Vil du vite mer om å leie ut bolig? I denne guiden forteller vi deg alt du trenger å vite hvis du skal leie ut bolig, hybel eller leilighet, inkludert hvor lønnsomt det er å drive utleie, om du må skatte av leieinntekten, hvilke regler du må følge, viktige begreper, og mye mer. Vet du hva en utkastelsesklausul er? Er du klar over hvor mye du kan kreve i depositum? Følg våre råd og unngå de vanligste feilene.

Leie ut eller ikke?

Har du hybel over garasjen, ekstra rom i boligen, sokkelleilighet, sekundærbolig eller en leilighet du ikke bruker? En fin løsning som gir økonomisk gevinst kan være å leie ut. Kanskje har du så god plass at du fint kunne leid ut deler av egen bolig også? For å drive utleievirksomhet er det imidlertid en god del viktige momenter du som utleier må være klar over.  

Det er først og fremst viktig å være bevisst på faktorerene som avgjør hvorvidt det er lønnsomt for akkurat deg og drive med utleie eller ikke. Utleieenhetens verdi, nødvendige oppgraderinger, vedlikehold, skatt og renter bør tas med i det helhetlige regnestykket.

For at du skal ha en god opplevelse rundt hele utleieprosessen, er det viktig å ta en del forhåndsregler. Det å sette seg inn i reglene for utleie, klarere ditt og leietagers ansvarsområder, samt planlegge prosessen godt, kan bidra til å gjøre opplevelsen trygg og god for deg som utleier, og for din kommende leietaker.

Denne artikkelen tar for seg alt du trenger å vite om å leie ut bolig, de viktige skattereglene du må være klar over, hvor mye du vil tjene på å leie ut, samt gode tips og råd som er fint å ta med seg på veien til utleieprosessen.

Hvordan leie ut boligen?

Leiepris

Dersom du har bestemt deg for at du ønsker å leie ut bolig, deler av egen bolig, leilighet, hybel eller et rom i boligen din, er det første du bør gjøre å kartlegge leieinntekt. Det er lurt å forhøre seg med en eiendomsmegler eller utleiemegler, slik at dere kan gjøre en beregning på hva du kan anta å få i leieinntekter per måned. Det er også lurt å kartlegge hva leiligheter i samme område eller tilsvarende områder leies ut for. Det vil gi deg en god indikasjon på hva du kan forvente av leieinntekter. Har du naboer som du vet at leier ut, kan du høre med dem. Et søk på Finn.no kan også gi deg en pekepinn på leiepris. Husk at husleieloven konkluderer med at det er ulovlig å inngå avtale om en leie som er urimelig med tanke på markedsleie. Det er derfor viktig at du gjør en god kartlegging før du bestemmer deg for leie.

Annonsering

‍Å finne en passende leietaker kan være en krevende prosess. Det er lurt å annonsere utleieenheten din. Mange velger å annonsere via Finn.no, men du kan også benytte deg av sosiale medier, som for eksempel Facebook. Hvis du velger å benytte deg av en utleiemegler, kan annonsen også legges på deres nettsider. Hvordan du presenterer utleieenheten vil naturligvis ha betydning for interessen. Gode bilder, korrekt beskrivelse av standard, størrelse og innhold samt informasjon om beliggenhet, er viktig å ha med i en slik annonse.

Finne rett leietaker

Noen velger å arrangere fellesvisninger, mens andre har privatvisninger med de kandidatene man tenker er mest aktuelle. Det er lurt å be om referanser i forkant av visning, slik at du kan gjøre en referansesjekk. Aktuelle referanser kan være tidligere leieforhold eller arbeidsplassen til kandidaten. En grundig bakgrunnssjekk kan være avgjørende for å finne en god leietaker.

