meglersmart
Søk
Fra 1. juli 2025 ble det forbudt for eiendomsmeglere å videreformidle hemmelige bud, men det betyr ikke at budkuppping er blitt helt ulovlig.
Lovendringen i 2025 kom som en konsekvens av flere år med uoversiktlige budrunder, særlig i Norges store byer, der mange selgere mottok hemmelige bud med korte svarfrister. Disse var ment å legge press på selger for å unngå budrunder.
For å gjøre budrundene mer rettferdige og åpne, ble reglene strammet kraftig inn i 2025 med nye regler. Men hva er egentlig lov i dag? Er det forbudt å prøve å kuppe bolig?
Et hemmelig bud er et bud, eller et forbehold i et bud, som budgiver krever skal holdes skjult for andre interessenter. Det ble også ofte satt korte svarfrister.
Dette har vært en taktikk særlig brukt i pressede markeder, som i Oslo, og har også blitt benyttet av profesjonelle aktører som har kuppet boliger på bekostning av vanlige kjøpere.
Hemmelige bud gjør det umulig for andre interessenter å konkurrere, og fratar også selger for en oversiktlig budrunde hvor konkurranse kan drive prisen opp. Prisen er gjerne høy nok til å friste selger, slik at det er ubehagelig å takke nei i tilfelle budrunden går dårlig. For mange selgere er det tross alt en lettelse å få prisantydning, til og med over, og de slipper gjerne usikkerheten tilknyttet en budrunde.
Hemmelig bud har gjort både boligkjøp- og salg unødvendig uoversiktlig og urettferdig: Det har både gjort det vanskeligere for vanlige folk å få seg bolig i presset marked, og presset selgere til å omgå budrunder som kunne vært gunstige for dem.
Lovendringene i eiendomsmeglingsloven (budgivning, egnethetskrav og sanksjoner mv.) trådte i kraft 1. juli 2025. De to viktigste endringene for budrunder er:
1. Megler kan ikke videreformidle hemmelige bud: Forbudet innebærer at en megler som mottar et hemmelig bud, eller bud med hemmelige forbehold, ikke kan formidle dette budet til selger eller noen andre. Budet vil derfor stoppe opp hos megler.
2. Megler må oppmuntre selger om å informere om direkte bud: Megler er pålagt å oppfordre selger til å ikke ta imot bud direkte fra budgivere, men i stedet henvise dem til megler. Mottar selger likevel et bud direkte, bør megler kontaktes.
Ja, kupping er fortsatt lov, men megler har ikke lenger lov til å videreformidle hemmelige bud. Eiendomsmeglingsloven gjelder kun megleren og meglerens plikter. Den bestemmer som sådan ikke hva privatpersoner, hverken selger eller kjøper, kan gjøre. Hverken selgeren og kjøperens avtalefrihet begrenses av de nye reglene. Selv om selger har engasjert en megler og blitt oppmuntret til å informere om eventuelle direkte bud, er det ingenting som stopper selger fra å hverken motta eller akseptere lukkede bud.
Det samme gjelder kjøpere: Det er ikke forbudt for interessenter å sende hemmelige bud direkte til selger. Det er altså fortsatt lov for en kjøper å sende bud direkte til selger, og lov for selger å akseptere det. Det som er forbudt, er at megler videreformidler hemmelige bud på vegne av budgiver.
Som selger kan du fortsatt motta bud og akseptere bud direkte, men det er frarådet. Det er en grunn til at regelendringen kom, og det er fordi direkte og hemmelige bud byr på flere fallgruver.
Når megler ikke er involvert, blir budgivers finansiering normalt ikke kontrollert. Du risikerer dermed å akseptere et bud som ikke kan gjennomføres. Det er også generelt sett større sjanse for fremtidige konflikter på grunn av den uoversiktlige og uregulerte budgivningsprosessen. Du går også glipp av konkurransen som vanligvis presser prisen oppover i en åpen budrunde.
Anbefalingen er klar: Vent til fellesvisning og planlagt budrunde. Det gir best oversikt, lavere konfliktrisiko og som regel best pris.
Konkurransen om boliger skal nå skje på like vilkår. Du kan stole på at megler ikke holder tilbake informasjon om bud som er kommet inn gjennom megler. Ønsker du å sende et bud direkte til selger, er det fortsatt lov, men du må regne med at selger sannsynligvis vil henvise deg tilbake til megler.
De nye reglene fjerner ikke kupping fullstendig, men de begrenser muligheten betydelig. For de fleste boligkjøpere og selgere betyr endringene én ting: En tryggere og mer transparent budrunde, hvor alle byr på like vilkår.
Forbudet trådte i kraft 1. juli 2025, som en del av endringene i eiendomsmeglingsloven om budgivning, egnethetskrav og sanksjoner.
Ja, selger kan fortsatt motta og akseptere bud direkte fra en interessent. Megler er imidlertid pålagt å fraråde dette, og oppfordre selger til å henvise budgiver til megler. Direkte bud innebærer blant annet at finansiering ikke blir kontrollert, noe som øker risikoen for selger.
Begrepene brukes om hverandre og betyr i praksis det samme: Et bud, eller et forbehold i et bud, som budgiver krever skal holdes skjult for andre interessenter. Begge omfattes av forbudet fra 1. juli 2025.
Ja, forbudet gjelder all eiendomsmegling som omfattes av eiendomsmeglingsloven. Det inkluderer både bolig og fritidsbolig som selges gjennom megler.
Ta kontakt med megleren din så snart som mulig. Megler vil fraråde deg å akseptere budet direkte, og kan i stedet henvise budgiveren tilbake til den åpne budrunden. Direkte bud innebærer også at finansiering ikke blir kontrollert.
Ta først opp saken skriftlig med megleren. Hvis dere ikke blir enige, kan du som forbruker klage gratis til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
