meglersmart
Søk
Vil du vite mer om eierskifteforsikring? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om pris, gjennomførelse, nødvendighet, fordeler, ulemper og mye mer. Eierskifteforsikring kan representere en økonomisk trygghet både for deg som selger bolig, og for den som kjøper boligen din. Forsikringen kan spare deg for flere hundre tusen kroner, dersom det oppdages feil eller mangler med salgsobjektet etter overtakelse. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.
Ordet eierskifteforsikring er egentlig utdatert, og heter i dag boligselgerforsikring. Vi vil likevel fortsette å kalle det for eierskifteforsikring i denne guiden, da dette er det ordet mange fortsatt er mest kjent med.
Eierskifteforsikringer tegnes av selger i forbindelse med boligsalg, og gjør at selger slipper å stå personlig økonomisk ansvarlig dersom feil eller mangler skulle bli oppdaget etter et boligsalg. De fleste selgere får aldri bruk for denne forsikringen, men det er som med de fleste andre forsikringer: Du vet ikke hvor viktig den er før du trenger den. Eventuelle krav kan fort være på flere hundre tusen kroner, noe som svir godt i lommeboken for de fleste. Du kan faktisk bli holdt ansvarlig for feil du ikke visste om, hvis retten avgjør at du burde ha visst om det, og uten eierskifteforsikring kan det vise seg å bli en økonomisk katastrofe.
Kjøper kan komme med berettigede økonomiske krav i inntil fem år etter overtakelsen, og disse kravene kan være berettiget selv om skylden ikke ligger på deg som selger. Det vil si at kjøper kan ha krav på erstatning. Med eierskifteforsikring er du altså ikke selv økonomisk ansvarlig dersom slike krav skulle oppstå. I tillegg slipper du å forholde deg til saken, og du kan overlate alt av kommunikasjon, diskusjoner og ansvar til profesjonelle og spesialiserte advokater som har lang erfaring med lignende saker.
En eierskifteforsikring er først og fremst selgerens forsikring, og dekker dermed helt eller delvis det økonomiske ansvaret til selger overfor kjøper, basert på avhendingsloven, i forbindelse med salg av bolig. Hvis du kjøper bolig, er det viktig å huske at det ikke betyr at du har noen som helst garanti for erstatning, dersom du skulle finne feil eller mangler ved boligen etter salget. Den eneste fordelen det har for deg som kjøper, er at kravet rettes mot forsikringsselskapet og ikke direkte til selgere av boligen. Det vil si at selv om selgeren ikke er betalingsdyktig, vil du sannsynligvis få utbetalt det du har krav på, dersom kravet ditt er berettiget.
Ulempen for deg som kjøper bolig der det foreligger eierskifteforsikring er at det kan være vanskelig å vinne frem på egen hånd, selv om kravet ditt er berettiget ifølge avhendingsloven. Flere opplever å få kravene sine avvist av forsikringsselskapet, slik at saken til syvende og sist kan havne i retten. I slike tilfeller kan det lønne seg at du selv har tilgang til spesialisert advokat, samt en egen forsikring som gjør at du slipper å betale eventuelle saksomkostninger for motparten. Det er dermed ikke nødvendigvis mindre risikofylt å kjøpe bolig av en eier som har eierskifteforsikring. Siden forsikringsselskapet selvsagt ønsker å betale ut så lite som mulig, kan de bli en tung motstander for både enkeltpersoner og advokater.
Prisen for en eierskifteforsikring vil variere svært mye, fra 2.000 kroner opp mot hele 40.000 kroner er regnet som vanlig pris. Faktorer som påvirker prisen er både salgsprisen på salgsobjektet, og hvilken type bolig det er snakk om. Hver boligtype har en egen promillesats, der andeler i borettslag regnes som billige forsikringer, og enebolig som de dyreste. Selve forsikringspremien vil i de fleste tilfeller trekkes direkte fra salgssummen i oppgjøret via megler eller advokat i etterkant av salget.
Eierskifteforsikring for leilighet ligger stort sett på 2-5 promille av salgssummen, og de fleste forsikringsselskaper operer med en minimumspris for hver boligtype. Dersom det ikke foreligger en boligsalgsrapport, risikerer du at forsikringspremien blir noe dyrere.
