Takst på bolig: En komplett guide (pris, krav, alternativer)

Vil du vite mer om takst på bolig? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva takst på bolig koster, hvordan du skal få en taksering, e-takst og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Det er flere tilfeller hvor du trenger en verdifastsettelse av bolig. Det kan være kjøp og/eller salg av bolig, for å ta opp nytt lån, overføring i arv eller ved skade som forsikringsselskapet skal dekke. Mange er usikre på dette med verdivurdering av bolig, og vet ikke hva som finnes eller hvilket produkt de trenger i de ulike situasjonene. Her får du en oversikt over hvilke dokumentasjoner du bør tenke på før du setter i gang prosessen med salg av boligen.

Hva betyr takst av bolig?

Det finnes flere typer boligtakst: Verdirapport, E-takst, tilstandsrapport og boligsalgsrapport.

Takstrapporten er en verdivurdering foretatt av takstmann, og er en verdivurdering av eiendommen. Dette er den dokumentasjon som brukes oftest på visinger av bolig.

Verditaksten sier noe om eiendommen ut fra det som sees, inkludert synlige skader. Her rapporterer takstmannen det han eller hun ser når de er på befaring; som at det er fliser på badet, peis i stue og kjøkkeninnredning. Den baserer seg også på eiendommens beliggenhet, utsikt, offentlig kommunikasjon og nærhet til fasiliteter som skole, butikker og friluftsområder.

Taksten er en beregning av tekniske spesifikasjoner og andre forhold som beliggenhet, infrastruktur og prisstatistikk. Den tar også i betraktning hvor mye det vil koste å bygge en tilsvarende bolig.

Det er viktig å skille mellom verditakst og verdivurdering. Sistnevnte er et uttrykk for mye eiendomsmegler mener du kan få for boligen, basert på markedet og eiendommen.

I 2016 ble det innført en ny bransjestandard for meglers verdivurdering av bolig: E-takst. Den ble utformet av Eiendomsverdi, og er i dag den gjeldende formen for verdivurdering.

E-takst stiller strengere krav til at megler må inkludere flere forhold når de skal sette takst på boligen. Dermed minker risikoen for at det settes feil verdi. Nå er det kun takstmannen som kan sette verditaksten eller låneverdien. Megler kan også gjøre dette ved å utføre en E-takst.

Denne rapporten sier minimalt om boligens tekniske tilstand. Det kan være en stor ulempe for kjøper, som kan bli lurt på visning. For selger er takstrapporten viktig, men for kjøper er det tilstandsrapporten som er den aller viktigste.

E-takst ble utviklet for å sikre en trygg prosess for refinansiering. Dette gir bankene lettere tilgang på boligens verdi, og kan sikre at e-taksten ikke er satt kunstig høy. Selger kan heller ikke endre taksten i etterkant, slik iblant forekom med takst.

De fleste som skal selge en bolig vil benytte seg av en takstperson som utarbeider en tilstandsrapport på boligen. Dette er en langt mer detaljert undersøkelse der takstmannen går boligen skikkelig etter sømmene. Han eller hun sjekker om takdekket er godt nok, sjekker for fukt med et måleapparat og sjekker sluk på badene. Boligen vil også bli kontrollert for vannskader, råte og drenering av innredede underetasjer.

En tilstandsrapport er en grundig helseundersøkelse av boligen. Du får også en verditakst og lånetakst på vanlig måte.

Det er kun i spesielle tilfeller du trenger en full tilstandsrapport når du skal selge bolig. En slik rapport anbefales av takstpersonen om han eller hun aner det er noe galt med bygningskonstruksjonen. Dette er tilfeller hvor takstpersonen ikke klarer å finne ut av situasjonen for vanlig takst eller boligsalgsrapport.

En tilstandsrapport brukes for det meste i forsikringsoppgjør, som eierforsikringssaker når det er lekkasje på badet. I slike tilfeller vil takstpersonen kun gå gjennom badet og skadene som har oppstått.

