Vil du vite mer om å selge hus privat? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om å selge bolig uten megler, inkludert hvilke dokumenter du må ha styr på, hvordan du håndterer budrunden og visningen, om du kan få hjelp av megler til deler av prosessen, viktig informasjon om kontrakter og forsikringer, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Å være sin egen megler

I dag er det få som velger å selge bolig uten megler. Det er likevel ingenting som tilsier at man ikke kan selge bolig på egenhånd. Det kan være en krevende prosess, men dersom man føler seg beredt til å ta på seg dette ansvaret, kan man spare mye penger. Før man går i gang med et boligsalg kan det derfor være lurt å sette seg inn i hva som kreves for å selge en bolig på egenhånd. Kanskje vil man bli overrasket over hvor enkelt det kan gjøres.

Hvordan du organiserer boligsalget er heller ikke helt svart/hvitt. Det er ikke slik at du enten må bruke megler til hele prosessen eller gjøre alt selv. Du kan velge å bruke fagfolk til deler av prosessen, og gjøre resten selv.

Hvordan selge bolig uten megler

Det er fullt mulig å selge bolig privat, og dermed ikke benytte seg av eiendomsmegler. Fordelen ved å gjennomføre salget på egenhånd er at man blant annet kan spare mye penger på honorarer og provisjonsutbetalinger til megler. En av grunnen til at det ikke er så vanlig å gå i gang med boligsalg på egenhånd, er at det kan være en uoversiktlig og tidkrevende prosess.

Hvis man går med tanker om å selge bolig uten megler, er det første man bør gjøre å vurdere om man har kapasitet til å gjennomføre et slikt prosjekt. Boligsalg kan være krevende, og det er mange praktiske oppgaver som må gjøres. Forbrukerrådet har en sjekkliste på sine hjemmesider hvor man kan få en oversikt over ulike punkter man må gjennom når man selger bolig på egenhånd. Nedenfor følger en oversikt over de ulike stadiene i et boligsalg, og hvilke oppgaver man må gjennomføre.

Få tak i informasjon og dokumenter om boligen

• Grunnboksutskriften kan kjøpes fra Statens kartverk. Dette er en liste over registrerte eierforhold, rettigheter og heftelser som gjelder eiendommen.
• Innhent informasjon om boligen fra kommunen, som for eksempel reguleringsplaner, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, utleieforhold, ligningsverdi og kommunale avgifter.
• Lei inn bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann) for å utarbeide teknisk tilstandsrapport. Dette reduserer risikoen for konflikter og ansvar i ettertid. Å få utarbeidet en tilstandsrapport ble spesielt viktig etter at endringer i avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 2022. Selgers ansvar for opplysningsplikt ble strengere enn tidligere, og forbeholdet om å selge en "bolig som den er" er ikke lenger mulig. Man løper derfor en stor risiko uten en tilstandsrapport.

Forbered salget

• Få oversikt over hva tilsvarende boliger selges for. Dette kan man for eksempel gjøre ved å gå på visninger i nabolaget, se hva boliger i området ditt nylig har blitt solgt for og følge med på annonser for lignende boliger.
• Lag en salgsoppgave som kan deles ut til potensielle kjøpere. Salgsoppgaven må inneholde en sannferdig beskrivelse av boligen.
• Legg ut annonser for boligen. Det finnes mange ulike kanaler å velge mellom, for eksempel aviser, nettsider, sosiale medier, og oppslag i nabolaget.
• Gjør boligen klar for visning. Husk å sette av tid til å gi private visninger i tilfelle noen skulle ønske å se boligen utenom avsatt tid.

Gjennomfør salget

• Arranger budrunde. Husk at budene skal være skriftlige, og at akseptert bud medfører bindende avtale.
• Formaliser salget i en kjøpekontrakt. Dette er et dokument du ikke selv bør utforme, da det er viktig at kontrakten dekker alle juridiske forhold. Forbrukerrådet har utformet en kontrakt som du kan laste ned og fylle ut.
• Fyll ut skjøte for overføring av eiendom fra selger til kjøper. Dette gjør man ved å fylle ut skjema for tinglysning av eierskifte som så sendes til Kartverket.
• Ferdigstill salget med betaling, tinglysning, og sletting av heftelser.

Dersom man ønsker å selge bolig privat, betyr det ikke nødvendigvis at man må gjøre alle oppgavene selv. Det er fult mulig å leie inn fagfolk til å utføre deler av prosessen. Det er særlig anbefalt at man får hjelp av profesjonelle til den mest kritiske fasen av boligsalget, nemlig oppgjøret. Her kan man leie inn enten advokat eller megler som passer på at alt går riktig for seg.

Hva koster det?

Det kan være vanskelig å anslå hva et boligsalg vil koste, da det er svært avhengig av eiendommens tilstand, størrelse og beliggenhet, men i de tilfellene man benytter seg av megler, vil store deler av utgiftene for salget være honorarer og provisjon til megler. Hvis man selger bolig uten megler, vil man naturlig nok spare disse utgiftene. Forbrukerrådet har regnet ut at de fleste som selger bolig uten megler sparer mellom 40.000 og 80.000 kroner på selve salget.

Et konkret priseksempel

Hvis du for eksempel selger en bolig for 3 millioner kroner og meglerprovisjonen ligger på 1,5%, så må du betale ca. 45.000 kroner i provisjon til megler. Er boligen din i en høyere prisklasse, blir meglerprovisjonen desto høyere. Dette kommer i tillegg til oppgjørshonorar, fotografering og markedsføring på nett, utarbeidelse av salgsoppgaver og visninger med megler til stede - en kostnad på rundt 50.000 kroner. I dette konkrete priseksemplet ser vi altså at du ville kunne spart rundt 100.000 kroner på å ikke benytte deg av en megler. Når det er sagt, er det greit å huske på at din tid også har en verdi, og mange mener at det er vel verdt pengene å la en megler ta seg av hele prosessen.

