke megleren som bestemmer hvem som blir den nye leietakeren. Du kan lese mer om utleiemegler, og hva det koster, i vår guide om dette her.

Hva kan jeg leie ut?

Hvis du har bestemt deg for å leie ut en del av egen bolig eller kjøpe bolig for å leie ut, er det lurt å være sikker på at rommet er godkjent for varig opphold. Typiske rom som er godkjent for varig opphold er stue, kjøkken og soverom. Dersom rommet du planlegger å leie ut allerede oppfyller kravene som stilles for varig opphold, behøver du ikke å søke myndighetene for å leie ut dette. Hvis du derimot planlegger å bygge om kjelleren, loftet eller andre deler av boligen så må du søke kommunen om bruksendring.

For å få dette godkjent må en del tekniske krav som går på helse, sikkerhet, estetikk og brukervennlighet oppfylles. Noen av de viktigste kravene er at rommet må ligge inntil eksisterende oppholdsrom og ha en takhøyde på minimum 2,20 meter. Ble oppføring av boligen omsøkt før 1. juli 2011 er kravet minimum 2 meter. Alle rom må ha rømningsveier i tilfelle brann, og det må være vindu i rommet som går ut i friluft. Vinduet må også tilfredsstille kravet til det som kalles rømningsvindu og være maksimalt 1 meter gulv til vinduskarm. Hvis du ikke bare skal bygge om et rom, men heller en hel del av boligen, utløses enda flere tekniske krav som du kan lese mer om i byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2. Så fort boenheten er godkjent, kan du leie den ut. Du trenger ikke å søke om utleie i tillegg.

De vanligste feilene

I prosessen med å leie ut er det ofte en del punkter som glemmes eller anses som ikke like viktige av utleier. Her kommer derfor en liste til deg med de vanligste fellene utleiere går i.

• Feil leietaker: Den vanligste feilen utleiere gjør er å velge feil leietaker, noe som kan være starten på et leieforhold som koster mer enn man tjener. Det viser seg at veldig få utleiere faktisk sjekker referanser de får tilsendt, og enda færre gjennomfører kredittsjekk. Et godt tips er å alltid sjekke referanser og møte leietaker personlig før du bestemmer deg.
• Depositumsgaranti: En annen vanlig feil er å la leietaker flytte inn uten å betale depositum. For noen leietakere kan det være vanskelig å skaffe tre måneders husleie på kort varsel, og for å unngå problemet med å ikke få inn pengene i tide, kan dere heller bli enige om en depositumsgaranti som gir samme sikkerhet og kan være et rimeligere tilbud for leietaker. Leietaker betaler en gitt engangssum til en aktør som tilbyr en slik tjeneste, for eksempel 14% av depositumet, og slipper dermed å binde et stort beløp på en depositumskonto. I tillegg har utleier samme sikkerhet som ved et vanlig depositum. Aktøren, ofte et forsikringsselskap, overtar dermed som garantist hvis du som utleier for eksempel må få dekket skader eller ubetalt husleie.
• Overtagelsesprotokoll: For de mange som lar leietaker flytte inn uten depositum, er ofte den neste feilen at de ikke bruker overtakelsesprotokoll. Når du først har funnet din leietaker så er det veldig viktig at dere går gjennom leiligheten sammen for å finne eventuelle feil eller mangler, tar bilder og skriver de ned for å kunne dokumentere tilstanden til boligen. Når leietaker flytter ut, kan det uten dette være vanskelig å avdekke hva som var mangler før, og hva som eventuelt har oppstått under leieforholdet.
• Finansielle tap: Dessverre er det mange huseiere som sliter med å få inn husleie regelmessig. Dette kan skape betalingsproblemer for deres egen del, og i verste tilfelle føre finansielle tap. Ved bruk av utleiemegler kan du få garanti for slike tilfeller. I tillegg er det mange huseiere som ikke indeksregulerer husleien, og på den måten går glipp av inntekter.  
• Ikke mist oversikten: Mange private huseiere rapporterer også at de roter vekk sentrale dokumenter som husleiekontrakten, og ofte ikke har kontroll på depositumskonto eller overtakelsesprotokoll. Et godt tips er å lage seg en mappe ved begynnelsen av et leieforhold hvor du kan oppbevare alt skriftlig, i tillegg til å ha kopier på pc´n din. Veldig mange huseiere kjenner ikke til hvilke rettigheter de har når en leietaker ikke gjør opp for seg. Dette kan du komme i forkjøp om du innfører en klausul i kontrakten om utkastelse.
• Finn raskt ny leietaker etter oppsigelse: Til sist er det mange huseiere som lar utleieboligen stå tom over flere måneder når de skal finne en ny leietaker, og går dermed glipp av betydelig inntekter. Dette kan du unngå ved å begynne prosessen med å finne en leietaker så raskt som mulig etter en oppsigelse, eventuelt kan du sette det ut til en utleiemegler så du selv kan konsentrere deg om ditt vanlige liv.