Enebolig: rundt 4,5 promille av salgssummen, minimum 9.000 - 10.000 kroner.
Selveierleilighet: rundt 3,25 promille av salgssummen, minimum 4.000 - 4.500 kroner.
Andel og borettslag: rundt 2 promille av salgssummen, minimum 2.000 - 2.500 kroner.
Tomt eller hytte og fritidseiendom: rundt 4,25 promille av salgssummen, minimum 7.000 - 7.500 kroner.
Maksprisen for eierskifteforsikring er mellom 20.000 - 50.000 kroner, også avhengig av boligtype og om det foreligger boligsalgsrapport.
Også meglerhusets avtale med forsikringsselskapet kan påvirke den endelige prisen på forsikringen. Meglerselskaper hevder på sin side at det ikke er mulig å tegne eierskifteforsikring dersom du ikke gjøre dette via en megler. Hvis du velger å selge boligen din privat, vil du altså gå glipp av denne muligheten, og dermed stå økonomisk ansvarlig dersom kjøper skulle rette krav mot deg i etterkant av overtakelsen. Selv om du har andre typer forsikringer knyttet til boligsalget, vil disse i de aller fleste tilfeller kun dekke de juridiske kostnadene, og ikke den faktiske økonomiske erstatningen du risikerer å bli holdt ansvarlig for.
Grunnen til at forsikringsselskapene gjør det på denne måten, er at de mener at det er tryggere enn å forholde seg til private boligselgere. Når ansvaret på boligsalget ligger på profesjonelle aktører, kan forsikringsselskapet være tryggere på at salgsobjektet er vurdert og taksert på en profesjonell måte, slik at sannsynligheten for berettigede krav i etterkant er lavere. Enkelte selskaper opplyser imidlertid at de også tilbyr eierskifteforsikring i de tilfellene der advokater er involvert i oppgjørsoppdraget, selv uten megler. Dette krever ofte at du benytter en advokat som har såkalt formidlingsansvar, altså at advokaten har en avtale med forsikringsselskapet, og som et minimum må advokaten stå for kontrakt og oppgjør i forbindelse med eiendomssalget.
Forbrukerrådet på sin side hevder at det skal mye til før forsikringsselskapet kan nekte deg som privatperson å kjøpe en forsikring som de tilbyr i markedet, selv om du ikke har megler eller advokat i ryggen, men det er ikke utenkelig at forsikringen i så tilfelle vil være dyrere. Dette er fordi forsikringsselskapet anser det som en større risiko å selge forsikring til deg som privatperson, når megler eller advokat ikke er involvert i noen deler av salgsprosessen.
Som privatperson kan du altså i utgangspunktet ikke tegne eierskifteforsikring ved å ta direkte kontakt med forsikringsselskapet, noe som gjør at du heller ikke har mulighet til å forhandle om pris.
Eierskifteforsikringen er basert på avhendingsloven, som regulerer hvilke rettigheter og plikter du har som selger av bolig i Norge. Det er veldig viktig at du oppgir alt du har av relevante opplysninger om boligens tilstand når du skal selge, slik at du slipper eventuelle krav i etterkant. Selv om forsikringsselskapet dekker ansvaret for feil og mangler, kan de i etterkant fremme et rettskrav mot deg som selger, dersom de mener at du ikke har oppfylt din opplysningsplikt. Det kan være at de mener at du har oppgitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjema, eller at det foreligger muntlige avtaler som går ut over de skriftlige.
I forbindelse med at du tegner eierskifteforsikring skal du altså fylle ut et egenerklæringsskjema, og her er det viktig at du er helt ærlig, både om det du vet, og det du ikke vet. Det vil si at hvis du er usikker på om huset har eller har hatt vannlekkasjer, så må du svare at du ikke vet. Ærlighet vil lønne seg, siden kjøper på sin side kan komme med krav i hele fem år etter overtakelse. Dersom dette er noe som kan ødelegge nattesøvnen din, er kanskje eierskifteforsikring noe for deg, siden den i stor grad fritar deg for ansvar. Etter fem år vil feil og mangler som oppdages av kjøper være utenfor reklamasjonsfristen, og kravet må anses som tapt. Det finnes flere eksempler på kjøpere som har gått til sak og tapt, kun basert på denne reklamasjonsfristen.
