meglersmart
Søk
Vil du vite mer om takst på bolig? I denne guiden forteller vi deg alt du må vite om takst på bolig, inkludert hva det innebærer, hva det koster, hvordan du får en taksering, alt om e-takst og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Det finnes flere typer boligtakst:
Takstrapporten er en verdivurdering foretatt av bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann), og er en verdivurdering av eiendommen. Dette er den dokumentasjon som brukes oftest på visinger av bolig.
Verditaksten sier noe om eiendommen ut fra det som sees, inkludert synlige skader. Her rapporterer takstmannen det han eller hun ser når de er på befaring; som at det er fliser på badet, peis i stue og kjøkkeninnredning. Den baserer seg også på eiendommens beliggenhet, utsikt, offentlig kommunikasjon og nærhet til fasiliteter som skole, butikker og friluftsområder.
Taksten er en beregning av tekniske spesifikasjoner og andre forhold som beliggenhet, infrastruktur og prisstatistikk. Den tar også i betraktning hvor mye det vil koste å bygge en tilsvarende bolig.
Det er viktig å skille mellom verditakst og verdivurdering. Sistnevnte er et uttrykk for hvor mye en eiendomsmegler mener du kan få for boligen, basert på markedet og eiendommen.
I 2016 ble det innført en ny bransjestandard for meglers verdivurdering av bolig: E-takst. Den ble utformet av Eiendomsverdi, og er i dag den gjeldende formen for verdivurdering.
E-takst stiller strengere krav til at megler må inkludere flere forhold når de skal sette takst på boligen. Dermed minker risikoen for at det settes feil verdi. Nå er det kun takstmannen som kan sette verditaksten eller låneverdien. Megler kan også gjøre dette ved å utføre en E-takst.
Denne rapporten sier minimalt om boligens tekniske tilstand. Det kan være en stor ulempe for kjøper, som kan bli lurt på visning. For selger er takstrapporten viktig, men for kjøper er det tilstandsrapporten som er den aller viktigste.
E-takst ble utviklet for å sikre en trygg prosess for refinansiering. Dette gir bankene lettere tilgang på boligens verdi, og kan sikre at e-taksten ikke er satt kunstig høy. Selger kan heller ikke endre taksten i etterkant, slik iblant forekom med takst.
De fleste som skal selge en bolig vil benytte seg av en takstperson som utarbeider en tilstandsrapport på boligen. Dette er en langt mer detaljert undersøkelse der takstmannen går boligen skikkelig etter sømmene. Han eller hun sjekker tilstanden til alle rom i boligen, om takdekket er godt nok, sjekker for fukt med et måleapparat og borer hull der det er våtrom, samt sjekker sluk på badene.
Boligen vil også bli kontrollert for vannskader, råte og drenering av innredede underetasjer, med mer. Undersøkelsene skal være dyptgående og grundige, og det skal bores hull og stikkes i treverk. Møbler skal også flyttes på hvis det er nødvendig, og rommene skal rangeres etter ulike tilstandsgrader. En tilstandsrapport er med andre ord en grundig "helseundersøkelse" av boligen. Tilstandsrapporten skal også inneholde dokumentasjon på arbeid som er gjort i hjemmet.
1. januar 2022 kom det en egen forskrift som stilte strengere krav til tilstandsrapporter og hvordan undersøkelsene skal foregå. Kravene til tilstandsrapport var med andre ord ikke så strenge før. Forskriften kom som følge av endringer i avhendingsloven, hvor ansvaret ble lagt mer over på selger enn på kjøper i salgsprosessen. Selger fikk større opplysningsplikt, og tilstandsrapportene måtte derfor bli mer detaljerte enn tidligere. Lovendringene skjerper også kjøpers undersøkelsesplikt, i og med at kjøper ikke har klagerett på dokumenterte feil og mangler. Før endringene trådte i kraft, var undersøkelsesplikten på visning langt viktigere, da tilstanden man observerte på visning, var det som gjaldt.
En tilstandsrapport brukes også ofte i forsikringsoppgjør, for eksempel som eierforsikringssaker når det er lekkasje på badet. I slike tilfeller vil takstpersonen kun gå gjennom badet og skadene som har oppstått.
