Vil du vite mer om å gi bud? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om budrunde, taktikk og strategi, private bud, skambud, lover, regler og mye mer. Har du funnet drømmeboligen, men er usikker på hva som er den beste fremgangsmåten? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Drømmeboligen innen rekkevidde

Budgivningen er kanskje den mest spennende og nervepirrende delen av et boligkjøp. Kanskje er det din første gang. Du har allerede planlagt hvor du skal sette sofaen, hvor stort skap du kan ha i yttergangen, og hvor mange du har plass til på innflytningsfesten. Det eneste som gjenstår er budrunden. Kanskje har du tapt flere budrunder allerede, og begynner å miste motet. Dersom det er flere som er interessert i boligen, kan dette fort bli en stressende og hektisk affære. Som oftest er det ikke mer en to eller tre interessenter på samme bolig, men dette kan være nok til å drive prisen oppover. Det er uansett viktig at du tenker gjennom alle beslutninger du tar, og ikke er redd for å tape.

Auksjonsmodellen: En budrunde er nemlig i bunn og grunn en auksjon, og vil i de fleste tilfeller følge auksjonsmodellen. Det vil si at eiendomsmegleren mottar bud fra alle budgiverne, og gir samtlige muligheten til å høyne det siste budet. Som oftest er det det høyeste budet som vinner budrunden, men avtalefriheten står svært sterkt, slik at selger har rett til å akseptere et lavere bud dersom vedkommende ønsker det. Det kan for eksempel være et bud fra noen i nær familie, at selger rett og slett liker budgiveren bedre, eller det kan være forbehold knyttet til de høyere budene som selger ikke er interessert i å etterkomme.

Flere budrunder: Selger av boligen er naturlig nok som oftest interessert i å få så mye som mulig for boligen, mens budgiverne er interessert i å betale så lite som mulig. Samtidig må de kanskje konkurrere med andre budgivere om å ha det høyeste budet. Det kan være fort gjort å miste hodet i kampens hete, kanskje spesielt hvis det er mange budgivere involvert og du kjenner på frykten for at drømmeboligen glipper. Selv om du er eneste budgiver og dermed har det høyeste budet uansett, er det fortsatt ikke slik at selger er nødt til å akseptere budet ditt. Selger står helt fritt til å avslå budet og starte en ny budrunde på et senere tidspunkt i håp om å kanskje få mer for boligen.

Velg taktikk: Både kjøper og selger har regler å forholde seg til i forbindelse med budgivning, for å sikre at det går for seg på en rettferdig og ryddig måte. I utgangspunktet er det megleren som bestemmer hvordan budrunden legges opp, i henhold til gjeldende regler. Utover det er det opp til deg å velge en taktikk, og den vil avhenge av hvilken type bolig du er ute etter, og hvordan markedet er på kjøpstidspunktet.

Alle bud er bindende: Før du legger inn bud er det imidlertid veldig viktig at du har satt deg godt inn i salgsoppgaven, tekniske rapporter og alt annet av relevant informasjon om boligen. Ved kjøp og salg av fast eiendom har du ikke angrerett, og ethvert bud er å anse som bindende. Derfor er det svært viktig at du vet hvor mye boligen er verdt, og helst bli enig med deg selv om hvor mye du er villig til å by før budrunden starter. For å få en skikkelig oversikt anbefaler vi at du setter opp et budsjett som tar høyde for avdrag, renter, felleskostnader og lignende, samt eventuelle endringer i rentene. I tillegg til kjøpesummen må du også betale gebyrer og omkostninger, så dette må du også ta med i beregningen når du skal legge inn bud.

Budrunde fra start til slutt

By bare på én bolig av gangen: Når du har funnet boligen du ønsker å kjøpe, må du sette deg godt inn i reglene for budgivning, og forhøre deg med megler om hvordan budrunden skal foregå i dette bestemte tilfellet. Siden alle bud er bindende og du ikke har noen angrefrist, anbefaler vi sterkt at du ikke byr på mer enn én bolig av gangen.

Finansieringsbevis: Aller først må du skaffe et finansieringsbevis fra banken din. Dette er en form for garanti for at du kan betale dersom du vinner budrunden, og sendes til megler via et budskjema sammen med gyldig legitimasjon og andre relevante opplysninger. Her trenger du selvsagt ikke å sende selve finansieringsbeviset, siden det vil avsløre nøyaktig hvor mye du har mulighet til å by. Det er tilstrekkelig å oppgi informasjon om din kontaktperson i banken, slik at megler kan ringe vedkommende å spørre om de kan stå inne for summen du byr.