Boligsalgsrapport er spesiallaget for en salgssituasjon. Dette er et standarddokument som sier noe om hvor lang levetid en bygningsdel generelt har, og hvor lang tid det kan forventes at bygningsdelen holder i dette spesielle tilfellet.

Rapporten kan også leveres med verdivurdering og arealberegning.

Boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 – Norsk standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Takstmannen følger en detaljert sjekkliste, og vurderer behovet for reparasjoner, fornyelse og vedlikehold når boligens verdi beregnes.

Her gis en vurdering av viktige rom som kjøkken, våtrom og kjeller, samt en forenklet lovlighetsvurdering, forenklet vurdering av det elektriske anlegget og en forenklet vurdering av den branntekniske.

Boligsalgsrapporten vektlegger spesielt de byggetekniske forholdene som er relevante ved eierskifte.

Hva koster rapportene?

Prisen på en verditakst vil variere, avhengig av type og størrelse på boligen. I tillegg må du beregne kostnader for innhenting av nødvendig dokumentasjon, som utskrift fra grunnbok, reguleringsplaner og bestemmelser, tegninger, målebrev osv.

En verditakst koster mellom 4.000 til 8.000 kroner.

En boligsalgsrapport koster omtrent dobbelt så mye som en takst på en og samme bolig. Prisen vil variere, avhengig av størrelse og type bolig. En leilighet på under 100 kvadratmeter koster vil ligge mellom 6.500 til 9.000 kroner. For eneboliger opptil 160 kvadratmeter ligger en boligsalgsrapport på mellom 8.500 til 12.000 kroner.

Forbrukerrådet og Sintef Byggforsk er forkjempere for en boligsalgsrapport da denne gir mer trygghet for både selger og kjøper av bolig. Selv om en slik rapport er en ekstrakostnad for selger, kan det også skape en ekstra verdi da kjøper føler seg mer trygg på hva han eller hun kjøper. Dette kan resultere i at kjøper kan være villig til å betale mer.

Verditakst- og tilstandsrapporten er en vurdering foretatt av takstmann.

En tilstandsrapport gir en ganske detaljert vurdering av eiendommen. Det er allikevel ikke alt i rapporten takstpersonen har tilstrekkelig kompetanse på, som for eksempel det elektriske anlegget. En takstperson vil vurdere sikringer samt sjekke om det foreligger samsvarserklæring fra elektriker. Kjøper bør i slike tilfeller få anlegget sjekket av en elektriker.

Prisen for en tiltaksrapport varierer, avhengig av type og størrelsen på boligen. En tilstandsrapport koster mellom 6.500 til 8.500 kroner.

Det kommer et tillegg om du ønsker en tilstandsrapport på ekstra boenhet, fler enn to våtrom og verdi og areal i rapporten.

En takstmann har bygningsteknisk bakgrunn som byggmester eller ingeniør. Et annet kompetanseområde er fuktmekanikk, slik at han eller hun kan vurdere årsakene til høy luftfuktighet i boligen.

Megler har god kjennskap til takstmenn i området samt deres kvalitetsnivå. Alle parter har interesse og fordel av å benytte en flink takstmann. Partene kan dermed unngå støy i etterkant av salget.

Du kan også finne en takstmann på egen hånd.

Velger du denne løsningen, er det greit å huske følgende:

Sjekk om papirene er i orden: Takstmann er ingen beskyttet tittel, og hvem som helst kan kalle seg dette. Det er en rekke ulike sertifiseringsordninger ute. Forbrukerrådet anbefaler at du bruker en sertifisert takstmann. Han eller hun bør være tilknyttet Norges Takseringsforbund (NTF) eller Norges Ingeniør- og Teknologiorganisasjon (NITO).

Har du dine papirer i orden? Det kan være greit å ha en skriftlig avtale. Husk å få med dato og tidspunkt for befaring, kostnad og dato for levering av rapport.