Boligsalgsrapport er spesiallaget for en salgssituasjon. Dette er et standarddokument som sier noe om hvor lang levetid en bygningsdel generelt har, og hvor lang tid det kan forventes at bygningsdelen holder i dette spesielle tilfellet. Rapporten leveres som regel også med en verdisetting, verdivurdering og arealberegning.
Boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 – Norsk standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Takstmannen følger en detaljert sjekkliste, og vurderer behovet for reparasjoner, fornyelse og vedlikehold når boligens verdi beregnes.
Her gis en vurdering av alle rom, og med spesielt fokus på viktige rom som kjøkken, våtrom og kjeller, samt en lovlighetsvurdering, vurdering av det elektriske anlegget og en vurdering av det branntekniske.
Boligsalgsrapporten vektlegger spesielt de byggetekniske forholdene som er relevante ved eierskifte. Boligsalgsrapporten er på mange måter en tilstandsrapport, i tillegg til at den også som oftest inkluderer en verdisetting, verdivurdering og arealberegning.
Prisen på en verditakst vil variere, avhengig av type og størrelse på boligen. I tillegg må du beregne kostnader for innhenting av nødvendig dokumentasjon, som utskrift fra grunnbok, reguleringsplaner og bestemmelser, tegninger, målebrev osv. En verdi- og lånetakst koster mellom 6.000 og 8.000 kroner.
Prisen på en boligsalgsrapport vil variere, avhengig av størrelse og type bolig. En leilighet på under 100 kvadratmeter vil ligge mellom 9.000 og 11.000 kroner. For eneboliger, rekkehus og tomannsboliger opptil 150 kvadratmeter ligger en boligsalgsrapport på mellom 16.000 og 18.000 kroner. Forbrukerrådet og Sintef Byggforsk er forkjempere for en boligsalgsrapport, da denne gir mer trygghet for både selger og kjøper av bolig. Selv om en slik rapport er en ekstrakostnad for selger, kan det også skape en ekstra verdi, da kjøper føler seg mer trygg på hva han eller hun kjøper. Dette kan resultere i at kjøper kan være villig til å betale mer.
En tilstandsrapport gir en detaljert vurdering av eiendommen. Prisen for en tilstandsrapport varierer, avhengig av type og størrelsen på boligen. En tilstandsrapport koster mellom 7.000 og og mer enn 10.000 kroner for leiligheter, og mellom 11.000 og 20.000 kroner for eneboliger, rekkehus og tomannsboliger. Noen ganger kan prisen komme opp i så mye som 25.000 kroner, hvis det er snakk om ekstra store boliger. Det kommer et tillegg om du ønsker en tilstandsrapport på ekstra boenhet, flere enn to våtrom og verdi og areal i rapporten.
En takstmann har bygningsteknisk bakgrunn som byggmester eller ingeniør, og heter i dag egentlig bygningssakkyndig, selv om takstmann ofte er det brukte ordet. Et annet kompetanseområde er fuktmekanikk, slik at han eller hun kan vurdere årsakene til høy luftfuktighet i boligen. Megler har god kjennskap til takstmenn i området samt deres kvalitetsnivå. Alle parter har interesse og fordel av å benytte en flink takstmann. Partene kan dermed unngå støy i etterkant av salget. Du kan også finne en takstmann på egenhånd.
Velger du å finne en takstmann på egenhånd, er det greit å huske følgende:
Sjekk om papirene er i orden: Takstmann er ingen beskyttet tittel, og hvem som helst kan kalle seg dette. Det er en rekke ulike sertifiseringsordninger ute. Forbrukerrådet anbefaler at du bruker en sertifisert takstmann. Han eller hun bør være tilknyttet Norges Takseringsforbund (NTF) eller Norges Ingeniør- og Teknologiorganisasjon (NITO).
Har du dine papirer i orden? Det kan være greit å ha en skriftlig avtale. Husk å få med dato og tidspunkt for befaring, kostnad og dato for levering av rapport.
