Vil du vite mer om salg av hytte og fritidsbolig? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om salg av hytte eller fritidsbolig, inkludert forskjellen på å selge selve selv eller bruke megler, beste årstid å selge på, skatteregler, nyttige tips, og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Hva skiller salg av hytte fra salg av bolig?

Hvis man går med planer om å selge hytte eller fritidsbolig, bør man tenke over muligheten for å selge privat. Det kan nemlig være mye å spare på å selge uten megler. Å selge hytte eller fritidsbolig er ikke vanskeligere enn å selge en vanlig bolig, men det er ofte andre forhold og regler som gjelder for å få til et vellykket salg.

Det er blant annet viktig at man setter seg inn i skattereglene for salg av fritidsbolig dersom man ønsker å selge skattefritt. I tillegg må man forberede seg på at de som ønsker å kjøpe hytte gjerne har en annen motivasjon enn de som kjøper bolig, og salgsprosessen kan derfor være litt annerledes enn ved salg av bolig. Før man setter i gang prosessen bør man bruke god tid på å sette seg inn i hva som skiller et hyttesalg fra salg av bolig. Nedenfor følger en guide til salg av hytte som inneholder den viktigste informasjonen man må vite før man bestemmer seg for å selge hytte på egenhånd.

I utgangspunktet inkluderer salg av fritidsbolig de samme elementene som salg av helårsbolig. Det som skiller salg av hytte fra salg av vanlig bolig er gjerne kjøpernes motivasjon. Generelt kan man si at kjøp av hytte er et luksuskjøp, og kjøperne er derfor mer tålmodige og kanskje også mer kresne. Dette gjør at salg av fritidsbolig ofte tar lenger tid enn salg av helårsbolig. I Norge er det et relativt stort utvalg av hytter og fritidsboliger til salgs til enhver tid, og det innebærer at kjøpere kan vente med å kjøpe til de finner en eiendom som innfrir de kriteriene de syns er viktige. Det finnes imidlertid unntak fra denne regelen. I populære hytteområder har man sett budkriger som har ført til salg langt over prisantydning.

Selge selv eller ansette megler?

Når man skal selge eiendom, er det mange som ser det som en selvfølge å ansette en megler. Det forenkler naturligvis prosessen for selger, og man må ikke undervurdere verdien av meglers kunnskap og erfaring. En av de viktigste aspektene ved salg av eiendom er å nå ut til mange potensielle kjøpere, og det er særlig her meglerens bidrag kan gjøre en stor forskjell. Når det gjelder salg av hytte er det også anbefalt å ansette en lokalkjent megler som kjenner til områdets potensiale.

Det er selvfølgelig også fullt mulig å selge hytte uten å ansette megler, men man må forberede seg på at det kan være en tidkrevende prosess. Fordelen med å selge på egenhånd er selvfølgelig at man kan spare mye penger på honorarer og provisjonsutbetaling. Akkurat hvor mye man kan spare er avhengig av salgsobjektet. Nedenfor følger en enkel oversikt over hvilke steg man må gjennom ved salg av hytte. Dersom man syns dette ser overkommelig ut, bør man tenke over mulighetene for å arrangere salget selv. Det finnes i tillegg mange gode ressurser på internett som kan hjelpe med prosessen, og det er også mulig å leie inn fagfolk til å gjøre deler av jobben.

Dette er stegene man må gjennom ved salg av hytte:

• Annonsering og markedsføring med nødvendig dokumentasjon, som for eksempel verdivurdering og/eller boligsalgsrapport, beskrivelse av eiendommen og gode bilder.
• Arrangere visninger. Det er ikke uvanlig at eier må arrangere visning selv, også når man ansetter megler.
• Arrangerer budrunde som er i tråd med gjeldende regler for budrunde ved salg av eiendom
• Tilrettelegge for formalitetene forbundet med tinglysning/eiendomsovertakelse og det økonomiske oppgjøret. Dersom man selger uten megler er det vanlig å ansette en advokat til å overvære signering av oppgjør og kontrakt.

Hva koster det å selge?

Det kan være vanskelig å anslå hvor mye det koster å selge en hytte, da prisen for salg av eiendom er helt avhengig av eiendommens tilstand, størrelse og beliggenhet. Dette er faktorer som regulerer hvor salgbar man forventer at eiendommen er, og dermed hvor mye tid og innsats det krever å få den solgt. I tillegg vil sluttprisen fastslå hvor mye megler skal få i provisjon.

Dersom man går med planer om å selge hytte via megler, bør man kontakte flere firma og be om pristilbud. For å få best oversikt må man presisere at alle kostnadene skal spesifiseres, og at alle kostnadene skal med i pristilbudet fra megleren. Det er summen av alle kostnadene som er viktig. Du kan velge å få tilbud fra flere meglere via vår gratistjeneste her på Meglersmart, og sammenligne tilbudene.

En vanlig avtale med megler når det gjelder meglerprovisjon vil inkludere en minimumspris for salg av eiendommen, i tillegg til en variabel utbetaling man kan avtale på forhånd. Dette kan være en av følgende avtaler, eller en kombinasjon av flere.

Dette er de tre måtene du kan betale meglerprovisjon på:

• Prosentvis provisjon for hele kjøpesummen. Meglerprovisjonen vokser dermed i takt med salgsprisen.
• Fastpris av salgssummen. Provisjonen er dermed uavhengig av salgssummen.
• Et tilbud basert på timeforbruk.

For de fleste er det mest naturlig å avtale en prosentvis provisjon av salgssum, da det gjerne fører til at alle involvert jobber mot å oppnå høyest mulig salgspris. Husk at det også er lov å forhandle om avtalen dersom man syns noe virker urimelig!

Skatteregler for salg av hytte og fritidsbolig

Det er fullt mulig å selge en hytte eller fritidseiendom skattefritt, så lenge man har oppfylt lovens krav til det som heter eie- og botid.

• Eiertidskravet er oppfylt dersom man har eid eiendommen i minst fem år på det tidspunktet salget skjer. Eiertiden starter i de fleste tilfeller når man overtar eiendommen. Eiertiden avsluttes når man aksepterer kjøpers bud. Det er altså ikke signering av kontrakten som regnes som overtakelse. Det må altså ha gått minst fem år fra man overtok fritidsboligen til man aksepterer kjøpers bud.
• Brukstidskravet er oppfylt dersom man har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Også her er salgstidspunktet satt til når man aksepterer selgers bud, ikke når kontrakten signeres.

Hvis man ikke oppfyller vilkårene om bo- og eiertid for eiendommen, er gevinsten av salget skattepliktig. Gevinsten er differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi.

• Inngangsverdien er anskaffelseskostnaden da man kjøpte eiendommen. Dette inkluderer kjøpesum, dokumentavgift og tinglysningsgebyrer. I tillegg kan man legge til kostnader man har hatt i forbindelse med utbedringer og/eller oppussing av eiendommen.
• Utgangsverdien er salgssummen etter fradrag. Man kan blant annet trekke fra utgifter i forbindelse med salget, for eksempel meglerhonorar.

Når bør man selge?

Mange hytter er tilpasset en spesiell årstid, og det er derfor ikke urimelig å spørre seg om det kan være en god ide å tilpasse salget til hyttesesongen. Det er ikke noe klart svar på om det er en spesiell årstid som egner seg for hyttesalg, men det er en generell oppfattelse om at hytter på fjellet bør legges ut for salg på høsten og vinteren, og hytte ved sjøen bør selges om våren og sommeren. Å kjøpe en hytte er for mange en stor investering, og da ønsker man å ta den i bruk med en gang.

Et annet råd er å legge ut salgsannonse i god tid før man ønsker å gjennomføre salget, og gjerne før hyttesesongen starter. Da kan man dra nytte av at det er færre lignende objekter i markedet. I tillegg må man også legge til rette for at potensielle kjøpere skal ha mulighet til å komme på visning. Det er derfor lurt å inkludere vinterferien, påskeferien og/eller høstferien i visningsperioden. Fellesferien er derimot en stille periode for hyttesalg, og ikke en god tid for å nå ut til flest mulig kjøpere.

Hvordan gjøre hytta attraktiv ved salg?

Når man selger en hytte, er det viktig å huske på at man selger et ferieparadis. Derfor er det ekstra viktig at man prøver å skape et godt førsteinntrykk hos potensielle kjøpere. I og med at det ofte er litt reisevei til en hytte, er det viktig at man frister kjøpere med fine bilder i prospektet. Det kan være helt avgjørende for om folk ønsker å ta seg tid til å komme på visning.

Eiendommen bør vises frem fra sin beste side, både på bilder og til visning, og det viktigste i den sammenhengen er å rydde bort rot og skrot. Man kan med fordel også fjerne overflødige møbler og dekor for å gi et mer åpent inntrykk. Med mindre hytten selges som renoveringsobjekt, bør man også ta seg tid til å fikse alt av småting som ikke er helt som det skal. I tillegg til selve hyttebygget er det fint om man også klarer å vise frem uteområder, naturen og omgivelsene. Har man visning på våren, er det fint om man i prospektet eller under visningen kan legge frem fine bilder av hytten under andre årstider.

Man må også huske at kjøpere vektlegger andre forhold ved kjøp av hytte enn ved kjøp av bolig, så man må forberede seg på litt andre typer spørsmål. Hvordan er solforholdene? Måkes det om vinteren? Hvordan er det med parkering? Er det matbutikk i nærheten? I møte med kjøper er det viktig å huske på at de som er på utkikk etter en hytte ofte ser etter å kjøpe noe de har tenkt å eie lenge, kanskje i flere generasjoner. Derfor bruker de god tid på å finne akkurat den hytta de vil ha.