Takst eller boligsalgsrapport: Det er viktig å vite hva du skal be om. Taksten er enklere og rimeligere å få utført. Boligsalgsrapporten er en grundigere gjennomgang av boligens tekniske tilstand. I dag er det vanligere med takst i de største byene. De fleste kjøperne på landet etterspør boligsalgsrapport.
Husk å sjekke at takstmannen er kvalifisert til den rapporten du etterspør før inngår en avtale.

E-takst som grunnlag for prisantydning

Det er også verdt å merke seg at taksten ikke nødvendigvis er en fasit for hva markedet faktisk er villig til å betale. Det er en tendens at taksten ofte ligger bak markedet, spesielt i perioder når det boligmarkedet går opp og ned. Det kan også være stor forskjell på takst fastsatt på samme eiendom på samme tid.

Når markedet beveger seg, enten det er opp eller ned, kan det være lurt å få en ny takst på boligen. Taksten bør være så korrekt som mulig.

Den aller enkleste verdifastsettelsen av boligen er en E-takst. Det er en enkel verdivurdering som utarbeides i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken.

E-taksten inneholder ingen form for teknisk vurdering av boligen. I stedet legger den sammenlignbare salg til grunn for verdifastsettelsen. Skal du refinansiere, vil bankene ofte kreve E-takst fordi de da har et system som viser om taksten avviker mye fra gjennomsnittet.

Eiendomsmeglere bruker ofte E-takst som grunnlag når de setter verdi på eiendommen. Den er ikke nødvendigvis sammenfallende med prisantydningen, som er den prisen megler mener det er mulig å få for boligen. Det vil være forskjell på boligene, selv om de ligger i samme bygning. En leilighet som er vestvendt balkong og den andre har nordvendt balkong, kan få ulike takst – selv om de ellers er like og ligger samme sted. Utsikt, støyforhold, lysinnslipp og lignende spiller en viktig rolle når prisantydningen settes av megler.

Ved boligsalg er det vanlig at en E-takst legges ved salgsdokumentene som er en del av dokumentasjonen av meglers verdivurdering.

En verdi- og lånetakst har samme grunnlag som en E-takst, men den suppleres ved en enkel teknisk gjennomgang av boligen. Verditaksten inkluderer også teknisk verdi på bolig og eiendom.

Teknisk verdi beregnes ut fra hva tilsvarende bolig koster å bygge i dag. Så trekkes det fra skader, slitasje og lavere standard. Dette i forbindelse med at eldre boliger har mindre isolasjon i vegger, dårligere teknisk anlegg og mer.

Takstmannen utarbeider en verditakst først når han eller hun setter en verdi- og lånetakst. Deretter trekkes det fra en viss prosentandel. Det er ofte 20 for bolig og 30 for hytter. Gjenværende verdi settes som lånetakst. Den sier noe om hva bankene maksimalt kan låne ut for.

En verditakst brukes som regel ved arv eller skifte. Den kan også brukes dersom en part skal kjøpes ut av fellesbolig ved skilsmisse. I slike situasjoner er det en fordel å be om verdivurdering fra meglere.

Er boligen del av et arveoppgjør, og én part skal kjøpe ut den andre, er verdivurdering en god løsning for å finne ut av hva boligen kunne blitt solgt for på det åpne markedet. Da er det en god idé å få en verdivurdering av flere meglere. Deretter kan gjennomsnittet legges til grunn for verdivurderingen.

Noen steder brukes verditakst også ved boligsalg, men bransjen er enig i at dette ikke gir kjøper fullgod informasjon om boligen.

Begynn salgsprosessen tidlig

Om du ikke har solgt bolig før, kan salgsprosessen virke litt uoversiktlig. Stort sett begynner prosessen med å bestille en verdivurdering og/eller boligsalgsrapport. Det gjør du ved å kontakte ditt lokale meglerkontor.

Skal du kjøpe ny bolig og selge den gamle, bør du forberede boligsalget når du bestemmer deg for å kjøpe nytt. Da unngår du å få det travelt med å selge boligen.

Kontakt megler tidligst mulig, gjerne rett etter at du har bestemt deg for å selge.

