Vil du vite mer om skambud? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om skambud, inkludert fordeler og ulemper med skambud, når du bør vurdere skambud og når du bør unngå det, lure tips for både kjøper og selger, og mye mer. Les vår guide og unngå de vanligste feilene.

Hva er et skambud?

Et skambud vil si et bud som er betydelig lavere enn prisantydning. Det finnes ingen nedre grense for hva en kjøper må by i en budrunde. Likevel er det alltid en mulighet for at svært lave bud kan oppfattes som frekt eller useriøst av selger. Dette kan gjøre at selger ikke ønsker å selge boligen til personen som kom med skambudet.

Det finnes ingen formell grense for hva som er et skambud og ikke, og mye kan avhenge av situasjonen og forholdene i den aktuelle budrunden. Et skambud kan i teorien altså være så lavt man selv ønsker. Faktorene som er relevante i forbindelse med skambud, er for eksempel tiden boligen har ligget ute, hvor attraktiv boligen er, hva den ligger ute for og hvor den ligger.

Har en bolig ligget ute svært lenge uten å bli solgt, kan dette være et tegn på at boligen er priset for høyt. Da kan det hende at selger vil akseptere et betydelig lavere bud enn i tilfeller der boligen nylig er lagt ut for salg. Hvilken pris selger er villig til å godta, vil også påvirkes av hvor raskt selger er avhengig av å fullføre salget. Et bud som regnes som et skambud i ett tilfelle, trenger altså ikke være et skambud i et annet tilfelle.

Et skambud kan i visse tilfeller gjøre at du får boligen til en betydelig lavere pris enn prisantydning, men det kan også drive opp prisen i budrunden, eller gjøre at selger ikke ønsker å selge til deg i det hele tatt. Her er det flere ulike faktorer å ta hensyn til, og det er som regel også et visst element av sjansespill involvert.

Hvordan gjennomføre et skambud?

Et skambud bør ikke være altfor lavt. Å by så lavt at selger ikke vil vurdere budet engang, lønner seg sjeldent for deg som kjøper. Det kan rett og slett hende at selger synes at du er frekk og ikke lenger ønsker å selge til deg. I tillegg kan skambudet føre til at andre kjøpere som sitter på gjerdet og venter, velger å slenge seg med i budrunden. Faktisk viser undersøkelser utført av Sparebank 1 SMN at lave, tidlige bud kan bidra til at sluttprisen ender høyere enn dersom første bud ligger nærmere prisantydning. Årsaken til dette var tilsynelatende at i budrunder som starter lavt, vil ofte flere potensielle kjøpere melde seg på budgivningen, som kan gjøre at prishoppene blir lavere og at sluttsummen drives høyere opp.

For kjøper

Når skambud kan lønne seg: Skal du kjøpe bolig og vurderer muligheten for å legge inn et skambud? I så fall bør du ta en vurdering av alle relevante forhold for den aktuelle boligen. Du kan blant annet se på når boligen ble lagt ut for salg. Er det svært lenge siden, kan det bety at megler og boligeier har bommet når de fastslo prisantydning. Da kan det hende at et lavt bud vil bli vurdert, og kanskje også akseptert.

Beliggenhet: Hvilket område boligen ligger i er en annen relevant faktor. Dersom det er et svært populært område, med stigende priser og høyt press i boligmarkedet, vil et bud langt under prisantydning trolig ikke bli vurdert, ettersom mange boliger i slike områder går over takst. Unntaket vil kunne være svært kostbare boliger, som i noe hyppigere grad selges under prisantydning. Et annet unntak kan typisk være boliger som er mindre attraktive, der det som regel er større rom for forhandlinger. Det er viktig å være klar over at et skambud i noen tilfeller kan gjøre at du ikke får boligen, fordi selger ser på det som useriøst eller fornærmende.

Vær taktisk: Dersom du er usikker på hvor lenge boligen du har lyst på har ligget ute, og hvordan interessen har vært, kan du med fordel ringe megleren. Da kan du finne ut om nivået på tidligere bud, hvor mange som har bydd og hva selger forventer å få. Undersøk også gjerne litt hva boligene i området ligger ute til, og hva boliger i området har blitt solgt for nylig. Dette kan gi en pekepinn for hva som er en realistisk pris for boligen.

Konsekvens av skambud: Det er også verdt å vurdere muligheten for at et lavt bud vil gjøre at flere velger å delta i budrunden, som vil gjøre at du har flere andre kjøpere å konkurrere med om å vinne budet.

For selger

Demotiverende og frekt?
Som selger ønsker du å tjene mest mulig på salget av din bolig. Boligmarkedet i Norge er fortsatt relativt hett, spesielt i og rundt de større byene. Mange boliger går for langt over prisantydning og mange selger med god fortjeneste. I tillegg er forskjellene i boligmarkedet rundt om i landet blitt betydelig større. Det er derfor ikke uvanlig at man som selger opplever å motta bud langt under prisantydning. Et svært lavt bud, altså et skambud, kan virke demotiverende og til tider direkte frekt - det faller sjelden i god jord hos selger. Husk derimot at lave startbud kan gjøre at budrunden får flere deltagere og at prisen drives opp.