Takst eller boligsalgsrapport: Det er viktig å vite hva du skal be om. Taksten er enklere og rimeligere å få utført. Boligsalgsrapporten er en grundigere gjennomgang av boligens tekniske tilstand. I dag er det vanligere med takst i de største byene. De fleste kjøperne på landet etterspør boligsalgsrapport. Husk å sjekke at takstmannen er kvalifisert til den rapporten du etterspør før inngår en avtale. Dette ble spesielt viktig etter at endringene i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022, da det ble et skjerpet krav til selgers opplysningsplikt, og et skjerpet krav til mer detaljerte rapporter.
Det er også verdt å merke seg at taksten ikke nødvendigvis er en fasit for hva markedet faktisk er villig til å betale. Det er en tendens at taksten ofte ligger bak markedet, spesielt i perioder når det boligmarkedet går opp og ned. Det kan også være stor forskjell på takst fastsatt på samme eiendom på samme tid.
Når markedet beveger seg, enten det er opp eller ned, kan det være lurt å få en ny takst på boligen. Taksten bør være så korrekt som mulig. Den aller enkleste verdifastsettelsen av boligen er en E-takst. Det er en enkel verdivurdering som utarbeides i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken.
E-taksten inneholder ingen form for teknisk vurdering av boligen. I stedet legger den sammenlignbare salg til grunn for verdifastsettelsen. Skal du refinansiere, vil bankene ofte kreve E-takst fordi de da har et system som viser om taksten avviker mye fra gjennomsnittet.
Eiendomsmeglere bruker ofte E-takst som grunnlag når de setter verdi på eiendommen. Den er ikke nødvendigvis sammenfallende med prisantydningen, som er den prisen megler mener det er mulig å få for boligen. Det vil være forskjell på boligene, selv om de ligger i samme bygning. I en leilighet hvor den ene har vestvendt balkong, og den andre har nordvendt balkong, kan de få ulik takst – selv om de ellers er like og ligger samme sted. Utsikt, støyforhold, lysinnslipp og lignende, spiller en viktig rolle når prisantydningen settes av megler.
Ved boligsalg er det vanlig at en E-takst legges ved salgsdokumentene, som er en del av dokumentasjonen av meglers verdivurdering. En verdi- og lånetakst har samme grunnlag som en E-takst, men den suppleres ved en enkel teknisk gjennomgang av boligen. Verditaksten inkluderer også teknisk verdi på bolig og eiendom. Teknisk verdi beregnes ut fra hva tilsvarende bolig koster å bygge i dag. Så trekkes det fra skader, slitasje og lavere standard. Dette i forbindelse med at eldre boliger har mindre isolasjon i vegger, dårligere teknisk anlegg og mer.
Takstmannen utarbeider en verditakst først når han eller hun setter en verdi- og lånetakst. Deretter trekkes det fra en viss prosentandel. Det er ofte 20 prosent for bolig og 30 prosent for hytter. Gjenværende verdi settes som lånetakst. Den sier noe om hva bankene maksimalt kan låne ut for.
En verditakst brukes som regel ved arv eller skifte. Den kan også brukes dersom en part skal kjøpes ut av fellesbolig ved skilsmisse. I slike situasjoner er det en fordel å be om verdivurdering fra meglere.
Er boligen del av et arveoppgjør, og én part skal kjøpe ut den andre, er verdivurdering en god løsning for å finne ut av hva boligen kunne blitt solgt for på det åpne markedet. Da er det en god idé å få en verdivurdering av flere meglere. Deretter kan gjennomsnittet legges til grunn for verdivurderingen. Noen steder brukes verditakst også ved boligsalg, men bransjen er enig i at dette ikke gir kjøper fullgod informasjon om boligen.
Om du ikke har solgt bolig før, kan salgsprosessen virke litt uoversiktlig. Dette er salgsprosessen steg for steg:
Andre viktige ting å huske på i salgsprosessen:
Når samboerforhold eller ekteskap ryker, vil markedet avgjøre boligverdien om man selger felles bolig. Det kan være at en av partene ønsker å overta boligen. Dersom den ene parten skal overta felles bolig, er det duket for diskusjoner, og partene kan ha motsatte interesser. Den som skal kjøpe den andre ut, er interessert i å få en lav takst, mens den andre parten vil ha en høy takst.
Hver av partene kontakter ofte hver sin takstmann, hvor begge skal være absolutt uhildet og ikke speiles av oppdragsgiver. Vær oppmerksom på at fravik kan forekomme. Dette skyldes ofte forskjellige oppfatninger hos takstmennene og opplysninger gitt av oppdragsgiver.