Et berettiget krav ifølge avhendingsloven kan være:
At feilen eller mangelen er “vesentlig” betød ifølge flere domsavgjørelser før januar 2022 at den utgjorde 5-6 prosent av salgssummen. 1. januar 2022 trådte endringer i avhendingsloven i kraft, noe som vil si at grensen for hva som regnes for en vesentlig mangel ble endret fra en slik prosentsats til en egenandel på 10.000 kroner. Det vil si at om det framkommer feil eller avvik som ikke er dokumentert ved salg, må kjøper kun dekke inntil 10.000 kroner av merkostnadene selv. Utover dette kan selger være erstatningsansvarlig. Det vil si at meglere anser det som enda sterkere anbefalt å tegne eierskifteforsikring etter at de nye endringene trådte i kraft, med tanke på at du løper en større risiko uten.
Endringene har altså gjort at ansvaret har flyttet mer over på selger, og selger har større opplysningsplikt enn tidligere. Alle feil og mangler skal avdekkes, og undersøkelser etter feil og mangler skal gjøres grundigere. I den forbindelse er det også utarbeidet en detaljert mal for tilstandsrapporter.
Flere undersøkelser viser at du ikke får en lavere salgssum selv om du påviser feil og mangler før budrunden, så selger har alt å vinne på å være ærlig. Det finnes imidlertid forhold som ikke dekkes av eierskifteforsikringen. Forsikringen dekker for eksempel bare mangler som du som selger ikke kunne eller burde visst om før salget. Enkelte forsikringsavtaler har også unntak for såkalte “ikke-fysiske mangler”, som for eksempel vond lukt, sjenerende naboer, mangel på utsikt og lignende. Det er ikke helt uvanlig at kjøper klager på slike ting i etterkant av overtakelsen. Ofte vil forsikringen heller ikke dekke ting som kjøper oppdager mellom budaksept og overtakelse, så det kan lønne seg å ikke la kjøper komme på befaring i denne perioden.
Det som er fint med en eierskifteforsikring er at uansett hva kjøper måtte klage på, så kan du henvise vedkommende til forsikringsselskapet, slik at du selv slipper å krangle på småting og problemer som måtte oppstå. Eierskifteforsikringen kalles derfor ofte humoristisk for “klageforsikring” eller “kranglefantgaranti”, da svært mange reklamasjoner som kommer etter overtakelse er på mindre forhold som lett kan løses via forsikringsselskapet.
Flere forsikringsselskaper opplyser videre at forsikringen ikke dekker krav om erstatning for redusert boligverdi grunnet insekter eller skadedyr, som for eksempel skjeggkre. Hvis omfanget er av vesentlig grad, og selger bevisst har unnlatt å informere om dette, kan det regnes som en vesentlig feil ved boligen. Da risikerer du imidlertid at forsikringsselskapet ditt reiser et krav til deg som selger for å dekke utgiftene de måtte ha til kjøper. Et skadedyrfirma vil nemlig kunne anslå omtrent hvor lenge boligen har hatt problemer med insekter, slik at det kan bli påvist at dette er opplysninger du har holdt tilbake med vilje. Forsikringsselskapet vil imidlertid kunne dekke en eventuell sanering av boligen.
Det er mange begreper å holde styr på når man skal kjøpe og selge bolig, og i enkelte tilfeller brukes begrepene noe overlappende. I denne delen av artikkelen vil vi gå gjennom de begrepene som er mest brukt i forbindelse med eierskifteforsikring, slik at det blir mindre rom for misforståelser.
Avhendingsloven regnes som et rammeverk og supplement til andre skriftlige avtaler mellom kjøper og selger. Loven i sin helhet er tilgjengelig på Lovdata.no, og knyttes til plikter og rettigheter for både kjøper og selger i forbindelse med salg av brukte boliger.