Akseptere skambud eller ikke?
Dersom du nylig har lagt ut boligen, vil det lønne seg å takke nei til svært lave bud. Har du derimot hatt boligen ute for salg lenge, kan flere bud langt under takst tyde på at megler har bommet på prisantydningen. Det er ikke dermed sagt at det lønner seg å takke ja til et skambud. Det kan være mer hensiktsmessig å heller senke prisantydningen noe, men ikke så lavt som de laveste budene du har mottatt. Dette kan gjøre at flere kjøpere vurder boligen som aktuell. Det kan da hende at du oppnår en høyere pris enn de lave budene du har mottatt, selv om den opprinnelige prisantydningen kanskje var i høyeste laget. Det er også viktig å huske at det ofte krever flere visninger og en god del tålmodighet å finne den rette kjøperen. Det kan gjerne ta litt tid å finne en kjøper som er villig til å kjøpe for en pris som er akseptabel for deg som selger. Husk også at det kan være en idé å komme med et motbud til skambudet som ligger nærmere takst.

Er prisantydningen for høy eller lav?
Det er verken hensiktsmessig med en prisantydningen som ligger for høyt eller for lavt. I samarbeid med megler bør dere fastslå en prisantydning som du er fornøyd med, men som samtidig ikke fremstår som overpriset sammenlignet med andre boliger i området. Ifølge undersøkelser fra Sparebank 1 SMN, kan det virke som at det som gir høyest salgspris, er at første bud ligger på, eller litt under, prisantydning. Dette kan føre til at flere av de ubesluttsomme eller litt betenkte budgiverne kaster seg på budrunden. Flere budgivere fører ofte til en høyere salgssum. Samtidig er det også mange selgere som opplever det motsatte, det vil si lunken respons og få personer på visning, og lave eller ingen bud. I så fall bør man altså diskutere med megler hvorvidt prisantydningen kan være for høy.

Kommer jeg til å få solgt boligen min?
I et marked med mange boliger til salgs, kan man ikke alltid forvente å selge for langt over prisantydning. Samtidig er det også mange kjøpere tilstede, så de fleste boliger vil som regel bli solgt. Det er i større grad et spørsmål om når og til hvilken pris. Dersom det er viktig for deg å selge raskt, blir du kanskje nødt til å nøye deg med en noe lavere salgssum. Det er samtidig viktig å huske at de fleste kjøpere er villig til å betale mer enn sitt første bud for boligen. Det kan altså være aktuelt å komme med et motbud, eller vente til andre byr over, og slik få i gang budrunden.

Er skambud en god idé?

Det er alltid en viss risiko for at selger ikke ønsker å selge til deg, dersom du legger inn et skambud. Samtidig kan det også være en mulighet for å få boligen til en svært god pris. Alt avhenger av hvordan boligmarkedet er i det aktuelle området, hvor lenge boligen har ligget ute og hvor ivrig selger er etter å få solgt.

Har du tid og anledning til å lete lenger etter bolig, kan det altså hende det lønner seg å prøve seg med et lavt bud. Er du derimot lei av å lete eller du har lyst på nettopp denne boligen, kan det hende det er mer taktisk å legge budet nærmere prisantydning. Er det i et område der boligene svært ofte går over takst, kan det til og med hende det lønner seg å legge første bud på eller rett over prisantydningen for å være mer sikker på å vinne.

Her må du altså ta en vurdering på hvor mange boliger du er forberedt å by på, hvor god tid du har til budrunder og leting etter boliger. Tenkt deg også godt om før du legger inn budet: Er det for lavt, kan det bli oppfattet som useriøst. Er det for høyt, kan det bidra til at flere kommer med i budrunden. Da kunne det vært lurere å starte noe høyere i utgangspunktet for å unngå en hard budkrig.

Gode råd

Skambud kan ødelegge sjansene dine: Husk at et skambud kan fornærme selger og gjøre at du mister muligheten for kjøp. Dersom du er svært oppsatt på å få kjøpt nettopp denne boligen, kan et skambud ødelegge mulighetene dine.

Husk at kjøperen trolig er villig til å gå opp i pris: Som selger er det viktig å huske på at de aller fleste kjøpere som regel er villig til å gi mer enn sitt første bud. Er det et skambud, kan du derfor forsøke deg på et motbud, for eksempel midt mellom prisantydning og skambudet, dersom dette er en pris du kan leve med.

Lave bud kan drive prisen opp: Husk at lave bud, i tilfeller med mange interessenter, kan gjøre at budrunden får flere deltakere og at konkurransen om å vinne blir større. Som selger kan dette være en fordel, så lenge det ikke er et skambud. Som kjøper kan det altså være lurere å legge seg på, eller nærmere, prisantydningen.

Det tar tid å gjennomføre et salg alle er fornøyde med: Husk at man må smøre seg med tålmodighet både som selger og kjøper. Både det å finne den rette boligen og den rette kjøperen tar tid når det ligger mange boliger ute for salg.

Starter ofte under takst: Husk at de aller fleste budrunder starter under prisantydning. Som selger trenger du altså ikke nødvendigvis bekymre deg selv om de første budene er lavere enn du forventet.

Antallet budgivere er sentralt for sluttprisen: Hvorvidt sluttsummen ender over eller under prisantydning, avhenger av hvor mange som deltar i budrunden. Mange interessenter gir en høyere pris.

Hvor lang tid har du på å selge: Har du dårlig tid på å få gjennomført salget, kan du måtte nøye deg med en lavere pris for boligen som selger.

Middelmådige boliger har mer rom for forhandling: Det er som regel mer rom for forhandling på mindre attraktive boliger.

Tiden boligen har ligget ute: Dersom boligen har ligget ute, kan dette være et tegn til selger om at prisantydning er for høy, og for deg som kjøper kan dette være et tegn på at selger er villig til å godta en lavere pris.

Tips til gjennomføring av skambud: Et godt tips til deg som ønsker å forsøke deg på et skambud, kan være å først legge inn skambudet for så å være åpen for å forhandle deg frem til en pris som ligger mellom skambudet og prisantydningen.