Vil du vite mer om prisantydning? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite prisantydning, inkludert hvordan man avgjør prisantydningen på en bolig, hva som legges til grunn for prisen, hva som gjør prisantydningen høy eller lav og gode tips til deg som enten skal selge bolig eller er på jakt etter ny bolig. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Hva er en prisantydning?

Når en bolig legges ut for salg, har den alltid en prisantydning. Prisantydningen sier hva selger er villig til å selge boligen for og hva man mener boligen er verdt. Det er alltid prisantydningen boligen annonseres med. Man ønsker alltid å få høyest mulig pris for en bolig man selger, men det er viktig at den prisantydningen som settes er i samsvar med markedet. Settes prisantydningen for høyt vil det gi få interessenter for objektet man har til salg, og settes den for lavt vil man bli beskyldt for lokkepris. For aktuelle kjøpere sier prisantydning på et objekt noe om hvorvidt man har økonomisk mulighet til å kjøpe boligen eller ikke.  

Prisantydning settes på bakgrunn av følgende faktorer: Utseende på boligen, salgspris og salgstid på tilsvarende boliger i området, takstmannens rapport om boligen og informasjon fra eier. Det gjøres mye arbeid for å sette en så riktig prisantydning som mulig, men det er til syvende og sist markedet og antall interessenter det er til en bolig som avgjør hva den egentlig er verdt og da hva som blir salgssummen.

Dersom man ikke skal selge boligen selv, er det megler som setter prisantydning. Det er et uttalt mål for meglerne at prisantydningen blir tilnærmet lik det salgssummen ender opp med. Dette er en bekreftelse på at de kjenner markedet og har vektlagt de ulike sidene ved objektet riktig. De fleste boliger blir solgt omkring prisantydning.

Sentrale begreper

Det er flere elementer som brukes for å vurdere en boligs verdi. Dette er verdivurdering, e-takst, verditakst, lånetakst og tilstandsrapport. I det følgende vil begrepene bli forklart.

Verdivurdering

En verdivurdering foretas som regel enten ved salg av bolig eller refinansiering av boliglån, og er grunnlaget for prisantydning som oppgis for den enkelte bolig som er til salg. Når en megler skal gjøre en verdivurdering, oppsøker han eller hun den aktuelle boligen og ser på standard, beliggenhet, antall soverom, solforhold, tomtestørrelse, og gjør en sammenligning opp mot konkurransen i markedet. Er disse elementene gode trekkes verdien opp, og er de dårlige, for eksempel fordi boligen ligger ved en svært trafikkert vei eller trenger omfattende oppussing, trekkes verdien ned.

Tidligere fikk man gjerne verdivurdering gratis hos meglerhusene. Prisen ligger nå gjerne på mellom 1.000 og 5.000 kroner, men om man skal selge en bolig forhandler man seg gjerne frem til en totalpakke, som inneholder både verdivurdering og øvrige meglertjenester.

E-takst

Dette er bransjestandarden for verdivurdering. En e-takst setter strenge krav til hvilke forhold som må inkluderes når en boligtakst skal fastsettes. Før var det kun takstmannen som kunne sette verditakst, men etter 2016 kan også meglere gjøre dette. E-takst er gjerne det en benytter opp mot banken når en skal refinansiere den boligen en har. Når en bolig legges ut for salg, er ikke alltid prisantydning og e-takst det samme. Du kan lese mer om dette i vår guide om e-takst.

Tilstandsrapport

Dette er en vurdering av boligens tekniske tilstand. Denne utarbeides av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann) og gir en grundig beskrivelse av den byggtekniske standarden til boligen. Den inneholder både dokumentasjon om tilstand av de ulike rommene i boligene og også den branntekniske tilstanden og el-anlegget. En tilstandsrapport er som regel en del av en bolig sin salgsrapport. Det er felles momenter for hva en tilstandsrapport skal dekke. Disse er: byggteknisk stand, VVS-teknisk anlegg, elektrisk anlegg, branntekniske forhold, vurdering av geologiske forhold, vurdering av radon, egenerklæringsskjema fra eier, gjennomgang av fremlagt dokumentasjon, måling av areal, vurdering av rømningsvei og lysflate i de ulike oppholdsrom. En tilstandsrapport er ikke lovpålagt, men anbefalt, og mange kjøpere vil trolig være skeptiske til et objekt hvor ikke dette foreligger.

