meglersmart
Søk
Vil du vite mer om lånetakst og verditakst? Disse uttrykkene henger nøye sammen, og hvis du har behov for å lære mer om hva det er, hvordan det henger sammen og hvor mye det koster så bør du lese videre. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om både sentrale begreper, andre verdivurderingstjenester og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Sammenlign tilbud fra opp til 5 eiendomsmeglere på salg av bolig, e-takst eller verdivurdering.
En lånetakst og en verditakst henger nøye sammen i boligverdenen. En verditakst er den forventede salgsverdien eller markedsverdien på en bolig, altså skal verditaksten representere den prisen en selger kan forvente å få på det åpne markedet. Denne taksten blir fastsatt av en takstmann og er altså det som legges i bunn for en lånetakst, altså hvor mye penger banken er villig til å låne deg. I dag finner man både verditakst og lånetakst i samme takstdokument. Begge former for takster er derimot ikke det mest normale å bruke ved omsetning av boliger i Norge, men er heller en form for dokumenter som brukes ved for eksempel refinansiering av boliggjeld, arveoppgjør eller samlivsbrudd. En verditakst er nemlig ikke like grundig som en tilstandsrapport, og er dermed også billigere. Ofte når en bolig skal selges innad i familien så er allerede i involverte godt kjente med boligens tilstand, og har ikke behov for en så grundig og stor rapport som en tilstandsrapport er. Det er i disse tilfellene at en verdi- og lånetakst kan være et god alernativ.
Når man bestiller en verdi- og lånetakst kommer en takstmann hjem til boligen det dreier seg om på en befaring for å måle opp boligens areal og merke seg åpenbare feil og mangler. Hele boligen gjennomgås og beskrives i en rapport som legger grunnlaget for takstmannens fastsettelse av boligens verdi. Ved siden av kun boligens egenverdi legger også takstmannen vekt på sammenlignbare salg i området. Lånetaksten skal være et forsiktig anslag på eiendommens reelle markedsverdi, og ligger derfor vanligvis rundt 10-20 prosent lavere enn verditaksten. Dette henger også sammen med at når banker skal dele ut boliglån så skal de, ifølge boliglånsforskriften § 5, ta utgangspunkt i et «forsvarlig verdigrunnlag for boligen» som finansdepartementet har sagt at skal forstås som «markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering». Med utgangspunkt i lånetaksten må det antas at bankene som oftest vil oppfylle dette kravet.
En verdi- og lånetakst må utarbeides av en takstmann og skal beskrive markedsverdien og ta stilling til en aksert låneverdi, altså hvor mye man kan låne på boligen. Den skal også inneholde en vurdering av eiendommens tilstand, men vil ikke være like nøyaktig som en tilstandsrapport. Dette betyr at den ikke vil inneholde detaljer om de byggtekniske forholdene ved eiendommen, selv om det har vært diskutert blant bl.a. NITO, Forbrukerrådet og Eiendomsmeglerforetakenes Forening om det uansett bør innføres en plikt til å innhente tilstandsrapport ved eiendomssalg, men dette er foreløpig ikke innført. En tilstandsrapport vil koste mer enn en verdi- og lånetakst og ligger vanligvis mellom 6-10.000 kroner. En verdi- og lånetakst derimot ligger normalt på mellom 4.000,- og 6.000,- kroner, men dette vil selvfølgelig variere fra megler til megler.
Det er derimot flere som anbefaler at man henter inn en tilstandsrapport i tillegg til en verdi- og lånetakst, selv ved salg innad i familien. Arveoppgjør og andre økonomiske avgjørelser etter for eksempel en skilsmisse er avhengig av klare og tydelige rammer for å kunne gjennomføres så enkelt og sikker som mulig. Hvis man innhenter er tilstandsrapport i tillegg vil den utgjøre en økt sikkerhet for både kjøper og selger og kan være med å bidra til å redusere risikoen for tvister i etterkant av salget. Dersom den som selger ønsker å tegne eierskifteforsikring i tillegg, vil eierskifteforsikringsselskapet i enkelte tilfeller kreve at det innhentes tilstandsrapport, blant annet ved salg av en eiendom fra et dødsbo. I tilfeller der eierskifteforsikringsselskapet ikke stiller krav om tilstandsrapport, vil selskapet ofte tilby en rabattert forsikringspremie der dette likevel innhentes.