Boligkjøperforsikring er på mange måter kjøperens svar på eierskifteforsikring, og det finnes flere ulike varianter på markedet. Felles for slike forsikringer er at de ikke dekker utgiftene man har i forbindelse med å utbedre eventuelle feil og mangler ved boligen, men utgifter til juridisk rådgivning og eventuelle saksomkostninger i møte med kjøper og forsikringsselskapet der det foreligger en tvist. Her finnes det ofte ingen øvre grense, og man betaler ikke egenandel.
Boligselgerforsikring er rett og slett et annet og nyere ord for eierskifteforsikring.
Egenerklæring er et krav dersom du skal tegne eierskifteforsikring, og inneholder en del spørsmål om boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Denne informasjonen er avgjørende både for bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann) og for kjøper av boligen, og det er viktig at du fyller ut denne ærlig og korrekt.
Tilstandsrapport sier noe om boligens tekniske tilstand, og utarbeides ved hjelp av en grundig befaring av boligen. Den utarbeides av en takstmann og skal beskrive avvik ut i fra byggeforskriftene og hva som anses som normalt i forhold til slitasje og alder på boligen. I januar 2022 kom det en egen forskrift som stiller krav til en mer detaljert tilstandsrapport enn tidligere, noe som også fordrer mer grundige undersøkelser av takstmannen.
Boligsalgsrapport er i bunn og grunn det samme som en tilstandsrapport, men har et spesielt fokus på ting som vil være relevant i forbindelse med eierskifte. Denne rapporten følger en bestemt bransjestandard, slik at det er lett for kjøper å sammenligne ulike boliger på markedet der det foreligger en slik rapport.
Reklamasjon på boligen er en formell klage på feil eller mangler rettet til selger eller selgers forsikringsselskap i etterkant av overtakelsen. Reklamasjonsfristen er vanligvis på 5 år.
Eiendomsmegler krever eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet, og er dermed å anse som en beskyttet tittel. Megleren jobber først og fremst for selger av boligen, og vil i mange tilfeller være nødvendig som mellommann dersom du ønsker å kjøpe eierskifteforsikring. Megleren kan også ta seg av mesteparten av både det praktiske og det administrative arbeidet med boligsalget.
Takstmann anses av mange som en uavhengig tredjepart, og er den som utarbeider tilstands- eller boligsalgsrapport. I noen tilfeller kan takstmannen holdes ansvarlig for feil eller mangler som ikke ble avdekket i boligsalgsrapporten.
Eierskifteforsikringer er ofte ikke av den billige typen, så spørsmålet blir jo om dette er noe du i det hele tatt trenger når du selger bolig. For mange boligtyper er det ganske begrenset hva som kan dukke opp av feil og mangler, og det er lite sannsynlig at det blir en dyr affære for deg som selger. Det kan dermed være dyrere å kjøpe forsikringen enn det er verdt. På en annen side kan forsikringen gjøre at du sover bedre om natten, siden du er trygg for eventuelle overraskelser som kan komme de neste fem årene. Og etter at de nye endringene i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022, økte sjansen for å bli erstatningspliktig, da selger fikk økt opplysningsplikt, og dermed større erstatningsansvar om feil eller mangler dukker opp i etterkant av salget.
Dersom du er helt ærlig i løpet av prosessen, både med takstmann, megler og selger, og du er rimelig sikker på at boligen ikke har noen skjulte feil og mangler, så er det kanskje ikke nødvendig. Så lenge du opplyser om alt du kan se for deg at kjøper kan klage på, alt fra lysforhold, naboen som pleier å ta parkeringsplassen din, til den fuktige kjelleren og oppussingsbehovet på kjøkkenet, så har kjøper mest sannsynlig ikke en sak i det hele tatt.
Hvis du derimot er veldig usikker på hva som befinner seg bak fasaden, siden boligen du selger er et eldre hus eller du rett og slett ikke vet så mye om tidligere bruk, kan det absolutt lønne seg å kjøpe eierskifteforsikring. Ofte kan man dessuten se for seg at nyere boliger har mindre behov for eierskifteforsikring, siden det er langt mindre sannsynlig at det er feil og mangler ved eiendommen, men nettopp det at boligen er av nyere dato, kan fort vise seg å være en ulempe for deg som selger. Siden også kjøper kan forvente at det ikke er feil eller mangler med en nyere bolig, vil det også kunne være lettere for vedkommende å vinne frem med kravene sine i en eventuell tvist.
