meglersmart
Søk
Vil du vite mer om P-rom? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig definisjon og beregning av dette viktige arealmålet for boliger. Vi forteller i hvilke sammenhenger det brukes, og gir også tips om hvordan du kan øke P-rommet, for eksempel i forkant av et boligsalg. Følg våre råd, og unngå de vanligste feilene.
P-rom er et begrep som har vært i bruk i Norge siden 2008. Det er i dag et av de viktigste begrepene knyttet til boligareal, og det er flere grunner til det:
P-rom er en forkortelse av ordet primærrom. Det vil si rommene man først og fremst bruker i en bolig. Etter dagens definisjon er dette rom som er innredet med tanke på at mennesker skal oppholde seg der over noe tid. Rommet bør gjerne ha en mulighet for at folk kan sette eller legge seg ned.
Her er rom i en bolig som regnes som P-rom, i alfabetisk rekkefølge:
Gang eller trapp mellom rom på listen over regnes også med til P-rom.
Rom som ikke regnes som P-rom, kalles S-rom som er en forkortelse for sekundærrom. Dette er rom i huset som ikke er ment for opphold, for eksempel lagerrom, garasje og boder. Sammenlagt utgjør P-rom og S-rom en boligs bruksareal (BRA). Også S-rom og bruksareal er oppgitt i takstrapporten ved et boligsalg.
Bruksareal: Bruksareal er alt areal innenfor en boenhets yttervegger, inklusive rommet som går med til vegger mellom rom. Bruksarealet består av enten P-rom eller S-rom, og er oppgitt i takstrapporter sammen med disse målene.
Måleverdig areal: Selv om et rom er på et visst antall kvadratmeter og er ment for opphold, er det ikke sikkert at hele rommet teller med i arealenheten P-rom. Arealet må være måleverdig. Det vil si at det oppfyller kravene til å inkluderes i arealmålet. Slike krav innbefatter blant annet en viss takhøyde.
Himling: Himling er navnet på tak inne i hus. Det kan være laget av takplater, av gips, av trepanel eller av et annet materiale.
Skråhimling eller skråtak: Skråtak eller skråhimling er et innvendig tak som skrår i en eller flere retninger, for eksempel på et loft eller på et møne. Slike rom kan være utfordrende å måle på grunn av høydekravet for måleverdig areal.
Bruksenhet: Bruksenhet er et rom som ofte brukes i takstrapporter i stedet for en bolig. Det betyr ett eller flere rom som brukes av én bruker eller husholdning. En bruksenhet kan for eksempel være en enebolig eller en leilighet.
S-rom: S-rom betyr sekundærrom. Det vil si rom som ikke er ment for å oppholde seg, typisk lagerrom, uinnredede rom og garasje. I en bolig vil alt rom innendørs som ikke er P-rom, være S-rom.
Utgangspunktet for beregning av P-rom er ofte bruksarealet til boligen. Når man har funnet bruksarealet, trekkes S-rom i fra, og P-rom står tilbake. På formel blir det slik:
P-rom = Bruksareal - S-rom
Bruksarealet til et hus er alle måleverdige flater innenfor ytterveggene. Alle rom måles uavhengig av type, så lenge de
S-rom måles inkludert det arealet som opptas av innerveggene rundt rommet.
Det spiller altså ingen rolle for bruksarealets del om det er snakk om oppholds- eller lagerrom, om rommet er oppvarmet, hvor i huset det ligger eller om det har vinduer. Alle rom skal med.
Et unntak er hvis takhøyden er under 1,9 meter.
For at et rom skal telle med som bruksareal og dermed eventuelt som P-rom, må det være høyere enn 1,9 meter. Det vil si at rommet målt fra gulv til takhimling har minst denne avstanden. På loft kan det være avstanden til hanebjelkene som teller. Hanebjelkene er bjelkene som går på tvers mellom takstolene lik tverrstreken i en stor A.
Av og til kan takhøyden i et rom variere. For eksempel kan det være bjelker som ligger nedenfor den øvrige himlingen, eller himlingen kan skråne i en eller flere retninger. Da gjelder en rekke spesialregler:
Her er et eksempel som viser beregning av areal for et rom der himlingen skrår en vei: Himlingen skrår fra en høyde på 2,2 meter på den ene siden av rommet til 1,6 meter på den andre. Avstanden mellom veggene er 3 meter, og lengden på rommet er også 3 meter. Først måler man avstanden fra den høyeste veggen og fram til punktet der takhøyden er nøyaktig 1,9 meter. Denne avstanden er 1,5 meter. Deretter legger man til ytterligere 0,6 meter bredde og ganger med lengden på rommet: (1,5 meter + 0,6 meter) x 3 meter = 6,3 kvadratmeter.