Ved samlivsbrudd hender det ofte at den som skal flytte ut, vil snakke boligen opp. Den som skal overta, trekker gjerne frem mangler. Om takstmannen ikke blir gjort oppmerksom på den faktiske situasjonen, kan det det bli uenighet i etterkant.
Begge parter bør bli enige om et mandat for taksten. Da sikrer man at takstmennene legger de samme forutsetninger til grunn for oppdraget. Begge takstmenn og parter bør være tilstede på befaring samtidig. Da har alle parter sett og hørt det samme. En annen løsning kan være at kun takstmennene møter på befaring samtidig, mens selger og kjøper ikke er tilstede.
En god løsning kan være å inngå en detaljert, skriftlig avtale før man flytter sammen med noen. Avtalen bør omfatte hva man skal gjøre om takstene fra takstmennene varierer med mer enn 10 prosent. Alternativet er å selge boligen på markedet, og dele gevinsten.
En annen løsning er å ta en skiftetakst ved tingretten. Dette er en bindende, men kostbar løsning, som også kan ta lang tid, da den kan ankes.
Selger skal også fylle ut et egenerklæringsskjema. Dette skal legges ved salgsoppgaven. Skjemaet skal inneholde informasjon om eventuelle negative forhold ved eiendommen som selger kjenner til. Selv om selger er forpliktet til å oppgi alt han eller hun vet, bør potensielle kjøpere ikke ta alt for gitt.
Det kan være at selger oppgir at veggene i boligene er etterisolert, men det er kun to av veggene. Det kan være enkelte forhold som er vanskelig for takstmann og/eller megler å kontrollere. Når det er sagt, så kom det i januar 2022 endringer i loven som skjerpet opplysningsplikten til selger, så selger risikerer i stor grad å bli erstatningsansvarlig hvis ikke alle mangler eller avvik "legges på bordet".
Takstmenn avdekker ofte store mangler, spesielt i takkonstruksjon og isolasjon, især om eier har utført arbeidet selv. Det er ofte at boligeier har utført arbeidet selv for å spare penger, selv om oppgaven krever en del kompetanse og kan få økonomiske konsekvenser om det ikke utføres riktig. Alt utført arbeid skal dokumenteres i en tilstandsrapport, og manglende dokumentasjon vil kunne gi avvik i graderingssystemet.
I tilstandsrapporten går takstmann gjennom blant annet oppgraderinger og vedlikehold, samt kledning, våtrom, takkonstruksjon og innredede underetasjer.
Tilstanden ved de ulike delene av eiendommen beskrives ved hjelp av et graderingssystem, der gradene 0 til 3 angir tegn på tilstandssvekkelse:
TG0: Nytt og ingen symptomer på tilstandssvekkelse.
TG1: Normal slitasje og vedlikehold. Mangel på dokumentasjon ikke vesentlig.
TG2: Vesentlig avvik der byggverket eller delen er sterkt nedslitt, har vesentlig skade eller redusert funksjon. Vedlikehold eller påkostninger kan være mangelfullt eller feil utført. Det kan også være mangel på vesentlig dokumentasjon. Behov for tiltak i løpet av de nærmeste årene.
TG3: Stort eller alvorlig avvik der byggverket eller delen har totalt eller nært forestående funksjonssvikt. Fare for liv og helse. Behov for strakstiltak.
I tilstandsrapporten skal takstmannen også gi et sjablongmessig anslag av hvor mye utbedringer og forbedringer vil koste. Dette ble nytt fra 1. januar 2022.
Det kan også være lurt å forsikre seg via en ekstra forsikring. Mange velger å investere i en boligselgerforsikring. Boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring) dekker helt eller delvis ansvaret som selgeren har overfor kjøperen etter avhendingsloven. Ifølge denne loven er selger ansvarlig for skjulte feil selger ikke kjenner til. For å gardere seg mot ansvar for slike feil, kan selgere tegne en boligselgerforsikring for å beskytte seg mot krav fra kjøperen. Forsikringsselskapet tar klagebehandlingen for selgeren, og utbetaler eventuell erstatning direkte til kjøperen.
