meglersmart
Søk
Vil du vite mer om salg av arvet bolig? I denne guiden forteller vi deg alt du trenger å vite om arveloven, hvilke skatteregler som gjelder ved salg av arvet bolig, om du bør selge den selv eller bruke eiendomsmegler, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Dersom du har arvet en bolig og vurderer å selge den, er det mye du må tenke på. Blant annet må du ta stilling til om du ønsker å selge den selv eller om du ønsker å bruke en eiendomsmegler. Samtidig bør en gjøre det en kan for å få en så god pris som mulig. Når en skal selge en arvet bolig, er det flere særregler som gjelder og det vil lønne seg å seg inn i disse før en går i gang med salgsprosjektet. Det er ikke uvanlig at det oppstår tvister knyttet til arv av bolig fordi det ofte er flere arvinger med ulike planer for den arvede boligen. Noen ganger ønsker en arving å beholde boligen, mens en annen ønsker å selge den. Når en står overfor slike problemstillinger, er det en fordel å vite hvilke regler som gjelder og hva som står i arveloven.
I tillegg gjelder egne skatteregler når en selger en arvet bolig, og mange arvinger er ikke alltid klar over disse. For eksempel er det mange som ikke vet at de kan ha rett på fradrag av salgskostnader når de selger en arvet bolig, på tross av at de ikke trenger å skatte av gevinsten ved et eventuelt salg. Har du planer om å selge en arvet bolig, er det lurt å sette seg inn i disse skattereglene på forhånd slik at du ikke går glipp av slike fradrag.
Det å selge en bolig kan være kostbart og en vesentlig del av kostnadene går til eiendomsmegleren. Som regel kan du betale megler enten i form av en provisjon av salgssummen eller ved å betale timepris. Det er vanlig at meglere tar et sted mellom en og fire prosent av salgsprisen dersom du betaler provisjon av salgssummen, mens timeprisen vanligvis varierer fra i underkant av 2000 til rundt 3000 kroner.
I tillegg kommer en del andre kostnader som vil følge med enten du bruker megler eller ikke. Dette inkluderer å leie inn en profesjonell fotograf til å ta bilder for annonsering, diverse utgifter knyttet til innhenting av informasjon fra markedsfører, forretningsfører, kommune og kartverk, og du må i tillegg betale for tilstandsrapport og eierskifteforsikring dersom du ønsker dette. Mange ønsker også å pusse opp eller style boligen noe før salg i et forsøk på å øke prisen. Prisen for å selge en bolig vil variere avhengig av boligmarkedet der du skal selge, men det er vanlig å beregne salgskostnader på rundt 100.000 kroner.
Flere utfordringer kan oppstå knyttet til arv av bolig, særlig dersom dere er flere arvinger. Etter arvelovgivningen finnes det imidlertid flere måter å løse utfordringene på. Et vanlig problem som kan oppstå er at to søsken har arvet en bolig etter foreldrene, og den ene ønsker å beholde boligen, mens den andre heller ønsker å selge. Slike tilfeller løses ofte ved at arvingen som ønsker å beholde boligen kjøper den andre halvdelen ved å betale 50% av boligens verdi til arvingen som ønsker å selge. Dersom vedkommende ikke har råd til å betale for den andre halvparten av eiendommen, kan det kreves at eiendommen blir solgt. Dette for å sikre at arven deles korrekt.
Det blir straks mer komplisert dersom det er flere enn to søsken som har krav på arv av boligen. I slike tilfeller kan det tenkes at et flertall av arvingene ønsker å beholde boligen, og da er det lett å tenke at flertallet bestemmer, men arvelovgivningen gir likevel den enkelte arving rett til å kunne kreve boligen solgt - selv om flertallet ønsker å beholde boligen. Igjen er dette for å kunne sørge for at arven fordeles korrekt. Etter rettspraksis er det også slik at eiendommen må selges dersom alle arvingene ønsker å beholde eiendommen for seg selv, men hvor alle har like gode grunner til at nettopp de skal få beholde boligen.