Bud skal være skriftlige: Gjeldende regler er at alle bud skal være skriftlige, slik at de kan dokumenteres i etterkant og føres opp i budjournalen av megler. Det samme gjelder eventuelle motbud, avslag eller aksept fra selgers side, og budforhøyelser fra andre parter. Megler er mellommann, og skal formidle budene videre til selger. For at budet skal være gyldig kreves det også gyldig legitimasjon, f.eks. via BankID eller MinID.

Budfrist: Selve budet bør inneholde adressen til den aktuelle boligen, budgivers kontaktinformasjon, ønsket overtakelsesdato, finansiering og eventuelle forbehold fra budgivers side. Det finns flere budskjema du kan laste ned og fylle ut på nett, som deretter kan sendes på e-post til megler. Du kan også oppgi en frist for når selger senest må akseptere budet, men denne fristen kan ikke være for kort. Etter siste annonserte visning kan ikke budet ha kortere frist enn klokken 12, deretter bør ikke fristene være kortere enn 30 minutter for hvert bud.

Ikke frist under 30 minutter: Hvis fristen utelukker andre interessenter fordi megler ikke rekker å orientere alle de involverte, vil fristen frarådes. Frister som er kortere enn 30 minutter anses ofte som for kort til at megler rekker å gjøre jobben sin på en forsvarlig måte. Budet skal journalføres, finansiering skal sjekkes, selger skal informeres, i tillegg til at andre interessenter skal opplyses, og rekke å tenke seg om og ta stilling til budet.

Observere budrunde uten å by: Budene skal som nevnt gis skriftlig. Dette kan gjøres via e-post, sms eller via egnede apper. Enkelte tilbyr også egne nettsider. I slike tilfeller vil budrunden være tilgjengelig for alle som har meldt interessert, men alle er anonymisert for hverandre. Man kan observere budrunden uten å selv by på boligen, og må identifisere seg med bankID dersom man ønsker å være med.

Ikke vent for lenge: Hvis du vente for lenge med å høyne budet risikerer du å være for sent ute, så selv om det kan lønne seg å ha is i magen må du heller ikke være for treg. Selger må også akseptere eller avslå budet før fristen løper ut, så hvis du venter til det er ett minutt igjen av fristen kan det hende at selger allerede har akseptert siste bud, og boligen er å regne som solgt.

Signering og overtakelse: Hvis du vinner budrunden og selger aksepterer budet ditt, er boligen din, og banken vil bli kontaktet av megler for å få finansieringen bekreftet. Deretter følger kontraktsmøte med signering av kjøpekontrakt, oppgjør med selger og eiendomsmegler, samt gjennomgang av overtakelse.

Seier ligger i forberedelse

Nå som du vet omtrent hvordan en budrunde foregår, er neste steg å lære hvordan du øker sjansene for å faktisk vinne budrunden. Hvorvidt du kommer til å vinne eller ikke, avhenger selvsagt mye av hvor mye du kan betale, og hvor mye boligen ender opp med å bli solgt for, men det er flere ting du kan passe på som kan gjøre at budrunden tipper over i din favør.

Først og fremst burde du alltid ha finansieringsbeviset klart på forhånd. Hvis du går på visning og umiddelbart blir forelsket i boligen, kan det hende at du ikke rekker å være med på budrunden før boligen er solgt, dersom du enda ikke har finansieringsbiten klar. Det er ingenting som hindrer deg i å legge inn bud uten finansieringsbevis, men du vil ikke fremstå som en spesielt attraktiv kandidat når du ikke kan dokumentere at du får lån fra banken. Det finnes flere eksempler på at budgivere har vunnet budrunden uten å ha det høyeste budet, fordi motparten ikke har hatt finansieringsbeviset i orden.

Videre burde du også lese salgsoppgaven nøye, og prøve å få tak i så mye informasjon om salgsobjektet som mulig. Hvor mange har vært på visning? Hvor mange visninger har det vært? Er det første gangen boligen legges ut for salg? Dette er viktig informasjon som kan fortelle deg mye om hvordan budrunden kommer til å utarte seg, og dermed være avgjørende for hvilken taktikk du burde velge i budrunden. Interesselistene som ofte ligger fremme på visningen viser ofte hvor mange som er interessert i boligen, i tillegg vil også megler sitte på nyttig informasjon.