Eierskifteforsikring vil også sikre deg mot feil i tilstands- og/eller boligsalgsrapporten. I svært mange saker skyldes kravene feil eller slurv i takseringen eller gjennomgangen av boligen, slik at den egentlige feilen er gjort av takstmannen. Likevel er det du som selger som vil stå ansvarlig overfor kjøper av boligen, og du må rette ditt eget krav mot takstmannen etterpå. Siden du teknisk sett ikke har tapt penger, men bare mistet penger som var uberettiget i utgangspunktet, kan det være vanskelig å vinne frem med et slikt krav. Dersom du har eierskifteforsikring er det derimot forsikringsselskapet som må rette krav mot takstmannen for å få utgiftene sine dekket. Når det er sagt, kom det i januar 2022 en forskrift som stiller krav til en mer detaljert mal for tilstandsrapporter, noe som gjør at det er vanskeligere for en takstmann å slurve med tilstandsrapporten.
Det er kanskje spesielt ved salg av enebolig at eierskifteforsikring fremstår som viktig, men også nyere borettslag, små leiligheter og hytter kan skjule feil og mangler som kan ha store konsekvenser for deg som selger i årene etter overtakelse. I et borettslag er det for eksempel du som selger som står ansvarlig for alle opplysningene som gis til kjøper. Det gjelder dermed også opplysningene som du får fra borettslaget, selv om disse viser seg å være feilaktige. Hvis det blir oppdaget i etterkant at det er feil i konstruksjon, drenering, elektrisk anlegg eller lignende, selv i nyere borettslag, kan du bli holdt økonomisk ansvarlig for utbedringen av manglene det gjelder. I slike tilfeller er en høy forsikringssum en billig pris å betale for å sove godt om natten.
Forsikringen skal bestilles via en megler eller en advokat før boligen legges ut for salg, og krever at du har fylt ut et egenerklæringsskjema. Selve forsikringsbeviset får du på kontraktsmøtet, og premien trekkes fra den endelige salgssummen.
Eierskifteforsikring kan ikke tegnes etter at boligen er lagt ut for salg, og du kan heller ikke tegne denne forsikringen dersom det er snakk om tvangssalg, næringseiendom, obligasjonsleiligheter, salg til leieboer, salg til nær slekt og familie eller personer som har bodd på eiendommen, salg av bolig under oppføring, eller salg som knyttes til bustadoppføringsloven.
Egne regler gjelder også småbruk og landbrukseiendom, samt kombinasjonseiendom. Her er det ofte krav om tilstandsrapport. I andre tilfeller vil ikke tilstandsrapport være et krav, men dersom det mangler kan det føre til at forsikringspremien blir dyrere, siden en slik rapport representerer en større trygghet for forsikringsselskapet på at boligen er som kjøper forventer.
Etter at du har tegnet forsikringen så vil den vanligvis aktiveres etter budaksept, men dette varierer litt mellom de ulike selskapene. Siden reklamasjonsfristen på boliger er fem år er dette også varigheten på forsikringen. Det vil si at forsikringsselskapet tar seg av alt av klager fra kjøper de neste fem årene, enten det gjelder bråk fra naboen eller råte på loftet.
Til syvende og sist er det bare du som kan avgjøre om eierskifteforsikring er noe du har bruk for. Det kan være en rekke feil og mangler ved boligen som du ikke kjenner til, selv om du har bodd der i mange år og tror du kjenner boligen ut og inn. Flere feil og mangler vil ikke nødvendigvis være synlig før boligen blir utsatt for en annen type bruk enn tidligere, for eksempel hvis det flytter inn en barnefamilie i en bolig der det tidligere har bodd et gammelt ektepar.
I alle tilfeller vil vi anbefale deg å lese vilkårene nøye, da det kan være store variasjoner mellom de ulike selskapene hva som dekkes av forsikringen, og du kan ha behov som strekker seg utover hva forsikringsselskapet i utgangspunktet tilbyr.