Om du har påkostet boligen din med oppussing, tilbygg eller lignende, så har den etter all sannsynlighet fått en økt verdi, og det kan lønne seg å ta en ny takst. Det samme gjelder om du skal refinansiere lånet ditt, selge boligen eller nylig har arvet den, eller ønsker å klage på ligningsverdien på boligen din. En verdi- og lånetakst er en vurdering av markedsverdien på eiendommen på takseringsdagen, basert på beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold og bruksrettigheter blant annet. Når du har bestemt deg for å få ny lånetakst kan du kontakte en takstmann som vil sende over en oppdragsbekreftelse med en vedlagt sjekkliste for hvilken informasjon og dokumentasjon som må kunne fremvises når hen kommer. Her vil du også finne bekreftelse på avtalt tidspunkt, pris for oppdraget og når du kan forvente å få lånetaksten levert. Dokumentasjon som vanligvis blir etterspurt til lånetakst vurdering av enebolig, selveierleilighet, eller borettslag og aksjeleilighet inkluderer
Hvilke dokumenter som gjelder for deg vil du få opplysninger om i oppdragsbekreftelsen. Det er lurt å ha så mye som mulig i orden innen takstmannen kommer for å unngå forsinkelser og unødvendige utgifter om hen for eksempel må komme tilbake. Husk at du må kunne gi takstmann tilgang til alle rom, inkludert for eksempel kjeller og loft, samtidig som de er viktig at det er mulige å ta seg inn i. Om det mangler en stige til loftet er det derfor lurt å ha en gardintrapp tilgjengelig. Når det gjelder våtrom, bad og vaskerom, er det lurt å ikke ta disse i bruk minst et par timer før befaringen, og husk at også boder må være tilgjengelige i forbindelse med arealmåling.
Under befaringen vil det bli brukt måleinstrumenter (fuktmåler og lasermåler for arealmåling) og evt. stikktakninger (enkel kontroll under overflaten av et objekt ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand) der det er behov for det. Vanligvis vil man ikke ha behov for å flytte på møbler, tepper, hvitevarer eller andre gjenstander, med mindre noe annet avtales.
Hvis du skal bestille en lånetakst kan du fort komme over ord og uttrykk du ikke har hørt om før. Hva er egentlig forskjellen på bruksareal og bruttoareal? Hva er P-rom og S-rom? Og hva kan en heftelse innebære?
Bruksareal er det du kommer frem til om du måler ytterveggens innside. De bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde så lenge de har en etasjehøyde større enn 1.90 m. Man skal regne med nødvendige åpninger som etasjeskiller for trapp eller heis, men større åpninger enn disse regnes ikke med i arealet. Bruttoareal på den andre siden er det du kommer frem til ved å måle ytterveggens ytterside. Alle fremstikk i bygningen av estetisk verdi regnes ikke inn i bruttoarealet, og bruttoarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde.
P- rom (primære rom) er det som utgjør bygningens primærdel, mens de sekundære rommene kalles S-rom. Eksempler på sekundære rom er boder, tekniske rom eller garasje. De primære rommene er for eksempel oppholdsrom, soverom, kjøkken, gang og eventuelt rom for kommunikasjon mellom etasjer som trappen nevnt ovenfor. Det må fremgå i rapporten hvordan de forskjellige rommene er vurdert hvis takstmannen er i tvil. Teknisk verdi er verdien som er beregnet ut fra hva det koster å oppføre et lignende bygg på en tilsvarende tomt i dagens pris, mens markedsverdi er boligens antatte verdi i dagens åpne marked.
