meglersmart
Søk
Vil du vite mer om fellesgjeld? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om fellesgjeld og fellesutgifter, inkludert hva som er inkludert i fellesgjelden, fordeler og ulemper med både høy og lav fellesgjeld, ulike måter å nedbetale gjelden, hva du må være oppmerksom på ved mistenksomt lave fellesutgifter, viktige regler, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, eller i noen tilfeller sameiet eller boligaksjeselskapet, har tatt opp for å dekke forskjellige kostnader i forbindelse med boligbygget. Disse kostnadene kan ha kommet i forbindelse med enten bygging, oppussing eller vedlikehold av bygningen som alle seksjonseiere bor i.
Fellesgjelden er noe alle eiere i borettslaget er ansvarlige for, men som likevel nedbetales i forskjellig grad og på ulike måter. Det kommer av at når styret i borettslaget skal finne ut hvor stor del av det felles lånet den enkelte beboeren er ansvarlig for, deles dette beløpet på antall leiligheter. I tillegg brukes ofte en fordelingsnøkkel som tar hensyn til hvor store leilighetene er. Hvis leiligheten din er større enn naboens, er det også naturlig at du er ansvarlig for en større del av lånet.
Når du kjøper deg en ny bolig, overtar du altså ansvaret for å betale din andel av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld. Dette betyr at du også overtar en fremtidig forpliktelse til å vedlikeholde denne gjelden, og fellesgjelden regnes derfor som en del av kostnaden ved å kjøpe bolig. Når en bolig legges ut for salg, er den som selger forpliktet til å opplyse om fellesgjeld og eventuelle grunner til at denne enten er unormalt høy eller lav. Dette er noe av det viktigste å finne ut av når du skal kjøpe. At gjelden er unormalt høy eller lav, kan være både et godt og et dårlig tegn. Eiendomsmegler eller selger er pålagt å opplyse om både ønsket pris for boligen, andel fellesgjeld og totalprisen. Den totale prisen skal inkludere din andel av fellesgjelden, og det er denne totalsummen du må betale for boligen din.
Fellesgjeld kan også forklares som den gjelden andelsleiligheten, borettslaget, sameiet eller boligaksjeselskapet (boliglaget) har hos en finansinstitusjon, som vanligvis er en bank. Før du bestemmer deg for å kjøpe, bør du undersøke med megler eller selger om du må belage deg på individuell nedbetaling av gjelden eller om du betaler den gjennom faste beløp hver måned. Hvis boliglaget ditt tilbyr individuell nedbetaling, kalles det for en IN-ordning.
En IN-ordning gir deg mulighet til å nedbetale din andel av lånet, som normalt vil redusere dine månedlige felleskostnader. Dette kan være en god ide hvis du har muligheten rent økonomisk, men samtidig er det lurt å være klar over at dersom du betaler ned din andel og boliglaget ellers går konkurs, vil også din andel være tapt. Dette fordi dere som boliglag er ansvarlige for fellesgjelden sammen. Det er svært sjelden boliglag går konkurs i Norge, men det er likevel lurt å sjekke boliglaget sin økonomi og være sikker på hvilke regler som gjelder, før du eventuelt bestemmer deg for å betale ned din andel.
Hvis fellesgjelden betales ned på månedlig basis, er den en del av fellesutgiftene man må ut med som boligeier. Hvis borettslaget har en fellesformue, er den også basert på månedlige fellesutgifter og eiernes bidrag. Avhengig av hvordan borettslaget ditt er organisert, vil en del av fellesutgiftene du betaler hver måned, også gå til å dekke generelle felleskostnader som forsikringer, vaktmestertjenester, vedlikehold og kommunale utgifter. Det er styret som skal sørge for at regningene blir betalt, men utgiftene dekkes altså av beboerne i fellesskap.
Det er en liten forskjell i finansieringen av borettslag og sameier som kan være viktig å få med seg. Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. Når det blir bygget, finansieres det av et felleslån med sikkerhet i borettslagets eiendom, og delvis av et innskudd som betales av boligkjøperen. Disse utgjør totalprisen for boligen, og når du kjøper en borettslagsbolig, er den knyttet til en andel i borettslaget.