Det er ikke alltid like lett å avgjøre om et rom er et primærrom eller sekundærrom, og følgelig om det skal telle med i P-rom eller S-rom. Stue, kjøkken og soverom er lette å kategorisere. Mer glidende overganger kan oppstå for eksempel i spørsmålet om et walk in-closet også teller som omkledningsrom. I det siste tilfellet er rommet å regne som et oppholdsrom og dermed som et P-rom. Er det mer å regne som et stort skap, er det S-rom.
Andre tvilstilfeller kan oppstå i forbindelse med trimrom. En vanlig vurdering er at treningsapparatet i et ellers uinnredet rom ikke holder. Apparatene må i så fall være fastmontert og rommet ha karakter av å være innredet for trening.
Hvis et rom ellers er beregnet på varig opphold, og slik sett er et P-rom, men er blitt skadet slik at det kanskje ikke er til å være i, kan det også oppstå tvil.
Det er takstmannens vurdering på det tidspunktet vedkommende inspiserer boligen som er retningsgivende for hvordan ulike arealer kategoriseres. Det sentrale kriteriet vil være hvordan bruken av rommet faktisk er. Når takstmannen må bruke skjønn, bør vurderingen være skrevet med klare ord i takstrapporten. Dette gjelder særlig i tilfeller der takstmannen går på tvers av vanlige regler.
Det er hovedsakelig en standard kalt NS 3940 som regulerer hvordan takstmenn måler areal i norske boliger. Standarden er utviklet av en tverrfaglig komite. P-rom kom inn i standarden gjennom en revisjon i 2008, til dels som en erstatning for begrepet boareal som fram til da hadde skapt noe forvirring.
Nærmere bestemmelser rundt måling av P-rom finnes i en egen veileder for standarden, også gitt ut av Norsk standard. I tillegg har takstbransjen utarbeidet sine egne retningslinjer for arealmåling som likner på standarden, men har sine egne spesifiseringer. Også meglere følger disse retningslinjene.
P-rom beregnes uten hensyn til offentlige byggeforskrifter. Det betyr at for eksempel et soverom kan være regnet med i P-rom også om det er så lite eller har så små vinduer at det er godkjent som dette etter forskriftene.
Står man foran et boligsalg, kan det være fristende å forsøke å øke P-rom. P-rom er nøkkeltallet som særlig avgjør en boligs verdi på markedet, og høyt P-rom kan være attraktivt for boligkjøpere både med tanke på egen bruk og senere videresalg.
Det er særlig to måter å øke P-rom på, enten å utvide måleverdig areal i eksisterende P-rom eller å gjøre om S-rom til P-rom.
Oppgradere innglasset balkong eller veranda: I utgangspunktet teller ikke en veranda eller balkong verken som P-rom, S-rom eller bruksareal. Men er den helt innglasset, det vil si at den er uten noen form for åpninger ut mot vær og vind, kan den telle som S-rom. Går man et skritt videre og innreder balkongen som et permanent oppholdsrom, for eksempel i forlengelsen av stuen, vil den telle som P-rom. Det holder imidlertid ikke å bare sette inn noen møbler. Balkongen eller verandaen må få fastmontert interiør og behandlede overflater som gjør den til en integrert del av boligens øvrige oppholdsareal.
Gjør et provisorisk treningsrom permanent: Et kjellerrom med løse treningsapparater side om side med lagrede gjenstander vil ikke telle som P-rom. Oppgraderer man imidlertid rommet, skrur treningsapparater fast i veggen og flytter ut alle lagrede gjenstander, vil kategorisering kunne endres bort fra S-rom og i favør av P-rom.
Gjør om walk-in closet til omkledningsrom: Et walk-in closet kan gjøres om fra S-rom til P-rom hvis det innredes som omkledningsrom. Dette krever at rommet er stort nok til realistisk å fungere som dette, og gjerne at det monteres speil og sittemuligheter.
Takopplett på loft: Takopplett vil si å heve gesimshøyden, det vil si høyden på det punktet der yttervegg møter tak. Dette kan gjøres i deler av et loft eller i hele lengden, og gjøre at deler av loftet som tidligere ikke hadde takhøyde nok til å telle med som P-rom etter dette oppfyller kravene. Fordelen med takopplett er at det er en relativt rimelig og lett gjennomførbar endring av konstruksjonen til et hus som det erfaringsmessig også er kurant å få godkjennelse for hos plan- og bygningsetaten.
Vær imidlertid klar over at det ved et boligsalg ikke er noen garanti for å få igjen pengene man har brukt på å øke P-rom. For å være rimelig sikker på dette må man ha svært god kjennskap til boligmarkedet og regne nøye på kostnadene knyttet til en endring. Det optimale er å foreta endringer man selv som beboer kunne tenke seg å leve med, og ta en salgsgevinst som følge av endringen, som en eventuell bonus.
Det er mange begreper og mye å holde styr på når temaet arealmåling av bolig kommer på banen. Detaljer kan fort glippe. Her er repetisjon av noen viktige poenger, samt noen nye, som det kan være lurt å ha i hodet når det gjelder P-rom:
