meglersmart
Søk
Vil du vite mer om prospekt? Enten du skal kjøpe eller selge bolig vil et prospekt vært høyst aktuelt. I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva et prospekt er, viktige opplysninger som skal være med, hvordan man leser et prospekt, hvordan det lages, hvordan man bestiller det, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Hensikten med et prospekt er at potensielle kjøpere skal få et overblikk over boligen. Prospekt kalles også ofte for salgsoppgave, og skal beskrive boligen som selges overfor interessenter. Det vil si at prospektet i de fleste tilfeller vil ha en klart definert målgruppe, og det er viktig at markedsføringen som inngår i prospektet reflekterer denne målgruppen. Alle relevante opplysninger burde være med i prospektet, for eksempel om det er bestemte rettigheter eller forpliktelser knyttet til boligen eller eiendommen. Dette kan for eksempel være parkeringsrettigheter, utleiemuligheter eller om naboen har rett til å kjøre gjennom eiendommen.
Et prospekt består vanligvis av tre deler:
Selgende: Markedsføringen av boligen. Denne delen av prospektet består av bilder og skriftlige beskrivelser som har som mål å selge boligen. Her vil en megler kunne gi deg som selger gode råd om hvordan boligen markedsføres på best mulig måte i det lokale markedet. I denne delen av prospektet er det heller ikke uvanlig med bilder av severdigheter eller utsikt i nærområdet, samt oversiktsbilder og kart.
Lovpålagt: Lovpålagte opplysninger som vanligvis innhentes av en megler. Dette inkluderer for eksempel oversikt over kommunale avgifter og andre viktige offentlige opplysninger.
Byggteknisk: Boligsalgsrapport og takst, eventuelt tilstandsrapport. Dette er frivillig fra selgers side, men anbefales for å gi et riktig og fullstendig bilde av boligen. Mange vil også være skeptiske til å by på en bolig der det ikke foreligger en boligsalgsrapport. Her kommer også selgers egenerklæringsskjema inn. 1. januar 2022 kom det også en egen forskrift som stiller detaljerte krav til hva en tilstandsrapport skal inneholde og hvordan undersøkelsen skal utføres. Dette har ikke tidligere vært regulert, og skaper nå en større trygghet for både kjøper og selger.
Et prospekt skal altså både gi kjøperen utfyllende informasjon om salgsobjektet, samtidig som det skal markedsføre boligen for salg. Dette kan ofte være en liten utfordring for selger av boligen, siden boligen både skal vise seg fra sin beste side, samtidig som det skal opplyses om alle aktuelle feil og mangler. Det er sterkt anbefalt at du som kjøper anskaffer og leser prospektet før visning, slik at du stiller godt forberedt og kan stille relevante spørsmål til megler eller eier av boligen.
Som kjøper er man pliktig å sette seg svært godt inn i alt som står i prospektet, da alle opplysninger som inngår her vil anses som lest av kjøper, uavhengig av om dette blir gjort. Her får du også en del nyttige opplysninger om boligen som kan ha stor avgjørelse for budrunden. Ofte kan det være større utgifter eller heftelser knyttet til boligen som blir opplyst om i prospektet, men som selger eller megler (kanskje med god grunn) ikke nevner noen andre steder. Så lenger det er opplyst om i prospektet har du imidlertid ingen klagerett.
Prospektet vil også vise om selger har tegnet boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring), og vil si at det er et forsikringsselskap som vil behandle eventuelle reklamasjoner fra kjøper. Dette betyr ikke, som mange tror, at forsikringsselskapet går god for at alt er i orden med boligen. Det er altså ikke en forsikring for kjøper, annet enn at du vet at forsikringsselskapet er betalingsdyktig. Som kjøper kan du derimot tegne en egen boligkjøperforsikring som sikrer deg juridisk hjelp dersom det skulle oppstå problemer etter overtakelsen. Hvis noe er galt, er det da forsikringsselskapene som må gjøre opp mellom hverandre, og ikke dere som privatpersoner.