Hvis det er behov for det på et senere tidspunkt, kan borettslaget ta opp et felles lån for å finansiere utgifter til for eksempel vedlikeholdsarbeid eller nye balkonger. Som andelseier i borettslaget er det denne gjelden du er med på å betale ned. Felleskostnadene ser ofte høyere ut i borettslag enn i sameier, og det er to grunner til det: For det første er det vanlig at offentlige avgifter er en del av felleskostnadene i et borettslag, og for det andre er en del av kjøpesummen finansiert med fellesgjeld.
Et sameie er derimot ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. Det er dette som kalles selveierboliger eller eierseksjoner. Når du kjøper deg inn her, eier du din seksjon og en tenkt del av eiendommen til sameiet. Hvis det skal gjøres oppgraderinger i fellesarealene, betyr dette at hver av eierne må ta opp personlige lån med sikkerhet i egen bolig, og betjene det selv. Her er det altså ikke mulig å ta opp felleslån som i et borettslag, og det kan dermed være litt vanskeligere å finne finansiering til fellesarbeid. I tillegg må du som beboer i alle tilfeller betale månedlige felleskostnader som skal dekke sameiets felles utgifter til strøm, offentlige avgifter og annet, men dette vil naturligvis være lavere enn i et borettslag hvor fellesgjelden betales ned samtidig.
Mange lurer på hva som skjer med fellesgjelden når den er nedbetalt - om leiligheten blir til en selveier eller om borettslaget fortsatt eier like mye av leiligheten. Dette stemmer nok ikke, da det eneste som endrer seg er verdien på leiligheten din, som stiger i takt med mindre fellesgjeld. Eierformen endres ikke.
Det er forskjellige grunner til at noen er skeptiske til å kjøpe bolig med høy fellesgjeld, men det er ikke nødvendigvis noe man trenger å være. Høy fellesgjeld kan komme av at det nylig er renovert, eller, om du skal kjøpe deg inn i et nybygg, så vil ikke lånet ha blitt betalt ned på enda og vil naturligvis være ganske høyt. Det første du bør se på i alle tilfeller er totalprisen på boligen, og om du har penger nok til å betjene både eget lån og fellesgjelden i tillegg. Om du ikke har dekning for det, kan du ikke regne med noe ekstra lån fra banken for å dekke opp for fellesutgiftene, og du vil ikke kunne kjøpe boligen.
Selv om det er svært sjeldent, finnes det borettslag som har gått konkurs på grunn av høy fellesgjeld som andelseierne ikke har klart å betjene. Dersom fellesgjelden er veldig høy i forhold til selve kjøpesummen (også kalt innskuddet), er det greit å forsikre seg om at borettslaget er medlem av en sikringsordning. Det finnes flere forskjellige, men blant de mest vanlige er Borettslagenes Sikringsfond (NBBL) og OBOS' sikringsfond. Dersom borettslaget er sikret her, er du selv forsikret mot å bli ansvarlig for naboens felleskostnader dersom han eller hun plutselig ikke kan betjene sin del av lånet.
Hvis noen i borettslaget ikke lenger er i stand til å betale felleskostnadene sine, vil leiligheten måtte selges. Dersom borettslaget da har en sikringsordning, vil denne dekke de uteblitte felleskostnadene som borettslaget ikke får inn gjennom salgsinntektene fra leiligheten. Det skal være opplyst i salgsinformasjonen om borettslaget er medlem i et sikringsfond eller sikringsordning. Hvis du er i tvil, kan du sjekke med megler eller selger, og sørge for å få det skriftlig.
Dersom du vurderer å kjøpe bolig i et borettslag med høy fellesgjeld på grunn av større vedlikeholdsarbeider, kan dette være svært positivt. Det betyr at borettslaget har et styre som er opptatt av å holde bygningsmassen ved like, noe som kommer til å gagne deg i fremtiden, ettersom boligen vil ha steget i verdi.