Utgifter du ikke slipper unna

Når man selger på egenhånd, må man likevel regne med at det vil komme kostnader i løpet av prosessen. Man kan for eksempel ikke unngå betaling for grunnboksutskriften og tinglysing av eiendommen. Heldigvis dreier dette seg kun om noen hundrelapper, og er derfor ikke en betydelig sum i denne sammenhengen. Man bør også prioritere god dokumentasjon av boligens tilstand, og det anbefales at man leier inn takstmann for å få utarbeidet teknisk tilstandsrapport. Med større opplysningsplikt fra selgers side etter endringer i avhendingsloven i januar 2022, ble det desto viktigere å stille med en tilstandsrapport.

Utgifter det er lurt å investere i

Hvis man ønsker å gi en god presentasjon av boligen til potensielle kjøpere, kan det også lønne seg å leie inn fotograf og eventuelt et byrå til å sette sammen annonse, prospekt og salgsoppgave. Avslutningsvis bør man også ha en advokat eller megler som bistår med ferdigstillelse av salget, slik at alt blir korrekt utført.

Et alternativ til å ansette eiendomsmegler er å benytte seg av en nettjeneste som kan hjelpe med boligsalget. Det finnes flere tilbydere av slike nettjenester hvor man selv kan velge hva man trenger hjelp til. Prisen vil enten justeres ut i fra hvilke tjenester du velger, eller så kan man kjøpe en pakke til fastpris.

Det er viktig å huske på at det er totalsummen som er avgjørende. En vesentlig del av et boligsalg er å få mange interesserte kjøpere med i en budrunde. Hvis man kutter kostnader, og derfor ikke klarer å nå ut til potensielle kjøpere eller skape interesse for boligen, kan det hende at totalprisen blir den samme, eller lavere, enn om man hadde ansatt en megler.

Ferdigstille salg

Budrunden er utvilsomt den mest spennende delen av salget, og kan være nervepirrende for både selger og kjøper. Dersom man skal arrangere budrunden selv, gjelder det å holde hodet kaldt og passe på at alt blir gjennomført i henhold til lover og regler. Det er lurt å presisere overfor potensielle kjøpere at man kun aksepterer skriftlige bud. På forhånd bør man også sette opp et godt system for å føre en budlogg i løpet av budrunden. For at loggen skal være oversiktlig må man inkludere navn på budgiver, tidspunkt man mottok budet, beløp og akseptfrist. Når man har akseptert et bud, har man også inngått en bindende avtale.

Når budet er akseptert, står oppgjøret for døren, og store verdier skal flyttes mellom selger og kjøper. Her kan det som nevnt være lurt å få inn en profesjonell mellomperson - hvis ikke risikerer man å ende opp i en situasjon der selger ikke vil overføre eiendommen før betalingen er registrert, og kjøper ikke vil betale før eiendommen er overført. En fagperson kan navigere denne type problemstilling på en god måte. Hvis kjøpet skal finansieres av lån, kan den aktuelle banken også kreve at oppgjøret foretas ved hjelp av advokat eller megler.

For å sikre seg i eventuelle konflikter i ettertid, kan det være lurt å tegne en boligselgerforsikring, også kalt eierskifteforsikring. Denne forsikringen dekker ansvaret som selger har overfor kjøper. Dersom konflikten resulterer i utbetaling, dekker forsikringen dette, og forsikringsselskapet tar seg også av klagebehandlingen for selgeren. For at forsikringen skal være gjeldende må man være ærlig når man oppgir opplysninger om eiendommen til kjøper. Dersom man har oppgitt feilaktige eller misvisende opplysninger, risikerer man å stå alene med alt ansvar for erstatningsutbetaling.

Fordeler og ulemper

Det er mye å ta hensyn til når man skal bestemme seg for om man vil selge selv eller gjennom megler. Nedenfor følger en enkel liste over fordeler og ulemper med å selge bolig på egenhånd.

Fordeler med å selge uten megler:

• Man kan spare mye penger på honorarer og provisjon til megler. I tillegg vil man kunne spare penger på å sammenligne tilbud fra forskjellige tilbydere dersom man ønsker å leie inn fagpersoner til enkelte deler av prosessen, i motsetning til å kjøpe en ferdig sammensatt pakke fra et eiendomsmeglerfirma.
• Man får full oversikt over salgsprosessen, og man kan selv styre hvordan og når ting skal bli gjort.
• Å gjennomføre et boligsalg på egenhånd kan være en lærerik opplevelse.

Ulemper med å selge uten megler:

• Man går glipp av meglers kjennskap til markedet og kunnskap om hvordan man best når potensielle kjøpere.
• Det er en krevende oppgave å selge bolig. I tillegg til mye papirarbeid og andre administrative oppgaver kan man oppleve det som følelsesmessig vanskelig å stå med det fulle og hele ansvaret for å selge hjemmet sitt.
• Kjøpere er skeptiske til privat salg av bolig. Mange foretrekker å forholde seg til en eiendomsmegler eller lignende når de skal kjøpe bolig.

Viktig å huske

Selger man boligen selv, har man ingen tredjepart å støtte seg til dersom man kommer i konflikt med kjøperen. Eiendomsmeglere beskyttes av eiendomsmeglingsloven, men denne loven gjelder ikke for salg utført av privatpersoner. Man må derfor være klar til å ta på seg det fulle juridiske og finansielle ansvaret rundt salget. Det kan derfor være lurt å sette seg inn i avhendingsloven, som blant annet sier hvilke opplysninger selger er pliktig å oppgi til kjøper før salget gjennomføres.