Vil du vite mer om å selge bolig til egne barn? Mange foreldre ønsker å overdra fast eiendom til egne barn mens de fortsatt lever. I slike tilfeller gjelder det å holde tunga rett i munnen og undersøke forholdene først. Hvis ikke kan man ende opp med å gi bort en skattefelle som kan koste mottaker dyrt. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om gavesalg, forskudd på arv, skatt og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Å overføre eiendom fra en generasjon til den neste kan være en liten nøtt. Det finnes flere ulike fremgangsmåter for å la barn overta familiens eiendommer, men det er også mange rettslige problemstillinger som kan dukke opp ved en overføring av eiendom fra foreldre til barn. Dersom man ønsker å gi eiendom i gave eller gavesalg til egne barn mens man fortsatt lever, må man være klar over at en slik overføring kan koste mottaker dyrt i form av skatter og avgifter. I tillegg kan overdragelse av eiendom fra foreldre til barn utløse konflikter i form av krav om arv fra andre familiemedlemmer. Den nye arveloven som trådte i kraft 1. januar 2021 gir imidlertid mindre rom for konflikter enn tidligere. Dette kan du lese mer om videre i denne guiden.
Man kan la egne barn overta eiendom på ulike måter. Det er mulig å gi bort eiendommen. En muntlig avtale kan være nok i dette tilfellet, men en form for gavebrev anbefales. Man må uansett dokumentere overdragelsen overfor skattemyndighetene. Dersom man selger eiendommen under takst, eller til en symbolsk pris, vil det bli ansett som et gavesalg. Avtalen bør inngås skriftlig, gjerne med en enkel kontrakt. Det kan være lurt å merke seg at avhendingsloven, loven som omhandler kjøp og salg av bruktbolig, også gjelder for gavesalg innad i familien. Dersom barn skal betale for eiendommen, kan også dette gjøre på flere måter. Kjøper kan benytte seg av oppsparte midler eller banklån, men man kan også betale med lån hos egne foreldre. I et slikt tilfelle lager man et gjeldsbrev som dokumenterer låneforholdet. Gjeldsforholdet må være reelt, avdrag og renter må betales. Hvis avtalen ikke blir opprettholdt vil ”gjelden” bli ansett som gave.
Dersom man gir bort eller selger eiendom til egne barn til en pris som ligger langt under takst kan man kalle det både gave, gavesalg eller forskudd på arv. Både salg eller gave må tinglyses for at overdragelsen skal få virkning for utenforstående som banker eller andre kjøpere. Ved tinglysing skilles det ikke mellom gave, gavesalg eller forskudd på arv. Man må uansett fylle ut et skjøte fra giver til mottaker hvor man oppgir den eventuelle kjøpesummen. Man må også oppgi full markedsverdi på eiendommen, og det er dette som er grunnlag for beregning av dokumentavgiften. Dokumentavgiften er en prosent av eiendommens markedsverdi på tinglysningstidspunktet, så desto høyere markedsverdi desto mer må man betale i dokumentavgift. Til sammenligning får arvinger fritak fra dokumentavgiften i de tilfellene der man arver en eiendom fra en person som er død.
Når man selger en bolig er gevinsten fra salget skattefritt dersom man oppfyller kravene til eier- og botid. Dersom foreldrene ikke oppfyller kravene kan en eventuell gevinst være skattepliktig. Gevinsten er inngangsverdi minus utgangsverdi, som enkelt forklart er salgssum minus kjøpesum. Dersom man har flere barn som også har krav på arv kan dette regnestykket bli mer komplisert. Hvis gaven eller gavesalget forutsetter at kjøper skal betale noe til en tredjepart regnes også denne betalingen med i salgssummen for selger.
Når det gjelder spørsmål knyttet til skatt ved boligsalg er det viktig å være klar over hva som regnes som inngangsverdi for boligen. Dette blir særlig viktig dersom boligen skal selges videre etter at man har overtatt den fra foreldre. Inngangsverdien er som nevnt vanligvis kjøpesummen for eiendommen, og dersom denne er svært lav betyr det at man fort kan oppnå høy gevinst ved et salg. Dersom barna selger til markedspris uten å oppfylle kravene til eier- og botid vil de måtte skatte av gevinsten, og jo større gevinst man får jo mer skatt må man betale.
Hvis overføringen av eiendommen kan karakteriseres som gave, gavesalg eller forskudd på arv, og det er andre familiemedlemmer som også vil være fremtidige arvinger, bør man presisere om man ønsker en avkorting i arv på bakgrunn av gaven. Avkorting innebærer at når resten av arven skal fordeles skal de andre arvingene kompenseres slik at ulikhetene mellom arvingene reduseres. Det er tilstrekkelig å forfatte et dokument hvor det tydelig fremkommer om man ønsker en fremtidig avkorting i arv, og hvilket beløp som eventuelt skal legges til grunn. Det eneste kravet til dokumentet er at det er tilgjengelig den dagen arven skal fordeles. Man kan derfor utforme et skriv i etterkant hvor man presiserer om gaven skal føre til avkortning eller ikke. Det anbefales likevel at man gjør skrivet kjent på forhånd, og eventuelt får noen til å bevitne signering slik at det ikke settes spørsmålstegn ved dokumentets validitet når arven skal fordeles.
