meglersmart
Søk
Når en bolig legges ut for salg har den alltid en prisantydning. Prisantydningen sier hva selger er villig til å selge boligen for og hva man mener boligen er verdt. Vil du vite mer om hvordan man avgjør hva en prisantydning på en bolig blir? Hva som legges til grunn for den og hva som enten gjør den høy eller lavere? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du trenger å vite, enten du skal selge bolig eller er på jakt etter ny bolig. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Sammenlign tilbud fra opp til 5 eiendomsmeglere på salg av bolig, e-takst eller verdivurdering.
En prisantydning er den prisen en bolig som skal selges annonseres med. Den annonserte prisantydningen må være en pris som boligselger er villig til å selge for. Man ønsker alltid å få høyest mulig pris for en bolig man selger, men det er viktig at den prisantydningen som settes er i samsvar med markedet. Settes prisantydningen for høyt vil det gi få interessenter for objektet en har til salg, og settes den for lavt vil man bli beskyldt for lokkepris. For aktuelle kjøpere sier prisantydning på et objekt noe om hvorvidt man har økonomisk mulighet til å kjøpe boligen eller ikke.
Prisantydning settes på bakgrunn av følgende faktorer: utseende på boligen, salgspris og salgstid på tilsvarende boliger i området, takstmannens rapport om boligen, informasjon fra eier. Det gjøres mye arbeid for å sette en så riktig prisantydning som mulig, men det er til syvende og sist markedet og antall interessenter det er til en bolig som avgjør hva den egentlig er verdt og da hva som blir salgssummen.
Dersom man ikke skal selge boligen selv er det megler som setter prisantydning. Det er et uttalt mål for meglerne at prisantydningen blir tilnærmet lik det salgssummen ender opp med. Dette er en bekreftelse på at de kjenner markedet og har vektlagt de ulike sidene ved objektet riktig. De fleste boliger blir solgt omkring prisantydning.
Det er flere elementer som brukes for å vurdere en boligs verdi. Dette er verdivurdering, e-takst, verditakst, lånetakst og tilstandsrapport. I det følgende vil begrepene bli forklart.
En verdivurdering foretas som regel enten ved salg av bolig eller refinansiering av boliglån og er grunnlaget for prisantydning som oppgis for den enkelte bolig som er til salg. Når en megler skal gjøre en verdivurdering oppsøker han eller hun den aktuelle boligen og ser på standard, beliggenhet, antall soverom, solforhold, tomtestørrelse, og gjør en sammenligning opp mot konkurransen i markedet. Er disse elementene gode trekkes verdien opp, og er de dårlige, for eksempel fordi boligen ligger ved en svært trafikkert vei eller trenger omfattende oppussing, trekkes verdien ned.
Tidligere fikk man gjerne verdivurdering gratis hos meglerhusene. Prisen ligger nå gjerne på mellom 1000 og 5000 kroner, men om man skal selge en bolig forhandler man seg gjerne frem til en totalpakke, som inneholder både verdivurdering og øvrige meglertjenester.
Dette er bransjestandarden for verdivurdering. En e-takst setter strenge krav til hvilke forhold som må inkluderes når en boligtakst skal fastsettes. Før var det kun takstmannen som kunne sette verditakst, men etter 2016 kan også meglere gjøre dette. E-takst er gjerne det en benytter opp mot banken når en skal refinansiere den boligen en har. Når en bolig legges ut for salg er ikke alltid prisantydning og e-takst det samme.
Dette er en vurdering av boligens tekniske tilstand. Denne utarbeides av en takstmann og gir en grundig beskrivelse av den byggtekniske standarden til boligen. Den inneholder både dokumentasjon om tilstand av de ulike rommene i boligene og også den branntekniske tilstanden og el-anlegget. En tilstandsrapport er som regel en del av en boligs salgsrapport. Det er felles momenter for hva en tilstandsrapport skal dekke. Disse er: byggteknisk stand, VVS-teknisk anlegg, elektrisk anlegg, branntekniske forhold, vurdering av geologiske forhold, vurdering av radon, egenerklæringsskjema fra eier, gjennomgang av fremlagt dokumentasjon, måling av areal, vurdering av rømningsvei og lysflate i de ulike P-rom. En tilstandsrapport er ikke lovpålagt, men anbefalt og mange kjøpere vil trolig være skeptiske til et objekt hvor ikke dette foreligger.
Utgangspunkt for denne er det samme som for e-taksten, men har i tillegg en enkel teknisk gjennomgang av boligen. Den tekniske verdien finner en ved å se på hva en tilsvarende bolig koster å bygge i dag, og så trekker fra slitasje, skader og lavere standard. Med lavere standard kan for eksempel nevnes dårligere isolasjon. Det er lånetaksten som er verditakst fratrukket en viss prosentandel - gjerne 20-30%, banken tar utgangspunkt i for å se hvor mye de kan gi i lån. Ved arv eller skilsmisse er det også gjerne verditakst som benyttes.
Man må ha en prisantydning på boligen ved salg, for med det å fortelle potensielle kjøpere hva man ønsker og forventer å få for objektet som selges. Om man ikke ønsker det må man ikke ha en megler til å sette denne for seg eller å foreta en verdivurdering, eller en takstmann til å lage en takstrapport. Det spørs imidlertid om man vil få solgt boligen uten. De færreste er det neppe nok med selgers egne ord om at boligen er svært flott og attraktiv. En eiendomsmegler har i oppgave å kvalitetssikre salget og å sørge for at kjøper får den informasjonen han trenger for å gjøre en god vurdering om han ønsker å kjøpe boligen eller ikke. En del kjøpere føler det sånn sett som en garanti for at alt skal gå riktig for seg at det er en megler som utfører salget. Eiendomsmeglere har også anledning til å sjekke at budgivere har finansieringen i orden. Dette får man ikke kontrollert som privatperson.