Følgende punkter er viktige å tenke på før du kaster deg inn i en budrunde:

• Snakk med selger! Finn ut om boligen skal selges så raskt som mulig, eller om dette er en selger som har tid til å vente på det beste budet.
• Snakk med megler, men husk at megler jobber for selger. Det vil si at du til syvende og sist må tenke selv. Megler kan gi deg nyttig informasjon på før og underveis i budrunden, men du trenger ikke å gi det samme tilbake. Ikke fortell hvor mye du er villig til å betale, og ikke vær åpen om hvor grensen din går. Meglerens lønn er ofte provisjonsbasert, så selger og megler er dermed like interessert i å selge til en høy pris.
• Tidspunkt for salg kan være vesentlig. Rett før ferier og i ferier er helt klart lavsesong for salg, og det betyr færre konkurrenter! Rett etter ferier er det derimot flere om beinet, og prisene presses opp.
• Vær veldig oppmerksom på tidsfrister og regler for budrunden. Send inn budet ditt i god tid slik at du ikke risikerer å være for sent ute.
• Vær tilgjengelig for megler på telefon. En budrunde kan ta flere timer, og det er ikke sikkert det er så lurt at du er på jobb eller har andre forpliktelser samtidig. Hvis du skal kjøpe bolig sammen med noen burde begge være tilgjengelig for hverandre, slik at ingen trenger å ta avgjørelser alene.
• Skambud må gjøres med forsiktighet. I verste fall risikerer du å fornærme selger, og dermed gjøre det vanskelig å gå i forhandlinger senere. Husk at selger kan velge å ikke selge deg boligen selv om du har det høyeste budet, bare fordi vedkommende ikke er vennlig innstilt til deg.
  

Også som selger kan det lønne seg å være forberedt før budrunden starter:

• Vær tilgjengelig for megler under hele budrunden. Ofte kan det komme bud med korte frister, og da er det dumt om du går glipp av et godt tilbud fordi du hadde telefonen på lydløs eller var opptatt i et møte. Du trenger ikke nødvendigvis å ta fri fra jobb, men sørg for at du er tilgjengelig på telefonen.
• Megleren vil vanligvis ta seg av papirarbeidet og være juridisk ansvarlig for at gjeldende lover og regler blir fulgt, men det er fortsatt du som selger som må velge om du vil akseptere eller avslå budene som kommer inn.
• Kommunikasjon om budet skal skje skriftlig. Det vil si at du aksepterer eller avslår budet via sms. Du kommer til å få en sms når budrunden starter, og for hvert nye bud som kommer inn.
• Les sms om budet nøye. Hvis budet kommer med forbehold skal dette opplyses om sammen med budet.
• Du kan legge inn et motbud til en av budgiverne dersom du ikke er fornøyd med budene du har fått. Dette budet er juridisk bindende.
• Du kan få private bud før visning, og det kan være fristende å akseptere dette hvis det er et relativt høyt bud. Vi vil imidlertid anbefale at du diskuterer med megler før du godtar et eventuelt bud.

Strategiske budrunder

Ekspertene er ofte litt uenige i hvilken strategi som lønner seg, og siden du ikke kan se de andre som er med i budrunden, er det også vanskelig for deg å lese situasjonen du er i, og hva som er best å gjøre. Du kjenner ikke til motivasjonen til de andre som er interessert, og alle strategier har både fordeler og ulemper. Boligtype, beliggenhet, antall interesserte og tid på året er alle faktorer som kan påvirke budrunden og den endelige prisen, så det er med andre ord vanskelig å si hvilken taktikk som er best egnet rent generelt. Nedenfor har vi samlet noen kjente strategier, med fordeler og ulemper.

‍Høyne bud i små intervaller. Fordelen med denne strategien er at du unngår å prise deg for høyt, eller i alle fall høyere enn de andre budgiverne ville gjort. Hvis du øker prisen med 5 - 10.000 kroner for hvert bud, havner du ikke plutselig flere hundre tusen kroner over budsjett heller. Ulempen er at det sannsynligvis ikke virker avskrekkende på andre interessenter, og prisene kan dermed bli presset oppover, sakte men sikkert.

‍Gi bud direkte til selger, før visning. Denne taktikken er ikke spesielt populær blant meglere, og flere fraråder segler å godta bud som kommer før visning. Fordelen for deg som budgiver er at du kan kuppe budrunden, og kanskje få boligen for en lavere sum enn du tror den er verdt. Budet må isåfall være høyt nok til at selger blir fristet, men ikke så høyt at du risikerer overpris.

‍Svært høye bud. Her risikerer du åpenbart overpris, og det er viktig at du gjør grundige undersøkelser på forhånd dersom du vurderer å gå hardt ut. Fordelen er at du viser muskler, og muligens skremmer bort andre som er interessert i boligen.