Det er også verdt å nevne at det 1. januar 2022 trådte i kraft en forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport, noe som kom i forbindelse med endringer i avhendingsloven. Det vil med andre ord si at selger nå løper en større risiko uten en tilstandsrapport, da det i større grad enn tidligere øker sjansen for at man blir erstatningspliktig hvis det avdekkes feil eller mangler etter salget. Forbeholdet om å selge boligen "som den er" er ikke lenger mulig. Du kan lese mer om endringene i vår guide om avhendingsloven 2022.

‍Verdi- og lånetakst

Utgangspunkt for denne er det samme som for e-taksten, men har i tillegg en enkel teknisk gjennomgang av boligen. Den tekniske verdien finner en ved å se på hva en tilsvarende bolig koster å bygge i dag, og så trekker fra slitasje, skader og lavere standard. Med lavere standard kan for eksempel nevnes dårligere isolasjon. Det er lånetaksten som er verditakst fratrukket en viss prosentandel - gjerne 20-30%, banken tar utgangspunkt i for å se hvor mye de kan gi i lån. Ved arv eller skilsmisse er det også gjerne verditakst som benyttes. Du kan lese mer om dette i vår guide om lånetakst.

Hvorfor må man ha en prisantydning, og kan man fastsette denne selv?

Man må ha en prisantydning på boligen ved salg, for å kunne fortelle potensielle kjøpere hva man ønsker og forventer å få for objektet som selges. Man trenger imidlertid ikke en eiendomsmegler til å sette en prisantydning, ei heller verdivurdering. Du trenger i prinsippet heller ikke en takstmann til å lage takstrapport. Alt dette kan man gjøre på egenhånd, om man ønsker det.

Det spørs imidlertid om man vil få solgt boligen uten en megler. For de færreste boligkjøpere er det neppe nok med selgers egne ord om at boligen er svært flott og attraktiv. En eiendomsmegler har som oppgave å kvalitetssikre salget, og å sørge for at kjøper får den informasjonen han trenger for å gjøre en god vurdering av om han ønsker å kjøpe boligen eller ikke. En del kjøpere føler det sånn sett som en garanti at det er en megler som utfører salget, for at alt skal gå riktig for seg. Eiendomsmeglere har også anledning til å sjekke at budgivere har finansieringen i orden. Dette får man ikke kontrollert som privatperson.

Da det ikke er lovpålagt med verken megler eller verdivurdering kan det være fristende å foreta salget selv. Man slipper da å betale megler for jobben, men det kan være kortsiktig, da man med en slik avgjørelse ikke får profesjonell hjelp hva gjelder verdivurdering, klargjøring av boligen, markedsføring og salg. En god megler vil trolig oppnå høyere pris enn det en selv vil klare, og du vil sånn sett sannsynligvis tjene inn igjen den summen det kostet å benytte vedkommende.

Dette ser en megler etter når prisantydning skal fastsettes

Før prisantydning foretar megler en verdivurdering. For at denne skal bli høyest mulig, kan det være smart selv å ha gjort noen forberedelser på forhånd. Dette betyr ikke at boligen burde styles, men at man rydder skikkelig, vasker godt og fikser småting, eller eventuell større ting, som trekker totalbildet av boligen ned. Er det større ting, som utbedring av kjøkken eller våtrom, kan man også spørre megler til råds. Det er viktig at en er bevisst på om en vil få tilbake pengene gjennom salget eller ikke, før en begynner med omfattende arbeider.

Dersom boligen har spesielt sterke sider som man ønsker å fremheve, som solforhold, hage, terrasse, utsikt eller annet, er det smart å legge verdivurdering på det tidspunkt av året og av dagen hvor disse områdene kommer best til sin rett.

Hvordan få en prisantydning?

Det kan være smart å ta kontakt med flere ulike meglerkontor for å få flere vurderinger. Det er ikke gitt at man burde velge den megleren som har gitt boligen den høyeste verdivurderingen. Like viktig som selve vurderingen, er det at megleren man velger kjenner området og har solgt tilsvarende objekter før. Den erfaringen gjør vedkommende bedre i stand til både å foreslå eventuelle lure utbedringer av boligen før salg, gi en riktig prisantydning, og markedsføre boligen best mulig. Det er verdivurderingen som ligger til grunn når megler i samarbeid med selger bestemmer hva prisantydningen skal bli.

Ved valg av megler er det gjerne lurt å velge en eiendomsmegler som er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund, MNEF. Disse er forpliktet til å følge fastsatte regler for god eiendomsmeglerskikk.

