meglersmart
Søk
Det mangler ikke på eiendomsmeglere, men hvem skal du velge? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva en eiendomsmegler gjør, hva det koster å bruke en eiendomsmegler, hvem som er de beste eiendomsmeglerne, hvordan du finner den rette eiendomsmegleren for deg, og mye mer. I tillegg kan du klikke deg videre rett nedenfor dersom du ønsker gratis tilbud fra en eller flere eiendomsmeglere.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Prisen for å benytte megler ved et boligsalg er svært varierende. Du bør derfor kontakte meglerkontorene direkte for prisoverslag. Noen meglere har veiledende priser på sine hjemmesider. Undersøk flere kontorer og sammenlign prisene. For å forenkle prosessen kan du innhente flere tilbud fra en anbudstjeneste.
Ved boligsalg kan man som regel velge mellom to betalingsmodeller: Provisjon av salgssum eller pris per time brukt av megler.
Provisjon av salgssum
Provisjon av salgssum innebærer en fast prosentvis provisjon av kjøpesummen. Provisjonen øker i takt med prisen på boligen, og ligger som regel mellom 1- 4% av salgsprisen. Det er ikke tillatt med progressiv provisjon, som innebærer at megleren tar høyere prosent når prisen på boligen når en viss sum.
Pris per time brukt av megler
Timeprisen for en megler ligger som regel på ca.2000 kroner. Merk dog at det er ulikt hvor mange timer meglerne estimerer at et boligsalg tar. Dette skal avklares før du avtaler denne typen betalingsmodell. Legg også merke til at eiendomsmeglere tar en minstepris for jobben, som regel rundt 40.000 kroner.
Utover provisjon og timepris tilkommer det flere faste utgifter. Dette inkluderer blant annet innhenting av informasjon fra kommune, kartverket, forretningsfører og markedsføring. Det inkluderer også tilstandsrapport, oppgjør og boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring). Be megleren om prisoverslag for disse tjenestene på forhånd. Et boligsalg vil som regel komme på over 100.000 kroner.
For å spare penger på meglertjenesten er det lurt å velge en lokal megler. Da sparer du eventuelle tilleggsutgifter for lang reisevei. En lokal megler vil også kjenne markedet bedre og sitte på kunnskap som kan øke verdien på boligen. For å spare ytterligere kostnader kan du velge å benytte en selvhjelpstjeneste, som bistår deg med utvalgte tjenester slik at du kan gjøre store deler av salget selv. Propr er en slik tjeneste. Merk at et boligsalg er en svært omfattende prosess, og at du uansett kommer til å ha behov for fagfolk. Andre måter det er mulig å spare penger på er å velge megler fra dagligbanken og/eller melde deg inn i et boligbyggelag. Til syvende og sist er det viktigste grepet for å spare penger på meglertjenesten å gjøre grundige undersøkelser og sammenlikne ulike aktører og priser. Husk allikevel at det billigste ikke nødvendigvis er det beste!
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Eiendomsmeglere yter meglertjenester innen kjøp og salg av brukt bolig, nybygg, hytter, næringseiendom og tomter. En dyktig eiendomsmegler bør ha svært god kunnskap om området det megles i, lang erfaring og høy kompetanse på den type bolig som skal selges. En megler og dens nettverk kan generere flere titusener i en eventuell budrunde. Det er derfor ikke likegyldig hvilken megler du velger til ditt boligsalg.
En eiendomsmeglers arbeidsoppgaver inkluderer:
Noen meglerkontorer tilbyr ved siden av de tradisjonelle meglertjenestene også flyttehjelp, flyttevask, bæring, pakking osv. Noen meglerkontorer tilbyr også utleiemegling.
Når man skal selge bolig velger de aller fleste å gå til anskaffelse av en megler. Ønsker man å selge boligen selv må man sette seg inn i en svært omfattende prosess, inkludert de gjeldende lover og regler. Man står også med et større juridisk ansvar enn det man ville dersom man benytter en megler. De færreste velger derfor å selge privat. Fordelen med en megler er at megleren allerede kjenner prosessen og lovene godt, ikke minst kjenner megleren markedet. En megler er spesialist på å skape interesse for bolig og vet hvem de potensielle kjøperne er. Med en dyktig megler bør du få solgt boligen din innen rimelig tid, innenfor et 6 måneders tidsperspektiv.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Når du får et tilbud fra megleren, innbefatter dette en fast prosentvis provisjon for hele kjøpesummen. Meglerens provisjon øker dermed i takt med prisen på boligen. Med andre ord: Når du tjener mer på salget tjener også megleren mer. Er boligen din rimelig og lettsolgt, betaler du tilsvarende mindre for å få den solgt.