Fra 1. januar 2022 ble det tryggere å kjøpe bolig, da nye endringer i avhendingsloven trådte i kraft. Endringene gjorde at mye av ansvaret som tidligere lå hos kjøper ble forflyttet til selger. I forbindelse med endringene kom det for eksempel en egen forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport, og forbeholdet om å "selge boligen som den er" er ikke lenger mulig. Du kan lese mer om endringene i vår guide om endringer i avhendingsloven.
I noen tilfeller er du kanskje interessert i vite hvordan boligens gamle prospekt ser ut, for eksempel i forbindelse med restaurering eller oppussing. I noen tilfeller kan du finne tidligere prospekt ved å google boligens adresse. En annen mulighet er å kontakte meglerhuset som har solgt boligen for å høre om de fortsatt har bilder og dokumenter i arkivet. Dersom det gjelder eldre boliger vil Arkivverket sannsynligvis være riktig instans å kontakte.
Prospektet er ofte inkludert i prisen for markedsføring og annonsering dersom du bruker megler, men dersom megler for eksempel vil bruke innleid boligstylist eller fotograf, kan det være med på å drive totalprisen oppover. Fordelen med å la en megler ta jobben er at du kan være ganske trygg på at dette nærmest er å regne som en rutine. Mange meglere har kurs i å formulere selgende tekster, og de har maler de benytter seg av for å sette opp prospektet på en ryddig og tiltalende måte. I tillegg kan de gi deg gode tips om hvordan du klargjør boligen for fotografering.
De siste årene har det blitt desto mer vanlig å gjøre deler av jobben med prospektet selv. Å trykke prospektet selv trenger ikke nødvendigvis å være så dyrt, så lenge du har litt kunnskaper i Word slik at du klarer å lage et design som er trykkeklart.
Hvis du designer og trykker selv, kan du slippe unna med 1.000 - 1.500 kroner, men det er viktig å tenke på at boligprospektet burde fremstå som profesjonelt. Det vil si at du ikke burde ta bilder med mobilkamera, boligen må fremstå som attraktiv, og du må vite at du klarer å formulere en selgende tekst. Det finnes flere maler for hvordan du utformer et salgsprospekt, og det er en stor fordel om du bruker litt tid på å se på hvordan eiendomsmeglere gjør det.
Det ferdige dokumentet kan du levere som pdf-fil til et trykkeri. Det finnes flere trykkerier som tilbyr trykking av prospekt som en spesifikk tjeneste de selger, og de kan også kunne gi deg tips og råd om hvordan prospektet burde utformes. Hvis du i tillegg står for boligstyling og fotografering selv. er det ikke så mye igjen som kan drive prisen oppover. Prisene hos trykkeriene ligger ofte på rundt 3.000 kroner for 50 brosjyrer i enkelt format. Dersom du ønsker for eksempel hardcover kan prisen fort komme opp i 10.000 kroner, men dette vil sjeldent være nødvendig.
Det er heller ikke slik at du er nødt til å ha et salgsprospekt trykket opp, men det kan være med på å beholde interessen til potensielle kjøpere. Hvis de har en fin brosjyre trykket i farger de kan se på når de kommer hjem etter visning, kan de drømme seg bort i ro og mak, og boligen din blir ikke glemt like fort.
Den lovpålagte delen av prospektet kan med fordel overlates til en megler, slik at du vet at det formelle er i orden. Herunder dokumentasjon over kommunale avgifter og andre relevante offentlige dokumenter knyttet til for eksempel reguleringsplaner, brukstillatelse, målebrev og lignende.