Eiendomsmegler kommer alltid til objektet som skal selges. Megleren går gjennom boligen, dette tar gjerne 1-2 timer, alt etter størrelsen på boligen. Deretter innhentes informasjon og dokumentasjon om boligen, og også utviklingen i nærområdet.

Med utgangspunkt i verdivurderingen, blir megler og selger enig om en prisantydning. Jo mer kjent i området megleren er, jo større sannsynlighet er det for at den prisantydningen som settes treffer markedet. Prises boligen for høyt, vil ikke folk komme på visning.

Viktig å huske på

For selger:

Det viktig er å gjøre boligen så tiltalende som mulig, for å få solgt boligen til prisantydning eller mer. Følgende lønner seg:

• Rydd, vask og fjern personlige eiendeler. Det kan være smart å få hjelp av en boligstylist, eller i alle fall å ta imot råd og tips fra eiendomsmegler. En boligstylist koster litt penger, men det får man som regel igjen, da boligen fremstår så fin at det kommer flere på visning.
• Små ting en til daglig ikke selv merker kan være negativt utslagsgivende for en potensiell kjøper. Fiks løse ledning, sparkle hull etter bildeoppheng på veggene, mal over oppskrapede lister og karmer. Eventuelt kan man ta større grep, som å male tak og vegger i nøytrale farger, legge nye gulv, eller bytte benkeplate på kjøkkenbenken.  
• Rett før visningen er det viktig å lufte godt, vaske så det lukter rent og fylle på med grønne planter.
• Boligen må markedsføres til riktig tid og mot riktig målgruppe. Mange bruker mye tid på ulike søketjenester før de går på visning, og bildene som blir lagt ut der av boligen, er derfor svært viktig. Det er gjerne eiendomsmegleren som har avtaler med fotografen, men om man ikke synes bildene holder mål er det lov å klage på dem.
• Ta hensyn til ferier og langhelger når visning planlegges. Om mange er bortreist, kommer det få på visning.

Flere velger i dag å markedsføre boligen selv. Fordelene med dette, er at du slipper honorar til megler. Det finnes ingen statistikker på lønnsomheten av å selge selv kontra å bruke megler. Mange som har solgt selv har fått godt over prisantydning, mens andre har ikke vært like heldige.

Skal du få mest mulig for boligen din, bør du likevel kjøpe en del tjenester. Det være seg hjelp til å hente inn nødvendige dokumenter, markedsføring av boligen på internett og fotograf. I tillegg ønsker mange bistand i forbindelse med oppgjør av salget.

Når det har vært avholdt visninger, kommer det forhåpentligvis inn bud på boligen. Om det er under prisantydning, kan det være skuffende, og man må velge om man aksepterer det eller ikke. Enkelte ganger kan man da komme med et motbud, som er under prisantydning, men over budet som er gitt. Dette er kanskje greit om det bare er én budgiver. Et tredje alternativ er å avslå budet. Dersom man gir motbud, er det viktig å være klar over at dette er like juridisk bindende som budet kjøper har gitt.

For kjøper:

Selv om eiendomsmeglerne etterstreber å sette prisantydning så nøyaktig som mulig, er det ikke bestandig like enkelt, og til syvende og sist er det markedet som bestemmer. Det lønner seg derfor å følge med på markedet i det området man ønsker å kjøpe i. Om en bolig ligger ute lenge uten å bli solgt, kan det være at prisantydningen er for høyt satt og at det kan være mulig å få kjøpt boligen under prisantydning.

For å kunne delta i en budrunde er det nødvendig at man vet hvor mye kan by og å ha finansieringen i orden.

Megleren som selger boligen skal aldri vite hvor stort finansieringsbeviset ditt er, da dennes jobb er å få høyest mulig pris for boligen. Megleren jobber for selger og ikke for deg. Megleren kan kontakte banken å få en bekreftelse på at du har de pengene du har lagt inn bud på, uten å få vite hvor mye du kan by.

Om man skal by på en bolig, kan det være et lurt trekk å begynne med et bud under prisantydning. Risikoen med det er at man oppmuntrer andre budgivere til å komme med bud, men på den annen side lønner det seg om man er den eneste budgiveren. Da kan det være man får tilslag på budet man har gitt, selv om det ligger under prisantydning - eller selger kan komme med et motbud som er et sted mellom budet man har gitt, og prisantydningen. I så fall vil man fremdeles gjøre en god handel.