Hvis borettslaget derimot er dårlig vedlikeholdt, bør du finne ut av hva den høye fellesgjelden skyldes og hvordan nedbetalingen er planlagt. Det kan være at det finnes planer som gjør at fellesutgiftene vil synke eller stige over tid, eller det kan være et dårlig styrt borettslag. I salgsprospektet ligger ofte siste referat fra generalforsamlingen, og du gjør lurt i å lese disse dokumentene før du bestemmer deg. Det kan være at det planlegges for oppgraderinger eller lignende i fremtiden, og dette kan påvirke din privatøkonomi.
Husk at renten kan gå opp, og dette kan bety enda mer i utgifter for deg, enten gjennom fellesgjeld eller ditt eget private banklån. Det er fullt mulig å kontakte styret og spørre om hva de har planlagt ved en eventuell renteøkning, eller om felleskostnadene må økes i takt med dette. Husk også å regne på om det er inngått avdragsfrihet (rentefritt lån) på lånet ditt, og hva det vil bety for din privatøkonomi når avdragsfriheten oppheves.
Manipulerte fellesutgifter: Hvis du kommer over en bolig med mistenkelig lave fellesutgifter, bør det ringe noen alarmklokker. Dessverre har det de siste årene vært flere tilfeller hvor fellesutgiftene har blitt manipulert for at boligen skal fremstå mer attraktiv enn den egentlig er. Dette gjelder spesielt for boliger som er rettet mot førstegangskjøpere som gjerne ikke har spesielt mye erfaring i boligmarkedet, eller nybygg hvor gjelden er helt fersk og ikke betalt ned på enda.
Avdragsfri fellesgjeld i nybygg: I enkelte tilfeller har boligen blitt fremstilt med veldig lave felleskostnader fordi fellesgjelden har blitt holdt avdragsfri de første årene, eller eventuelt lenger. På denne måten fremstår fellesutgiftene, som i realiteten da kun består av renter, som veldig lave. Bildet ser plutselig helt annerledes ut når avdragsfriheten oppheves og felleskostnadene skyter i været. Vær obs på dette og be alltid om å få informasjon om rentesatsen og den økonomiske planen for borettslaget i fremtiden.
Fastrente med kort eller lang bindingstid: I tillegg til dette har det også blitt avdekket at borettslag har valgt den renten på fellesutgiftene som er lavest i det øyeblikket de selger. Fastrente med kort bindingstid har for eksempel lavere rente enn fastrente med lang bindingstid, og den eventuelle renteendringen som da kommer senere, kan bety flere tusen kroner i måneden i fellesutgifter. Flere ganger har også anslåtte vedlikeholdsutgifter blitt stipulert ekstremt lavt, som igjen fører til at fellesutgiftene øker når boligsameiet eventuelt må ta opp mer lån enn hva som var forventet.
Gjeld er gjeld: På den andre siden kan høy fellesgjeld bety at du ikke behøver å få tak i så mye lån på egenhånd, selv om banken alltid vil beregne fellesgjelden inn i totalprisen. Selv om ikke all gjeld står på deg (at mye er i fellesgjeld for eksempel), er det viktig å huske at uansett om gjelden din er via borettslaget eller banken, er det til slutt du som må betale den. Gjeld er gjeld. Det finnes som nevnt noen borettslag som har mulighet for individuell nedbetaling, en såkalt IN-ordning. Dette er en fin ordning som gir deg større mulighet til å styre din økonomiske situasjon, men husk å sjekke hvor du får lavest rente over tid. Det kan nemlig hende at å betale ned boliglånet først blir billigere enn å betale ned fellesgjelden.
Borettslag som har eksistert i mange år: Hvis du vurderer å kjøpe deg inn i et borettslag som har vært driftet over mange år allerede, vil nok fellesgjelden fremstå mer ærlig. Styret eller megler har her ingen motiver for å manipulere disse utgiftene, selv om det også her kan være at det står store vedlikeholdsprosjekter på trappene som vil heve de fremtidige fellesutgiftene. Det viktigste er å ha kontroll på om deler av gjelden er avdragsfri, og hva en renteendring eller påkostning på bygget gjør med utgiftene dine fremover i tid.