For den byggetekniske delen av rapporten er du avhengig av å hyre en bygningssakkyndig, ofte kalt takstmann, da du ikke kan lage en teknisk tilstandsrapport eller boligsalgsrapport på egen hånd. Du er ikke lovpålagt å stille med en tilstandsrapport, men for interessenter vil en slik rapport representere en trygghet, da den vil si alt om boligens tekniske tilstand. Etter 1. januar 2022 ble en slik rapport en større trygghet for selger også, da en egen forskrift om en mer detaljert tilstandsrapport trådte i kraft. Blant annet skal alle feil og mangler dokumenteres, så rapporten fungerer i praksis som et skjold mot klager fra kjøper.
Prisen for en boligsalgsrapport og tilstandsrapport varierer ut i fra størrelsen på boligen, og ligger mellom 5.000 og 25.000 kroner.
Dersom det ikke foreligger et prospekt, kan det har store konsekvenser for både kjøper og selger. Siden man ikke har angrerett på boligkjøp, er det svært viktig at kjøper av boligen får et klart bilde av salgsobjektet før salget gjennomføres. Hvis kjøper for eksempel må regne med å bruke en del penger på utbedringer, er dette noe som kan ha stor innvirkning på hva vedkommende er villig til å betale for boligen. Selger på sin side kan fort havne i trøbbel dersom det blir reklamert på feil eller mangler som kjøper ikke har blitt opplyst om. Etter at ansvaret ble flyttet mer over på selger i forbindelse med endringer i avhendingsloven i januar 2022, er det desto viktigere at alle feil og mangler blir tilstrekkelig opplyst om.
Et prospekt kan være med å på å øke salgsverdien til boligen din dersom det er utformet på riktig måte og tiltrekker seg flere interessenter. Selv om prospektet også deles ut på visning, er det absolutt en fordel dersom interessentene har lastet det ned på forhånd. Boligkjøp er en svært viktig avgjørelse for de aller fleste, og da lønner det seg helt klart å komme forberedt på visning.
Prospektet bør altså være klart før visning, minimum 48 timer før første visning, og inneholde alt av nødvendige opplysninger. På den måten er er du sikret at kjøper av boligen ikke kan klage på grunnlag av manglende opplysninger, siden det er kjøpers ansvar å sette seg inn i de opplysningene som er gitt. Hvis du kan vise til at problemet er opplyst om i prospektet, kan kjøper rett og slett ikke klage. Det vil også si at dersom du selger boligen uten prospekt, øker du risikoen for å tape et eventuelt søksmål. Selv om du har boligselgerforsikring kan du i verste fall risikere at forsikringsselskapet retter et eget krav mot deg i etterkant av en tapt rettssak, dersom du har opptrådt uaktsomt.
Det er med andre ord svært viktig at du er ærlig når du oppgir opplysninger i prospektet. Det er ikke slik at du er forventet å vite absolutt alt om boligen, spesielt med eldre boliger kan dette være vanskelig. Hvis det er ting du ikke vet, så skriver du rett og slett det. Hvis du ikke kan vite sikkert om boligen har hatt vannlekkasje, så skriver du ikke nei, du skriver at du ikke vet.
Hvis du som kjøper oppdager at prospektet inneholder uriktige opplysninger, må du snarest rette en reklamasjon mot selger eller selgers forsikringsselskap. Det er viktig at du ikke venter for lenge med å gjøre dette, slik at du holder deg innenfor reklamasjonsfristen. Dessuten er ikke mangelen nødvendigvis gjeldende dersom du ikke reklamerer innen rimelig tid, det vil si omtrent to måneder.
Det er imidlertid slik at selv om det foreligger feil opplysninger i salgsoppgaven, er det ikke sikkert at det foreligger en faktisk mangel etter avhendingsloven. I følge loven må feilen være av en slik karakter at den har virket inn på avtalen. Dette er en vurdering det kan være vanskelig å gjøre på egen hånd, og det anbefales ofte derfor at man har boligkjøperforsikring som sikrer juridisk bistand i slike tilfeller. En advokat kan hjelpe deg å avgjøre om du har en god sak. Dette er spesielt aktuelt dersom mangelen utgjør mer enn 30.000 kroner.