Megleren kommer på en befaring slik at han eller hun blir kjent med eiendommen og får å kunne gi en korrekt verdivurdering.

Megleren vil deretter gå gjennom dokumentasjon og annen tilgjengelig informasjon om boligen. Det vil også tas hensyn til hva boliger i nærområdet ditt er solgt for. Deretter mottar du selve verdivurderingen.

Megler foreslår også en salgsstrategi og en markedsplan for salg av boligen. Alle boliger trenger en egen strategi for salget. De dyktige meglerne vet hva som er smart å gjøre i salgsprosessen. Husk at det er viktig at du som selger er åpne for de rådene megleren kommer med.

Når dette er på plass, mottar du et konkret tilbud. Om du aksepterer tilbudet, signeres en kontrakt.

Når avtalen er inngått med megler, får du besøk av en takstmann, som utarbeider en tilstandsrapport om eiendommen. Takstmann kan også godt gjøre befaring tidlig i prosessen.

Da får du også tid til å rette opp småting som takstmannen påpeker. Det kan virke som bagateller for deg, men kjøperne er blitt mer kresne og velger den boligen som trenger minst arbeid. Det kan være å sette på gulvlister, nytt malingsstrøk eller fuge rundt kjøkkenbenken.

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder. Du kan fint på takstmannen på besøk i januar, selv om du ikke kommer til å kjøpe før i mai.

Skulle det drøye før du finner en ny bolig, er det ikke noe problem med tanke på tilstandsrapporten. Det koster ikke så mye å få takstmannen til å oppdatere rapporten om det skulle gå mer enn seks måneder før du finner drømmeboligen.

Det koster ikke noe mer om du inngår avtale med megler tidlig i prosessen. På den måten kan du også få god hjelp i kjøpsprosessen. Du har fått en verdivurdering av boligen du skal selge, og informasjon om markedet der boligen din ligger. Om du finner en bolig du er interessert i, kan megler gi deg tips i budrunden.

For å gjøre salgsprosessen så stressfri som mulig, lønner det seg absolutt å starte tidlig. Skulle drømmeboligen dukke opp helt plutselig, og du må selge boligen raskt, lar det seg gjøre.

Ha i bakhodet at en rekke boliger selges umiddelbart etter visning, avhenger dette fra sted til sted, og bolig til bolig. Markedet og boligprisene er ikke nødvendigvis de samme ved visning som da taksten ble fastsatt.

Er taksten eldre enn tre-fire måneder, og prisen varierer mye i forhold til meglers estimat, kan det være verdt pengene å få en ny takst. Det gir også tillit hos kjøpere.  

Hvor raskt du får solgt avhenger av type bolig, om den tilhører et borettslag eller et sameie eller ikke. I et borettslag må du blant annet forholde deg til avklaring av forkjøpsrett.

Ellers kan du, om du virkelig går inn for det, legge ut boligen i løpet av to uker.

Det anbefales riktignok ikke. En slik prosess kan medføre at du lurer på om det hadde gått bedre om du hadde brukt litt mer tid på å forberede salget.

Det er viktig å ikke glemme kostnaden ved å ikke få solgt. Det skjer ofte når salgsprosessen skjer raskt og boligen ikke er hundre prosent klargjort. Resultatet blir ofte at boligen ikke blir solgt, annonsen trekkes fra nett og selger bytter eiendomsmegler. Kanskje har du allerede kjøpt ny bolig? Da risikerer du å sitte med to lån i flere måneder.

Det lønner seg altså ikke å ta snarveier når du skal selge bolig. God planlegging og klargjøring av boligsalget på et tidlig tidspunkt, er utslagsgivende for et vellykket salg.

Takst ved samlivsbrudd

Når samboerforhold eller ekteskap ryker, vil markedet avgjøre boligverdien om man selger felles bolig. Det kan være at en av partene ønsker å overta boligen. Dersom den ene parten skal overta felles bolig, er det duket for diskusjoner, og partene ha motsatte interesser. Den som skal kjøpe den andre ut, er interessert i å få en lav takst, mens den andre parten vil ha en høy takst.