Størrelsen på provisjonen varierer en god del, men ligger normalt mellom 1 og 4 % av salgsprisen, i gjennomsnitt på rundt 2%. Provisjonsprosenten vil ellers variere ut i fra meglers vurdering av markedsmessig forhold, avstander, antatt arbeidsmengde, forventet salgssum med mer.
Det er derimot ikke lenger lov å operere med progressiv provisjon, altså at man får en høyere provisjonsprosent i det prisen kommer over en viss sum. For eksempel hvis megleren får 2% av summen opp til to millioner og 4% på overskytende.
Vær ellers oppmerksom på at megleren som regel får kun en tredjedel av provisjonen selv. Det er denne andelen megleren kan forhandle på.
Alternativt kan man avtale en bestemt kronepris for meglertjenestene som er uavhengig av boligens salgssum.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
På samme måte som megleren vil gjøre en helhetlig vurdering av din bolig, bør du gjøre en helhetlig vurdering av meglerens tilbud. Det er ikke gitt at den megleren som tilbyr lavest provisjon eller har den rimeligste prislisten er den beste. Se på hele kostnadsbildet og hva som er inkludert i pristilbudet fra megleren.
Med mindre det er spesifisert som en del av meglers provisjon, må du regne med å betale for:
Annonsering utgjør også en vesentlig del av de totale kostnadene ved et boligsalg. Som regel kommer dette i tillegg til selve meglerkostnadene. Hvis annonsekostnadene ikke er spesifisert, kan du be om at megler skiller de ut fra tilbudet slik at du lettere kan sammenligne meglernes tilbud.
De fleste meglere kan tilby ulike annonsepakker til faste priser. Normal pris for de minste er gjerne litt i overkant av 10.000 kroner.
Styling av boligen, eventuell 3D-tegning til annonser og prospekt, samt boligselgerforsikring kommer som regel også i tillegg.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Når de aller fleste som selger bolig velger å bruke en megler, skyldes ikke det latskap eller mangel på fantasi. Bolighandel en av de største økonomiske disposisjonene man gjør og trygghet veier derfor tyngre enn muligheten til å spare penger.
Også potensielle kjøpere søker trygghet, og mange vil derfor være mer skeptisk til å kjøpe bolig av en privat selger enn via en megler. For deg som selger uten megler kan det bety at du går glipp av budgivere. Hvem eller hvor mange som lar være å legge inn bud på grunn av at du selger uten megler, vil du sannsynligvis aldri få vite. Men hvis du skulle befinne deg i en situasjon der budene uteblir, er det en mager trøst at du har “spart” 100.000 kroner på utgifter til megler. Kanskje blir du da tvunget til å gi salgsjobben til en megler likevel.
På den andre siden: Bruker du megler og får til et vellykket salg til et bud du er fornøyd med, vil du neppe reflektere over om megleren var verdt prisen - beviset er jo det vellykkede salget.
Så hva slags konklusjoner kan du trekke av dette? Er megleren verdt prisen?
Her finnes det ikke noe svar med to streker under. Men ser vi på hva de fleste faktisk velger å gjøre - altså benytte megler - er det logiske svaret ja. De fleste ser seg tjent med å selge bolig ved hjelp av megler.
Hvis du likevel vurderer å selge boligen din uten megler, bør du gjøre følgende vurderinger: For det første må du kunne sette av nok tid til jobben. For det andre må du være villig til å ta risikoen - og tenke over om den potensielle besparelsen er verdt det.
En annen ting du bør ha i bakhodet er at ikke alle meglere er like dyktige. For en fremgangsrik megler er din bolig kun en av mange boliger megleren forsøker å selge. Du kan altså ikke regne med å få noen form for særbehandling, selv om megleren er aldri så vennlig og serviceinnstilt.
Vurder derfor meglerens pris og opplegg nøye. Virker det tillitsvekkende? Får du inntrykk av at megleren faktisk vil gi din bolig nok tid og oppmerksomhet? Husk ellers at selv om meglere kan skape et inntrykk av at de kontrollerer hele prosessen og at det er de som bestemmer prisen, så er det i realiteten markedet som bestemmer hvor attraktiv boligen din er.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Det er mange begreper som kan være nyttige å sette seg inn i ved boligkjøp/boligsalg. Dersom noe er uklart er det viktig at du spør megleren. Her lister vi opp noen av de vanligste begrepene:
Prisantydning: Prisantydningen er meglerens vurdering av boligens markedsverdi. Prisantydningen skal antyde hva selger er villig til å selge boligen for.