Som tidligere nevnt består et prospekt primært av tre ulike deler som har litt ulike formål:
Den første delen fokuserer på markedsføringen av boligen. Denne delen er ofte plassert først for å gi et positivt førsteinntrykk av boligen ved hjelp av innbydende bilder og velformulerte tekster. Bildene burde fremheve boligens unike kvaliteter, og gjerne fokusere på naturen, utsikten og nabolaget dersom dette kan slå positivt ut. Siden denne delen først og fremst er laget for å selge er det slett ikke uvanlig at det smøres litt tykt på, men det er viktig at opplysningene som gis her ikke er direkte feil.
Den neste delen av prospektet består av lovpålagte opplysninger, og utarbeides i de fleste tilfeller av megleren. Herunder informasjon om kommunale avgifter, eierforhold, brukstillatelse/ferdigattest, utleiemuligheter, heftelser og rettigheter, byggeplaner fra kommunen og lignende relevante opplysninger.
Den siste delen er en teknisk tilstandsrapport, gjerne i form av en boligsalgsrapport, gjennomført av en takstmann. Dette er viktig både for selger og kjøpe, og reduserer risikoen for konflikter i ettertid. Etter avhendingsloven plikter selger å oppgi opplysninger som kan ha innvirkning på salgsprisen. En boligsalgsrapport sier ikke bare noe om boligens nåværende vedlikeholdsmessige tilstand, den inneholder også opplysninger om behov for fornyelse og reparasjoner som ligger i fremtiden. Den utarbeides ved hjelp av en fysisk inspeksjon av salgsobjektet, og har spesielt fokus på forhold som ofte danner grunnlaget for konflikter ved eierskifte.
Denne delen vil ofte være plassert lengst bak i prospektet, siden det er her man får opplyst potensielle feil og mangler ved boligen. Det er også denne delen det er viktig for kjøper å lese ekstra nøye, siden opplysningene som fremkommer her kan ha relativt stor innvirkning på hva salgsobjektet faktisk er verdt.
Lover og regler knyttet til prospekt bygger på Loven om eiendomsmegling og Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig. Finanstilsynet kommer også jevnlig med pålegg til bransjen for å sikre trygg bolighandel. Det er for eksempel ikke helt uvanlig at boliger blir annonser eller såkalt forhåndsannonsert før det foreligger en salgsoppgave, noe både Forbrukertilsynet og Finanstilsynet anser som en uting og brudd på god meglerskikk. Lovpålagte opplysninger skal innhentes og kontrolleres før boligen på noen måte havner på markedet og annonseres ut til interessenter.
I følge eiendomsmeglingsloven skal prospektet blant annet inneholde:
Prospektet skal være mulig å laste ned fra nettet, uten at du må oppgi personopplysninger eller gå via megler. Dersom du har lastet ned et prospekt er det heller ikke fritt frem for megler å kontakte deg angående budrunde eller andre ting.
Viktig informasjon skal være plassert tidlig i prospektet, slik at interessenter lettere kan sammenligne ulike boliger. I tillegg skal prospektet opplyse om utgifter som vil komme i tillegg til kjøpesummen, som for eksempel felleskostnader, offentlige gebyrer, tinglysning eller andre ting.
Det er flere deler av prospektet som ikke er lovpålagt, men som det likevel er sterk anbefalt. Enn så lenge er det for eksempel ikke obligatorisk med tilstandsrapport eller boligsalgsrapport, men det er ikke umulig at dette på sikt blir et krav. I januar 2022 kom det derimot endringer i avhendingsloven som beskytter begge parter i større grad enn tidligere, både forebyggende, og dersom det oppstår konflikter i ettertid. Forbeholdet om å "selge boligen som den er" er for eksempel ikke lenger lov, og vil forhåpentligvis skape langt færre tvister.