En heftelse ved boligen kan innebære en innskrenkning i eierens rett til eiendommen til fordel for en annen rettighetshaver. Dette kan være panterett, forkjøpsrett, grunnbyrde eller servitutt. En servitutt er en særlig rett som enten kan bestå i adgang til en viss bruk som for eksempel veirett eller beiterett, eller den kan gå ut på rett til å forby eieren av den eiendommen visse typer av faktisk rådighet som blant annet byggeforbud. Hvis det derimot er en konsesjon ved for eksempel et landbruk betyr det at det kan være visse hindringer ved hva man kan dyrke eller bygge på eiendommen. Dette er mest brukt i næringslivet og gjelder sjelden privat eiendom. Til slutt er et skjøte et dokument som inneholder en offisiell erklæring om overdragelse av fast eiendom (eller skip).
Mange er usikre på forskjellene på de forskjellige formene for verdivurderinger i boligbransjen, og det er ikke så rart all den tid de finnes ganske mange forskjellige. Heretter følger en kort innføring i forskjellige produkter for verdivurdering av bolig.
E-takst er den aller enkleste verdifastsettelsen som foretas av en megler. E-takst er utviklet av Eiendomsverdi, som eies av DNB, Nordea, Sparebank 1 og Eika Boligkreditt. En E-takst utarbeides i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken, inneholder ingen form for teknisk vurdering, men legger sammenlignbare salg av boliger i området til grunn for verdifastsettelsen. Bankene vil gjerne ved refinansiering kreve en E-takst for å kunne kontrollere om taksten avviker mye fra gjennomsnittet.
En tilstandsrapport skal beskrive boligens tekniske tilstand, og brukes som et verktøy som viser hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid på en bolig i tillegg til hva som bør prioriteres. Akkurat hvilke punkter som inngår i en tilstandsrapport vil variere da det ikke finnes noen eksakt mal som alle bruker, men dette gjør også at en tilstandsrapport kan tilpasses formålet, for eksempel ved å utarbeide en tilstandsrapport kun på en del av boligen.
En boligsalgsrapport derimot er navnet på et produkt man bestiller som har en fast mal som følges, og faste punkter som skal vurderes. Blant disse vurderingspunktene er elanlegg, ventilasjonsanlegg, ferdigattester, om ting er byggemeldt og mye mer. Den er relativt omfattende og skal gi best mulig informasjon til kjøper ved et salg, og skal være identisk uavhengig av hvem som lager rapporten. En boligsalgsrapport er ment å brukes ved boligsalg.
I tillegg til disse finnes det også en del andre enda mer spesifikke produkter for verdifastsettelse og vurdering av eiendom, som for eksempel:
Og en byggelånsoppfølging som er en kontroll som utføres for å se at entreprenøren har har utført jobben tilfredsstillende før bankens delutbetaling fortsetter.
Verdi- og lånetaksten gir i tillegg til oppmåling av arealene en beskrivelse av eiendommen og skal gi deg svar på hva som er markedsverdien, låneverdien, den tekniske verdien og normale tomtekostnader. Markedsverdien er det som takstmannen anser at eiendommen kan selge for i takseringstidspunktet, og her taes det hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, eventuelle servitutter, festeforhold, fellesgjeld og en rekke andre forhold. Låneverdien er basert på denne men vil gi en mer forsiktig vurdering enn markedsverdien for å gi banken en nødvendige sikkerhet med pant i eiendommen. Teknisk verdi vurderes ut i fra nybyggkostnad for tilsvarende bolig, tilsvarende størrelse og ut i fra dagens forskriftskrav, mens normale tomtekostnader består av råtomtens verdi, tekniske grunnlagsinvesteringer og annen opparbeidelse.
Sammenlign tilbud fra opp til 5 eiendomsmeglere på salg av bolig eller få gratis verdivurdering.