Det viktigste du gjør før du kjøper, er å gå på visning og sette deg grundig inn i salgsprospektet. Hvis du er førstegangskjøper, kan det være en del ord og uttrykk som er vanskelige å forstå, og da har du all mulighet til å kontakte megler eller selger og be om forklaring på det du lurer på. Det viktigste er at du har kontroll på, og oversikt over, hva som følger med boligen du kjøper, hva som er rentesatsene på fellesgjelden, eller om det er planlagt vedlikehold i fremtiden.
Hvor mye boligen vil koste, kommer helt an på både beliggenhet i landet og standard, og kan vanskelig sammenlignes over bygrenser og til og med bydeler. Husk også på at det er du som skal bo der, så det viktigste er å bli enig med deg selv om du syns taksten står i stil med hvilken verdi du vil få ut av å bo der.
Det er lurt å tidlig skaffe seg oversikt over det elektriske anlegget, bad og kjøkken. Dette er vedlikehold eller utbyttinger som potensielt koster mest å få gjennomført i en bolig. Hvis det ser ut til at badet bør byttes ut i nærmeste fremtid, så husk å regne på om du har kapital nok til å dekke også de utgiftene, eller bruk det eventuelt for å få ned prisen på boligen.
Hvis borettslaget nettopp har gjennomført oppgraderinger av forskjellige slag og fellesgjelden er høy på grunn av det, er det viktigste å vite om du kan betjene fellesgjelden på toppen av ditt private lån. Men her kan det også være en idé å be om innsyn i hvem som har utført hva slags arbeid før du bestemmer deg. Det finnes flere historier om borettslag som har fått billige oppgraderinger, men som har vist seg å ikke holde den lovpålagte standarden. Dette fører til økte fellesutgifter hvis borettslaget må hyre inn ny hjelp for å få jobben gjort på nytt.
Når det gjelder å betale ned fellesgjeld eller boliglån, kommer dette helt an på hva som er mest lønnsomt, altså hvilket lån som har lavest renter av ditt eget boliglån eller borettslagets lån. Om du vil ha lav fellesgjeld og høyt personlig lån, eller høy fellesgjeld og lavt personlig lån, vil være en avgjørelse det er lurt å ta på bakgrunn av hvor du får lavest rente.
Uansett hva du bestemmer deg for vil banken, som nevnt tidligere, alltid regne det totale lånebeløpet du kan få ut ifra både prisen på boligen og den samlede gjelden i borettslaget, altså totalprisen. Denne totalprisen kan du også bruke til å dele på antall kvadratmeter, for å ha et bedre grunnlag for å se om boligen din er dyr eller rimelig. Du kan også sammenligne med andre boliger i borettslaget og se hva de har gått for før. Felleskostnader i et borettslag vil som regel dekke blant annet vaktmester, husforsikring, strøm til fellesrom, offentlige avgifter, kabel tv, internett, vedlikehold, drift og fellesgjeld. Husk at husforsikringen kun dekker vegger og tak, altså selve strukturen, mens du selv er ansvarlig for å ha egen innboforsikring.
Heldigvis finnes det en maksgrense for hvor mye fellesgjeld et borettslag eller sameie kan ha. Dette ble innført for å redusere muligheten for spekulasjon i nybygde lavinnskuddsboliger, altså boliger hvor leiligheten har relativt lav pris og fellesgjelden er høyere enn vanlig. En maksgrense reduserer risikoen for at andelseiere må betale en nabo sine felleskostnader, og den ble innført med tanke på å sikre kjøper og andre andelseiere. Denne maksgrensen kalles for sikringsregelen og har som hovedregel en maksgrense for gjeld på 75 %. Dette kommer frem i §2-14 om maksimalgrense i «burettslagslova». I tillegg skal en bygge- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet som skal inneholde en plan for hvordan borettslaget er finansiert.