Man kan fort støte på mange ukjente begreper når man skal sette seg inn i regler rundt boligsalg. Under følger en liten oversikt over noen sentrale begrep og hva de innebærer.
Eiertid og botid er begreper knyttet til skatteregler ved salg av bolig. Eiertid er tiden man har eid boligen, og botid er tiden man faktisk har bodd der. Kravene til eiertid og botid må være oppfylt for at gevinst ved boligsalg skal være skattefritt. Kravene er oppfylt dersom eieren har eid boligen i mer enn ett år, og brukt boligen som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget skjer. Det kan være greit å være oppmerksom på at dersom man selger en bolig med tap kan man få fradrag for tapet dersom kravene til eier- og botid ikke er oppfylt.
Begrepene inngangsverdi og utgangsverdi benyttes om eiendommens verdi på ulike tidspunkt. Inngangsverdien er det boligen har kostet selgeren, altså det man kjøpte eiendommen for pluss eventuelle utgifter for påkostninger som har økt eiendommens verdi. Utgangsverdien er det man selger eiendommen for, minus utgifter man har hatt i forbindelse med salget.
Skatteregler ved boligsalg tilsier at gevinsten ved boligsalg er skattefri dersom eieren oppfyller kravene til eier- og botid. Dersom man selger en bolig med tap er det derimot motsatt, man kan få skattefradrag for tapet dersom kravene til eier- og botid ikke er oppfylt.
Dersom man har arvet eller mottatt eiendom som gave overtar man givers inngangsverdi og skatteposisjoner. Det innebærer i noen tilfeller at mottaker «arver» en lav inngangsverdi, og når mottaker skal selge eiendommen videre vil det være betydelig risiko for at gevinsten blir stor. Gevinsten finner man ved å trekke eiendommens inngangsverdi fra eiendommens utgangsverdi. Dersom man ikke oppfyller kravene til eier- og botid skal all gevinst skattlegges, så jo større gevinst man får jo mer skatt må man betale.
Det finnes imidlertid viktige unntak for beregning av inngangsverdi for eiendom som barn arver av foreldre. Dersom foreldre selv kunne ha solgt eiendommen uten å bli pålagt gevinstskatt, kan foreldrene i stedet overføre eiendommen til barna hvorpå inngangsverdien blir satt til den markedsverdien eiendommen har ved overføringen. Det betyr at barna kan selge eiendommen videre ganske raskt uten å risikere noen særlig gevinst og derfor heller ikke skatt.
Det er flere typer dokumenter man bør ha oversikt over når man skal overføre en eiendom fra en eier til en annen. Det første man bør ha orden på er avtalen om overdragelse. Det er mulig å inngå en bindende muntlig avtale, men det er mest hensiktsmessig å ha denne avtalen skriftlig. Det kan være i form av en kjøpekontrakt, gavebrev eller en annen type dokument.
Etter at en avtale om overdragelse er inngått, må man tinglyse et skjøte for at avtalen skal være gjeldende overfor tredjepart. Når man tinglyser et eierskifte må man betale tinglysingsgebyr. Skjøte er det dokumentet som bekrefter at eiendommen er overført til en ny eier. På fagspråket sier man at den nye eieren får grunnbokshjemmel til eiendommen. Det innebærer blant annet at eiendomsretten er beskyttet, for eksempel hvis en annen person også hevder å være eier av den samme eiendommen.
Det er opplysningene i skjøtet som er grunnlag for beregning av dokumentavgift. Dokumentavgiften er en prosent av eiendommens markedsverdi.
Hovedregelen tilsier at hver gang en eiendom skifter eier, eller det tinglyses en festekontrakt eller annen bruksrett, skal Kartverket kontrollere at mottakeren har konsesjonsforholdene i orden. Det finnes unntak til denne regelen, og overdragelse fra foreldre til barn er ett av disse. Man må likevel erklære på et eget skjema at overdragelsen ikke trenger konsesjon.
Dersom man syns det virker uoversiktlig og skremmende å overføre eiendom til egne barn bør man kontakte fagfolk for å finne en god løsning. Det finnes mange dyktige advokater som har spesialisert seg på arv og arveoppgjør, og som kan gi råd om hvordan man finner den mest gunstige fremgangsmåten. På den måten kan man innrette seg slik at man kommer best ut økonomisk, og forhåpentligvis unngår konflikter om arv i ettertid.
Sammenlign ulike meglerkjeder i Norge før du henter inn tilbud på ditt boligsalg.
Gjør smarte meglervalg