‍Lavt bud, lang akseptfrist. Denne taktikken kan fungere dersom du er alene i budrunden. Selger får god tid til å venne seg til tanken på å selge under prisantydning, og hvis det ikke kommer andre bud i mellomtiden, kan det føre til forhastede beslutninger, og til at du får en god pris på boligen.

‍Fristende bud, kort akseptfrist. Den korte fristen (5 - 15 minutter) gjør at både megler, selger og de andre interessentene føler seg presset. Selger blir kanskje redd for at prisen blir lavere om de ikke godtar budet med det samme, og de andre budgiverne rekker kanskje ikke å reagere. Denne taktikken er imidlertid ikke spesielt populær blant meglere, og du kan risikere at budet ditt aldri blir formidlet til selger.

‍Slå til på slutten. Hvis du har fulgt budrunden fra starten, av kan du se når de andre budgiverne begynner å nærme seg smertegrensen, og det er da du slår til med en høyere økning, for eksempel på 100 000. Ulempen her er selvsagt at du risikerer overprising.

Regler er til for å følges

• Alle bud skal være skriftlige, og det første budet ditt må være signert og med legitimasjon. Det finnes flere løsninger i dag som benytter f.eks. bankID i egnede budportaler på internett. Dersom du vil endre eller høyne budet etterpå kan dette vanligvis gjøres via e-post eller sms. Når alle bud kan dokumenteres unngår man krangler i ettertid over hva som ble sagt og hva som var fristen. Alt skal dokumenteres i budjournalen, som selger får tilgang til når budrunden er avsluttet.
  
  
• Budet ditt kan ikke ha en kortere frist enn klokken 12 dagen etter siste annonserte visning. Dette er for å sikre at alle interesserte får muligheten til å tenke seg om og gjøre nødvendige forberedelser. Megler har rett og slett ikke lov til å videreformidle bud som ikke følger dette vilkåret.
  
  
• Selv om du har det høyeste budet, har du ikke nødvendigvis vunnet budrunden, siden avtalefriheten står svært sterkt. Det vil si at selger ikke er forpliktet til å godta det budet som er høyest, men står fritt til å selge til hvem som helst. Det gjelder også bud som kommer før visning eller bud som ikke går via megler.
  
  
• Det er ikke angrerett på boligkjøp eller kjøp av fast eiendom. Det vil si at budet ditt er bindende, og dersom budet ditt blir akseptert har du ikke anledning til å angre. Derfor burde du ikke under noen omstendigheter by på mer enn én bolig av gangen, og du må også være sikker på at du har finansiering. Det er du som står personlig ansvarlig dersom du ender opp med å ikke få lån fra banken, eller hvis du plutselig står der med to boliger du må kjøpe.

Nyttige begreper

Det er flere begreper som har blitt brukt i denne artikkelen som ikke er like vanlig utenfor kjøp og salg av bolig, så her følger en forklaring av de viktigste begrepene:

‍Akseptfrist viser til når budgiver senest vil ha svar fra selger på om budet blir godtatt. Hvis tiden løper ut uten at man har fått svar, anses det som et avslag. Bud som kommer rett etter siste annonserte visningsdag skal har frist til senest klokken 12 dagen etter. Ellers er det ingen regler for hvor lang akseptfristen må være, men mange meglere velger å ikke videreformidle bud der akseptfristen er under 30 minutter.

‍Budjournal er en dokumentasjon over bud, hvem budet kommer fra, tidsfrister, eventuelle forbehold, avslag, aksepter og tidspunkter for når alt dette skjedde. Denne dokumentasjonen er det megler som har ansvaret for.

‍Finansieringsbevis og finansiering er en form for dokumentasjon på at du som budgiver er betalingsdyktig for de budene du kommer med. Når du fyller ut budskjema skal du også oppgi en finansieringsplan, og her vil det være tilstrekkelig å oppgi kontaktinformasjonen til banken din. Du skal ikke oppgi hva som er ditt høyeste mulige bud.

‍Forbehold er kriterier som settes av budgiver for at budet skal være gjeldende. Det kan for eksempel være at finansieringen ikke er på plass, eller at man ønsker å få med hvitevarer eller hageredskaper.

‍Motbud kommer fra selger, og kan skje dersom selger ønsker en høyere pris enn det budgiver har bydd. Her er det vanligvis kort akseptfrist, og det er åpent for å møte motbudet med et nytt bud.