Disse endringene kom i 2011, samtidig med en del andre nye krav til boligbransjen. Det ble lovpålagt å opplyse kjøper om totalpris, kvadratmeterpris og forventet kostnadsutvikling. Dette er det borettslagets ansvar å gi til selger, slik at selger eller megler kan gi denne informasjonen videre. Samtidig ble det bestemt at det skulle innføres en maksimalgrense ved stiftelse av borettslag for hvor stor andel som kan finansieres av fellesgjeld, og kjøper må derfor selv finansiere mellom 10 og 20 prosent.
Noe av grunnen til at disse nye reglene ble innført var fordi det ble avdekket spekulasjon i boligmarkedet som gikk ut over vanlige låntakers innskudd. Grunnen til at fellesgjelden ble viktig å kontrollere, var at risikoen for at andelseierne måtte betale ut naboen sine steg i takt med fellesgjelden. Jo høyere gjelden er, jo høyere blir de månedlige avdragene. Og om det stiger i utakt med folks lønninger, vil flere ha vansker med å betale. Dette er noe av grunnen til at flere borettslag også har blitt medlem i sikringsfond som vil dekke manglende innbetalinger og sikre de andre andelstakerne. Hvis ikke ditt borettslag har et slikt medlemskap, kan du be om å få vite om det er fordi de ikke har søkt eller fordi de har fått avslag på søknaden. Er ikke borettslaget med i en slik ordning, og fellesgjelden er høy, bør du trå varsomt.
Et spørsmål mange sitter igjen med når de begynner å se etter sin første bolig, er rett og slett: "Hvorfor har borettslaget gjeld?" Kort sagt så tas gjeld som regel opp i forbindelse med bygging og vedlikehold av boligene, og som boligkjøper er det “andel fellesgjeld” du skal følge med på når du kjøper. Det er denne gjelden som bestemmer hvor mye du må betale i husleie til borettslaget, altså hvor mye penger du må ut med hver måned, på toppen av ditt eget private lån.
Avdrag og renter vil være forskjellig på disse to lånene, men det er lurt å regne ut hvor mye mer du vil måtte betale om rentene skulle gå opp. Dette er også noe banken din kan hjelpe deg med - enten om du setter opp et møte eller søker om finansieringsbevis på nett. De vil regne ut om du har råd til å betjene de månedlige felleskostnadene som kommer hver måned, i tillegg til et lån i banken med renter og avdrag.
Det er viktig å huske at når du tar over fellesgjeld i et borettslag, tar du også over et sett betingelser, og det er ikke alltid gitt at disse er gunstige. Hvis borettslaget har bundet seg til et lån med høy rente, vil det ikke gjøre noe med totalprisen, men heller med de månedlige utgiftene som du må betjene ved siden av ditt eget lån. Her kan du risikere å bli sittende med en veldig dyr fellesgjeld og et mindre dyrt privat lån. Når det er ditt eget lån, har du også muligheten til å reforhandle med banken og få lavere renter, søke avdragsfrihet eller til og med bytte bank. Disse samme mulighetene har du ikke nødvendigvis med borettslagets fellesgjeld. Et eventuelt bankbytte må først vedtas av borettslaget, og da er du avhengig av å få andre med deg.
På den andre siden kan det også hende at rentebetingelsene er gunstigere enn det du kan få i markedet på egen hånd, fordi mange borettslag har lån fra Husbanken. Det er uansett lurt å sjekke renten, da den kan gi en indikasjon på hvor veldrevet borettslaget er. Hvis en bank har gitt dårligere rentebetingelser enn de vanligvis gjør på utlån, er det gjerne fordi de anser risikoen for tap som høyere. Dette er nyttig informasjon for deg, og spesielt om borettslaget ikke er med i et sikringsfond.
Når du først har bestemt deg for å flytte inn i borettslaget, har du derimot mulighet til å påvirke hvordan det skal drives fremover. Du kan være med og forsøke å finne gunstigere lån, bestemme hva som eventuelt behøver å pusses opp, hvilke håndverkere dere skal engasjere, og så videre. Du kan delta på generalforsamlinger, og om sjansen byr seg, kan du sitte i styret. Lykke til!