Tidligere måtte man gjerne gå via megler eller legge igjen personopplysninger dersom man ville lese prospektet til en annonser bolig. I dag er det krav om at prospektet skal kunne lastes ned direkte fra nett, uten at man må oppgi e-post eller være i kontakt med megler. Prospektet skal kunne lastes ned både på mobil, nettbrett og PC, og vil som oftest være tilgjengelig der boligannonsen ligger på nett. I tillegg vil prospektet deles ut på visning for de som er interessert i det.
At prospektet kan lastet ned direkte fra nettet har gjort det mye lettere å være forbruker i boligmarkedet, da det har blitt lettere for kjøpe å lese prospektet nøye i forkant av visningen. Dessuten har det gjort terskelen for å anskaffe seg prospekter på flere boliger mye lavere, slik at det blir lettere å sammenligne de ulike salgsobjektene når man er på boligjakt.
Du burde absolutt lese prospektet før du drar på visning, og da er det sidene som ofte er plassert helt bakerst i heftet du burde bruke mest tid på. Det er nemlig teksten som er det alle viktigste, og ikke de pene bildene av boligen.
Spesielt boligsalgsrapporten og egenerklæringen er det lurt at du studerer med lupe, slik at du er sikker på at du får med deg alt av relevante opplysninger. Ikke minst er det viktig at du faktisk forstår det du leser. Hvis du er usikker på hva noe betyr, kan du spørre selger eller megler på visning, altså enda en grunn til å lese hele prospektet nøye før visningsdagen.
Husk at hvis du klager på noe som det har blitt opplyst om i prospektet, har du nesten garantert ikke reklamasjonsrett, siden dette er dokumenter du selv har ansvar for å sette deg inn i. Det viktigste å være oppmerksom på i disse papirene er forhold som har betydning for kommende kostnader, som oppussing av bad, oppgradering av tak eller drenering, eller bytting av vinduer.
De viktigste dokumentene i prospektet er:
Takst: Takstmannens gjennomgang av boligen, beskriver boligens tilstand, utseende og verdi.
Boligsalgsrapport: En detaljert form for tilstandsrapport som sier noe som tilstanden på de ulike delene av salgsobjektet. Denne er standardisert og mye grundigere enn taksten. Lages også av takstmannen, og inkluderer tilstandsgrader og levetidsbetraktninger på kritiske steder i boligen.
Egenerklæringsskjema: Et skjema som forteller det meste av det segler vet om boligen, spesielt knyttet til tidligere mangler og skader, oppussing som har blitt gjort eller burde gjøres og lignende forhold. Dette må selger fylle ut dersom han skal tegne boligkjøperforsikring.
Reguleringsplaner og opplysninger fra kommunen: Det er ikke dermed sagt at du bare kan ignorere de andre kjedelige papirene i bunken. Andre dokumenter som er viktig å sette seg inn i er blant annet reguleringsplaner og opplysninger fra kommunen, eventuelle vedtekter og ferdigattest. Spesielt i reguleringsplanene fra kommunen kan det være vanskelig å forstå det byråkratiske språket, og det er fritt frem for deg å spørre megleren om det er noe du er usikker på. Dette kan du godt gjøre på e-post, slik at du får svaret skriftlig og kan lese det flere ganger.
Hvis du finner motstridende opplysninger i prospektet, er det også viktig at du etterspør hva opplysningene faktisk betyr, slik at du slipper negative overraskelser. Det kan for eksempel være at takstmannen har kommet med litt andre opplysninger om badet enn det selger av boligen har gjort. Her burde du også forsøke å få svarene skriftlig slik at du har de dokumentert.
Å kjøpe bolig er en stor investering, og det er viktig å tenke med hodet slik at du ikke kjøper bolig basert på hva hjertet sier. Uansett hvor vakker boligen ser ut ved første øyekast, kan det skjule seg litt av hvert under overflaten, og ved å bruke god tid på å lese prospektet nøye, kan du spare deg selv for mange bekymringer i fremtiden.