Da det ikke er lovpålagt med verken megler eller verdivurdering kan det være fristende å foreta salget selv. Man slipper da å betale megler for jobben, men det kan være kortsiktig, da man med en slik avgjørelse ikke får profesjonell hjelp, hva gjelder verdivurdering, klargjøring av boligen, markedsføring og salg. En god megler vil trolig oppnå høyere pris enn det en selv vil klare og med det tjene inn igjen den summen det kostet å benytte vedkommende.
Før prisantydning foretar megler en verdivurdering. For at denne skal bli høyest mulig kan det være smart selv å ha gjort noen forberedelser på forhånd. Dette betyr ikke at boligen burde styles, men at man rydder skikkelig, vasker godt og fikser småting, eller eventuell større ting, som trekker totalbildet av boligen ned. Er det større ting, som utbedring av kjøkken eller våtrom kan man også spørre megler til råds. Det er viktig at en er bevisst på om en vil få tilbake pengene gjennom salget eller ikke før en begynner med omfattende arbeider.
Dersom boligen har spesielt sterke sider som man ønsker å fremheve, som solforhold, hage, terrasse, utsikt eller annet, er det smart å legge verdivurdering på det tidspunkt av året og av dagen hvor disse områdene kommer best til sin rett.
Det kan være smart å ta kontakt med flere ulike meglerkontor for å få flere vurderinger. Det er ikke gitt at man burde velge den megleren som har gitt boligen den høyeste verdivurderingen. Like viktig som selve vurderingen, er det at megleren man velger kjenner området og har solgt tilsvarende objekter før. Den erfaringen gjør vedkommende bedre i stand til både å foreslå eventuelle lure utbedringer av boligen før salg, gi en riktig prisantydning og markedsføre boligen best mulig. Det er verdivurderingen som ligger til grunn når megler i samarbeid med selger bestemmer hva prisantydningen skal bli.
Ved valg av megler er det gjerne lurt å velge en eiendomsmegler som er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund, MNEF. Disse er forpliktet til å følge fastsatte regler for god eiendomsmeglerskikk.
Eiendomsmegler kommer alltid til objektet som skal selges. Megleren går gjennom boligen, dette tar gjerne 1-2 timer, alt etter størrelsen på boligen. Deretter innhentes informasjon og dokumentasjon om boligen og også utviklingen i nærområdet.
Med utgangspunkt i verdivurderingen blir megler og selger enig om en prisantydning. Jo mer kjent i området megleren er, jo større sannsynlighet er det for at den prisantydningen som settes treffer markedet. Prises boligen for høyt vil ikke folk komme på visning.
Det viktig å gjøre boligen så tiltalende som mulig for å få solgt boligen til prisantydning eller mer. Følgende lønner seg:
Flere velger i dag å markedsføre boligen selv. Fordelene med dette, er at du slipper honorar til megler. Det finnes ingen statistikker på lønnsomheten av å selge selv kontra å bruke megler. Mange som har solgt selv har fått godt over prisantydning, mens andre har ikke vært like heldige.
Skal du få mest mulig for boligen din, bør du likevel kjøpe en del tjenester. Det være seg hjelp til å hente inn nødvendige dokumenter, markedsføring av boligen på internett og fotograf. I tillegg ønsker mange bistand i forbindelse med oppgjør av salget.
Når det har vært avholdt visninger kommer det forhåpentligvis inn bud på boligen. Om det er under prisantydning kan det være skuffende, og man må velge om man aksepterer det eller ikke. Enkelte ganger kan man da komme med et motbud, som er under prisantydning, men over budet som er gitt. Dette er kanskje greit om det bare er en budgiver. Et tredje alternativ er å avslå budet. Dersom man gir motbud er det viktig å være klar over at dette er like juridisk bindende som budet kjøper har gitt.
Selv om eiendomsmeglerne etterstreber å sette prisantydning så nøyaktig som mulig, er det ikke bestandig like enkelt, og til syvende og sist er det markedet som bestemmer. Det lønner seg derfor å følge med på markedet i det området man ønsker å kjøpe i. Om en bolig ligger ute lenge uten å bli solgt kan det være at prisantydningen er for høyt satt og at det kan være mulig å få kjøpt boligen under prisantydning.
For å kunne delta i en budrunde er det nødvendig at man vet hvor mye kan by og å ha finansieringen i orden.
Megleren som selger boligen skal aldri vite hvor stort finansieringsbeviset ditt er, da dennes jobb er å få høyest mulig pris for boligen. Han jobber for selger og ikke for deg. Megleren kan kontakte banken å få en bekreftelse på at du har de pengene du har budt uten å få vite hvor mye du kan by.
Om man skal by på et objekt kan det være et trekk å begynne med et bud under prisantydning. Risikoen med det er at man oppmuntrer andre budgivere til å komme med bud, men på den annen side lønner det seg om man er den eneste budgiveren. Da kan det være man får tilslag på budet man har gitt, selv om det ligger under prisantydning, eller selger kan komme med et motbud som er et sted mellom budet man har gitt, og prisantydningen. I så fall vil man fremdeles gjøre en god handel.
Sammenlign tilbud fra opp til 5 eiendomsmeglere på salg av bolig eller få gratis verdivurdering.