Hovedregelen er altså at en av arvingene kan kreve den arvede eiendommen solgt, men det finnes imidlertid et unntak fra denne hovedregelen. Dersom en av arvingene har gode grunner til å kreve overtakelse av boligen samtidig som de andre arvingene ikke har noen rimelig grunn til å motsette seg kravet, så kan den ene arvingen kreve å få overta eiendommen. Grunnene må imidlertid være gode, og ofte er det slik at de andre arvingene kan ha like gode grunner til at de skal overta eller til at eiendommen må selges.
Når det gjelder salg av arvet bolig, er det visse regler knyttet til skatt som er viktig å være klar over. I 2014 ble nemlig arveavgiften fjernet og erstattet med noe som kalles kontinuitetsprinsippet. Kontinuitetsprinsippet innebærer at arvingene trer inn i arvelaters skatteposisjon. I utgangspunktet betyr det at din inngangsverdi som arving er den samme som arvelaters opprinnelige inngangsverdi, men for arv av bolig gjelder imidlertid et unntak som sier at inngangsverdien skal settes til markedsverdi på tidspunktet for dødsfallet dersom arvelater kunne ha solgt boligen skattefritt.
Siden inngangsverdien vil være den samme som på tidspunktet for dødsfallet, skal du kun skatte av en eventuell prisstigning som skjer etter dødsfallet. Ofte selges en arvet bolig like etter at tidspunktet for dødsfallet og da er ofte verdien den samme slik at du ikke får noe gevinst på salget. Dette innebærer altså du ikke skal betale noe skatt. Dersom du velger å beholde boligen og den stiger i verdi, betaler du skatt av gevinsten, altså salgsprisen minus inngangsverdien. På grunn av kostnadene ved salg av bolig, kommer en ofte ut med tap når en skal selge den arvede boligen. Selger du boligen for samme pris som inngangsverdien, men har 100.000 kroner i omkostninger, går du ut med et tap på 100.000 kroner. Dette tapet gir deg rett på fradrag og du må derfor huske å føre dette opp selvangivelsen.
Det er mulig å unngå gevinstskatt forutsatt at visse kriterier er oppfylt. Dersom du arver en bolig, slipper du gevinstskatt dersom arvelater har eid boligen i minst ett år og faktisk bodd der i minst 12 av de 24 siste månedene før salg. Hvis det er snakk om en fritidsbolig, må arvelater ha eid den i fem år og tatt den i bruk i fem av de siste åtte årene før salg.
En vanlig problemstilling som dukker opp ved salg av bolig, er om en bør selge boligen selv eller engasjere en eiendomsmegler. Begge alternativer er mulige og hva som er best avhenger i stor grad av dine preferanser. Dersom du ønsker å selge boligen selv, må du regne med å gjøre en god del arbeid som en megler ellers ville gjort. Blant annet må du kontakte kommunen for å få riktige opplysninger om boligen som skal selges, og du må sørge for å ta bilder og annonsere boligen på best mulig måte. Selv om det kan friste å forsøke å spare penger på å gjøre det selv, er det viktig å ta i betraktning at en eiendomsmegler har verdifull kompetanse som kan komme deg til gode og sikre deg en god pris for boligen. I tillegg tar megleren seg av mye jobb som vil spare deg for tid. En eiendomsmegler kjenner dessuten til regelverket og sørger for at salget skjer i henhold til gjeldende lover.
Salgspriser avhenger av tilbud og etterspørsel og det er vanlig at prisene svinger i løpet av året der noen måneder er mer lønnsomme enn andre. Vanligvis er prisene høyest på begynnelsen av året, mens de gjerne synker igjen i løpet av sommeren før de til slutt tar seg opp rett etter sommeren. Som regel er det mest gunstig å selge boligen i januar, mai og august. Det er også vanlig at det er færre kjøpere på markedet i ferier og helligdager, men dette betyr ofte at det er færre selgere også.
Før en skal selge en arvet bolig er det viktig å huske på å dokumentere arveoppgjøret. I tilfeller der den ene arvingen ønsker å kjøpe ut de andre arvingene, må det lages en skriftlig avtale hvor det fremgår hvilken markedsverdi arvingene har blitt enige om, hvor mye de andre arvingene skal kjøpes ut for, samt hvordan oppgjøret gjennomføres. I tilfelle dere ikke oppnår enighet om verdien på boligen, kan denne fastsettes av tre uavhengige eiendomsmeglere som utarbeider uavhengige verdivurderinger.