Verdivurdering/ E-takst: En verdivurdering gjøres som regel av en megler, og viser boligens antatte verdi i boligmarkedet. E-takst er bransjestandarden for verdivurdering av bolig.
Kommunale avgifter: Kommunale avgifter innebærer kommunens kostnader relatert til boligen. Dette inkluderer vann, avløp, feiing og renovasjon.
IN-ordning: Individuell nedbetaling av fellesgjeld er en ordning hvor andelseier kan nedbetale hele eller deler av fellesgjelden på boligen. Ordningen kan også forekomme på selveierboliger.
Låneverdi: Låneverdien er en nøktern vurdering av boligens verdi. Låneverdien ligger som regel på 80-90 prosent av verditaksten, for å gi banken sikkerhet for pant i eiendommen.
Boligsalgsrapport eller tilstandsrapport: En boligsalgsrapport inneholder en tilstandsrapport og en verdisetting av boligen. En bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann) gjør befaring av eiendommen for å vurdere boligens stand. Rapporten inkluderer blant annet informasjon om branntekniske forhold, en forenklet lovlighetsvurdering, informasjon om det elektriske anlegget og detaljert informasjon om tilstanden til hvert rom i boligen, samt oversikt over feil eller mangler i hvert rom. I januar 2022 kom det en forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport enn tidligere, og forbeholdet om å selge en bolig "som den er" ble ikke lenger mulig. Forskriften kom som følge av endringer i avhendingsloven.
Boligkjøperforsikring: En boligkjøperforsikring gir kjøperen bistand dersom feil eller mangler oppstår i etterkant av kjøpet. Forsikringen dekker ikke utbedring av feilen, men de rettslige kostnader som påløper i forbindelse med å få erstatning for feil.
Boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring): Som boligselger står du ansvarlig for feil og mangler i inntil 5 år etter overtakelsen. En boligselgerforsikring overlater ansvaret til et forsikringsselskap.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Det er flere begreper som er knyttet til det å vurdere en boligs verdi. Det være seg verdivurdering, e-takst, verditakst, lånetakst og tilstandsrapport. Ofte benyttes begrepene om hverandre og kan være svært forvirrende. Dersom du er i tvil om hva du behøver anbefaler vi at du forklarer ditt behov til en fagperson, som kan anbefale rett produkt og/eller tjeneste. Videre skal vi forsøke å oppklare noen ulike begreper.
Ved en verdivurdering fastsetter en megler boligens antatte verdi i boligmarkedet. Boligens verdi styres av markedsverdien, det vi si hva kjøperne er villig til å betale for den. Typiske forhold som ligger til grunn for en verdivurdering er beliggenhet, standard, antall soverom, solforhold, tomtestørrelse og nærhet til eksempelvis offentlig kommunikasjon, butikker og servicefunksjoner. Dette vurderes så opp mot konkurransen i markedet. Siden 2016 har e-takst blitt den nye bransjestandarden for verdivurdering. E-takst setter strengere krav til at meglerne må inkludere flere forhold når de skal sette takst på boligen. Med e-takst er det ikke lenger bare en takstmann som kan sette verditakst eller låneverdi, men også en megler.
Det er verdt å merke seg at en verdivurdering sier ingenting om boligens tekniske standard, men er basert på en befaring gjort av en eiendomsmegler, boligens generelle standard, dokumentasjon, opplysninger og prisstatistikk for området. Dersom du er interessert i en vurdering av boligens tekniske tilstand kan du få en tilstandsrapport av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann).
En tilstandsrapport utarbeides av en takstmann og skal beskrive boligens tekniske tilstand. En tilstandsrapport gir en dokumentasjon på en grundig gjennomgang av boligens byggetekniske standard, inkludert evaluering av rom som bad, andre våtrom, kjøkken og kjeller. Tilstandsrapporten skal også inneholde enkle vurderinger av lovlighet, brannteknisk tilstand og el-anlegg. Rapporten er et godt verktøy for eieren av boligen når det kommer til hva som bør prioriteres av vedlikeholdsarbeid, og inngår som regel som en del av boligens salgsrapport.
Siden 2013 har det blitt brukt en felles standard ved tilstandsanalyse. Dette gjør at de som utarbeider tilstandsrapporten forholder seg til den samme malen med de samme kriteriene. Kriteriene er utarbeidet med tanke på at salg av bolig skal være sikkert for både kjøper og selger. I januar 2022 kom det en egen forskrift for tilstandsrapport, som stilte enda strengere krav til utformingen av rapporten, samt til undersøkelsene utført av takstmann.