Hver av partene kontakter ofte hver sin takstmann, hvor begge skal være absolutt uhildet og ikke speiles av oppdragsgiver. Vær oppmerksom på at fravik kan forekomme. Dette skyldes ofte forskjellige oppfatninger hos takstmennene og opplysninger gitt av oppdragsgiver.

Ved samlivsbrudd hender det ofte at den som skal flytte ut, vil snakke boligen opp. Den som skal overta, trekker gjerne frem mangler. Om takstmannen ikke blir gjort oppmerksom på den faktiske situasjonen, kan det det bli uenighet i etterkant.

Begge parter bør bli enige om et mandat for taksten. Da sikrer man at takstmennene legger de samme forutsetninger til grunn for oppdraget.

Begge takstmenn og parter bør være tilstede på befaring samtidig. Da har alle parter sett og hørt det samme. En annen løsning kan være at kun takstmennene møter på befaring samtidig, mens selger og kjøper ikke er tilstede.

En god løsning kan være å inngå en detaljert, skriftlig avtale før man flytter sammen med noen. Avtalen bør omfatte hva man skal gjøre om takstene fra takstmennene varierer med mer enn 10 prosent.

Alternativet er å selge boligen på markedet, og dele gevinsten.

En annen løsning er å ta en skiftetakst ved tingretten. Dette er en bindende, men kostbar løsning, som også kan ta land tid da den kan ankes.

Boligeierens plikter

Selger skal også fylle ut et egenerklæringsskjema. Dette skal legges ved salgsoppgaven. Skjemaet skal inneholde informasjon om eventuelle negative forhold ved eiendommen som selger kjenner til.

Selv om selger er forpliktet til å oppgi alt han eller hun vet, bør potensielle kjøpere ikke ta alt for gitt.

Det kan være at selger oppgir at veggene i boligene er etterisolert, men det er kun to av veggene. Det er vanskelig for takstmann og/eller megler å kontrollere. Kjøper bør spørre litt ekstra rundt de forholdene som er oppgitt i egenerklæringsskjema.

Takstmenn avdekker ofte store mangler, spesielt i takkonstruksjon og isolasjon, især om eier har utført arbeidet selv. Det er ofte at boligeier har utført arbeidet selv for å spare penger, selv om oppgaven krever en del kompetanse og kan få økonomiske konsekvenser om det ikke utføres riktig.

I tilstandsrapporten går takstmann gjennom blant annet oppgraderinger og vedlikehold, samt kledning, våtrom, takkonstruksjon og innredede underetasjer.

Tilstanden ved de ulike delene av eiendommen beskrives ved hjelp av et graderingssystem, der gradene 0 til 3 angir tegn på tilstandssvekkelse.

TG0: Nytt og ingen symptomer på tilstandssvekkelse.
TG1: Normal slitasje og vedlikehold. Mangel på dokumentasjon ikke vesentlig.
TG2: Vesentlig avvik der byggverket eller delen er sterkt nedslitt, har vesentlig skade eller redusert funksjon. Vedlikehold eller påkostninger kan være mangelfullt eller feil utført. Det kan også være mangel på vesentlig dokumentasjon. Behov for tiltak i løpet av de nærmeste årene.
TG3: Stort eller alvorlig avvik der byggverket eller delen har totalt eller nært forestående funksjonssvikt. Fare for liv og helse. Behov for strakstiltak.

Det kan også være lurt å forsikre seg via en ekstra forsikring. Mange velger å investere i en boligselgerforsikring.

Boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring) dekker helt eller delvis ansvaret som selgeren har overfor kjøperen etter avhendingsloven. Ifølge denne loven er selger ansvarlig for skjulte feil selger ikke kjenner til. For å gardere seg mot ansvar for slike feil, kan selgere tegne en boligselgerforsikring for å beskytte seg mot krav fra kjøperen.

Forsikringsselskapet tar klagebehandlingen for selgeren, og utbetaler eventuell erstatning direkte til kjøperen.