En tilstandsrapport skal inneholde følgende momenter:
Ved salg av bolig anbefaler vi alltid å få utarbeidet en tilstandsrapport. Tilstandsrapport er ikke lovpålagt, men mange kjøpere vil være skeptiske dersom boligen ikke har dette. En teknisk rapport vil gjøre slik at man senker konfliktnivået mellom kjøper og selger, dersom det skulle vise seg at bolig har feil eller mangler etter salget. Andre navn som benyttes for tilstandsrapport er boligsalgsrapport og boligtilstandsrapport.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Verdi- og lånetakst tar utgangspunkt i samme grunnlag som e-taksten. Taksten suppleres videre ved en enkel teknisk gjennomgang av boligen. Teknisk verdi beregnes ut ifra hva tilsvarende bolig koster å bygge i dag. Man trekker så ifra eventuelle skader, slitasje og lavere standard. Eldre boliger har gjerne mindre isolasjon i veggene, dårligere teknisk anlegg osv. Dette skal komme til syne i verditaksten. Når takstmannen utarbeider en verdi- og lånetakst settes verditaksten først. Deretter trekkes det fra en viss prosentandel, ofte mellom 20-30%, som utgjør lånetaksten. Lånetaksten gir banken informasjon om hvor mye bankene maksimalt bør stille tilgjengelig for lån.
Mange benytter verditakst ved arv eller dersom en part skal kjøpes ut av felles bolig ved skilsmisse. I disse tilfellene kan det dog være et godt alternativ å be om en verdivurdering, slik at man kan finne ut hva boligen ville blitt solgt for på det åpne markedet. Vi anbefaler at man spør flere meglere og legger gjennomsnittet av verdivurderingene til grunn. På denne måten kan man unngå uenigheter og diskusjoner i fremtiden.
Uansett om du ønsker en verdivurdering i forbindelse med refinansiering av lån, salg av bolig eller nysgjerrighet på boligens verdi er det også verdt å merke seg at kvalifisert fagpersonell kan tilby råd og veiledning for å øke verdien på boligen.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Mange lurer på hvordan man velger den beste eiendomsmegleren. Hvem som er den beste eiendomsmegleren vil komme an på faktorer som type eiendom du skal selge, boligens beliggenhet, kjemi, tidsperspektiv, tilgjengelighet osv. Sett deg inn i mulighetene og alternativene i ditt lokalområde, og hent tilbud fra flere meglere slik at du enkelt kan sammenligne. Husk at det er flere ting å vurdere enn pris, slik som erfaring, kompetanse, referanser, estimert tidsbruk samt kjennskap til området og markedet. Ta kontakt med megler gjennom eiendomsmeglernes hjemmesider eller hent tilbud fra anbudstjenester.
Hvordan velge den beste megleren for deg?
Spesialkompetanse: Velg en megler med kompetanse på den type bolig du skal selge.
Velg en lokal megler med lang erfaring i markedet: En lokal megler med lang erfaring vil kjenne markedet best.
Velg megler, ikke meglerkontor: Et meglerkontor tilbyr flere ulike meglere, med hver sine spesialiteter og profiler. Velg derfor person, ikke kontor.
Spør om faglig bakgrunn: Når du skal ansette en megler, spør om faglig bakgrunn.
Sjekk referanser: Kartlegg meglerens referanser.
Kjemi er viktig: Velg den megleren du får best kjemi med. Tillit og kommunikasjon er svært viktig.
Når du har valgt megler vil denne kommer på befaring å gjøre en verdivurdering av boligen. Megleren henter statistikk over boligpriser i området samt nødvendige dokumenter. Det er naturlig at megleren gir råd om hvordan boligen kan fremstå enda mer attraktiv for potensielle kjøpere. Megleren vil etter befaringen regne ut boligens verdi, og du vil motta en E-takst.
Megleren utarbeider salgsrapport, planlegger markedsstrategi og markedsmateriell: Videre legger megleren boligen ut for salg og tilrettelegger for den kommende visningen. Etter gjennomført visning vil megleren arrangere og gjennomføre budrunde. Når boligen er solgt tar megleren seg av oppgjøret. Salgsprosessen har en tidsramme på 6 måneder, men det er mulig å inngå kortere avtaler.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Dersom du skal selge bolig er det sentralt at du velger en megler som kjenner byen godt. Her lister vi noen av de mest populære meglerkontorene.
Eiendomsmegler Krogsveen: Krogsveen er en av landets fremste eiendomsmeglere. Krogsveen yter meglertjenester innen kjøp, salg og utleie. Krogsveens visjon er å skape verdens enkleste boligreise og legge til rette for et optimalt salg.
DNB Eiendom: DNB Eiendom tilbyr tjenester innen salg av boliger, hytter, boligprosjekter samt rådgiving i forbindelse med omsetning av fast eiendom. DNB Eiendom er den foretrukne eiendomsmegleren av 2,3 millioner kunder og er landets største eiendomsmegler innen prosjektmegling/nybygg.
Eiendomsmegler 1: EiendomsMegler 1 er landets største meglerkjede med over 150 kontorer landet over. Eiendomsmegler 1 driver megling innen bolig, fritidseiendom, prosjekteiendom og næringseiendom. De er kjent for å tilby tjenester av høy kvalitet og er svært offensive.
Privatmegleren: Privatmegleren er landets tredje største meglerselskap, med over 70 kontorer. Selskapet yter meglertjenester innen kjøp og salg av bolig, fritidseiendom, nybygg og næringseiendom. Privatmegleren har spesialisert seg innen det dyrere boligsegmentet i Norge.
Aktiv Eiendomsmegling: Aktiv Eiendomsmegling er Norges fjerde største meglerkjede. Aktiv Eiendomsmegling er svært opptatt av lokalkunnskap og kompetanse. Selskapets mål er å ha de beste meglerne og de mest fornøyde kundene.
Eie Eiendomsmegling: Eie Eiendomsmegling er landets største privateide og bankuavhengige meglerkjede. Eie tilbyr meglertjenester innen kjøp og salg av brukt og ny bolig, samt nærings- og prosjektmegling. Selskapet er svært opptatt av kvalitet, kompetanse og trygghet.
Sem & Johnsen Eiendomsmegling: Sem & Johnsen Eiendomsmegling har siden 1977 tilbudt meglertjenester. Sem & Johnsen sin portefølje består hovedsak av boliger i mellom- og høyprissegmentet. Samtidig formidler de fritidseiendommer, samt utviklings- og næringseiendommer.
Partners: Partners er en uavhengig meglerkjede med over 25 kontorer. Partners tilbyr meglertjenester innen kjøp og salg av brukt bolig og nybygg. Selskapet tilbyr lokalkjente meglere med lang fartstid i bransjen.
Nordvik Eiendomsmegling: Siden oppstarten av Nordvik & Partners i 1989 har selskapet vært blant de ledende eiendomsmeglerne. Nordvik Eiendomsmegling yter meglertjenester via 18 kontorer og har en sterk posisjon i premiumsegmentet av boligmarkedet. Nordvik er svært opptatt av kunnskap, tillit og trygghet.
Proaktiv Eiendomsmegling: Proaktiv Eiendomsmegling er en kvalitetsbasert eiendomsmeglerkjede som har sin hovedtyngde i landets mest befolkningstette områder. Proaktiv Eiendomsmegling tilbyr meglertjenester innenfor alle eiendomstyper, både bolig, næring og prosjektsalg.
Boa Eiendomsmegling: Boa Eiendomsmegling er et relativt ungt og nytenkende eiendomsmeglerforetak med fokus på visuell kommunikasjon. Boa Eiendomsmegling består av et team eiendomsmeglere, markedsførere, stylister, designere, fotografer og tekstforfattere som setter sitt preg på boligformidlingen.
Røisland & Co: Røisland & Co er en nisjemegler med spesialisering innen utvikling og salg av nye boliger. Røisland & Co tilbyr meglertjenester innen prosjektsalg og boligsalg. Tjenestetilbudet inkluderer rådgiving innen boligutvikling, markedskommunikasjon og salgsstrategi.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
Når du skal finne eiendomsmegler er det viktig at du gjør grundige undersøkelser av ulike meglere i ditt nærområde. Husk at den billigste megleren ikke nødvendigvis er den beste. Selv om du kanskje sparer penger på meglerhonoraret kan en dyktig megler med et stort nettverk, høy kompetanse og lang erfaring bidra til at du får høyere verdi for boligen din - mer enn det du eventuelt kunne ha spart på honoraret. Benytt anbudstjenester og se etter anbefalte meglere. Kanskje kjenner du noen som har solgt boligen sin og var fornøyde med megleren? Spør og grav, og ikke gi deg før du føler deg komfortabel med megleren. Å selge eller kjøpe bolig er den største privattransaksjonen de fleste av oss gjør gjennom livet. Det er derfor helt essensielt at du har en dyktig megler med på laget.
Hva trenger du eiendomsmegler til? Selge bolig | Refinansiering