Skrive kontrakt

‍Du skal alltid skrive kontrakt når du oppretter et leieforhold. Å skrive en god leiekontrakt er avgjørende både for deg selv og for din leietaker. Kontrakten ivaretar dine og leietakers rettigheter og er et viktig dokument dersom konflikt eller usikkerhet oppstår mellom utleier og  leietaker. Det er viktig at kontrakten baserer seg på husleieloven. En god kontrakt bør inneholde utkastelsesklausul og oppsigelsestid, samt husregler. Dersom du som utleier ikke tillater røyk eller dyrehold, er det viktige regler å kontraktfeste. Det er lurt å bruke en mal på en utleiekontrakt. Det finnes mange slike maler på internett. Forbrukerrådet eller Huseiernes landsforbund har gode kontrakter du kan laste ned og tilpasse dine behov.

Depositum

‍For å sikre at du som utleier ikke lider økonomiske tap, er det viktig å avtale depositum på forhånd. Depositum er en gitt sum med penger som leietaker betaler før leieforholdet starter. Depositumet er vanligvis den samlede summen for tre måneders leieforhold, og man kan maks kreve et depositum tilsvarende seks måneder med leie. Depositumet er en garanti dersom leieforholdet opphører eller leietaker ikke evner å betale månedsleien.

Overtakelse av utleieenhet

‍Når du har funnet en passende leietaker og kontrakt er signert, er det vanlig å gjennomføre en formell overtakelse av utleieenheten. Et tips er å bruke en overtakelsesprotokoll for å dokumentere leilighetens tilstand og eventuelle avvik. Denne protokollen signeres av begge parter umiddelbart etter overtakelse. Under overtakelsen informerer utleier om praktiske ting, viser frem utleieenheten og overleverer nøkler.

Avslutte et leieforhold

‍Selv om man tar alle forhåndsregler, kan man oppleve at man er nødt til å avslutte et leieforhold. Det kan være som følge av manglende betaling eller gjentatte overtredelser av husregler. Dersom du ønsker å avslutte et leieforhold, er det viktig at du forholder deg til husleieloven. Det å umiddelbart kaste ut en leietaker som følge av manglende betaling, kan medføre både bot og fengselsstraff. Det første du må gjøre er å sende en skriftlig begrunnet oppsigelse til leietaker. Leietaker har mulighet til å protestere på denne oppsigelsen inntil en måned etter at den er mottatt. Dersom det ikke foreligger noen protest, må leietaker flytte ut. Dersom leietaker derimot velger å protestere, må saken tas til retten. Utleier må i retten gjøre rede for at det foreligger vesentlige brudd på leiekontrakten.

Skatteregler

Hvorvidt leieinntekten er skattepliktig eller skattefri avhenger av type eiendom, størrelse og bruken av eiendommen. Hovedregelen er at leieinntekt er skattepliktig inntekt, men det kan i enkelte tilfeller være skattefritt hvis det er snakk om leieinntekter fra en bolig du selv bor i.

Hvis du leier ut en del av din egen bolig, vil utleieverdien av den utleide delen i forhold til verdien av den delen du selv bor i, være avgjørende for hvorvidt det er skattepliktig eller ikke. Det vil si: Dersom den delen du selv benytter utgjør minst halvparten av boligens verdi og leieforholdet overskrider 30 dager, er leieinntekten skattefri. Selve arealet av delen du leier ut er altså ikke avgjørende, men areal og utleieverdi henger naturligvis ofte sammen. Dette skal beregnes ut i fra boligens utleieverdi på det frie markedet. Når det kommer til beregning av den delen du selv bor i, vil utleieverdien være basert på en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie. Det utleide arealet beregnes ut i fra den faktisk leieinntekten - uavhengig av om eieren benytter dette arealet på egen hånd når det ikke leies ut.

Dersom utleiedelen utgjør mer enn halvparten av boligens verdi, er hovedregelen at inntekten blir skattepliktig dersom den er høyere enn 20.000 kroner i året. Er de årlige leieinntektene dine mindre enn 20.000 kroner, er inntektene skattefrie. Denne beløpsgrensen omfatter kun leieinntekter for den perioden i året hvor enten hele eller en større del av boligen din er utleid. I 2022 er satsen for utleie på 22 %. Man skattlegger leieinntekten som kapitalinntekt.

Flertallet av Norges kommuner har valgt å innføre eiendomsskatt. Dette kan få konsekvenser når man leier ut bolig eller leilighet. Hvis du betaler eiendomsskatt for en utleid bolig, kan dette imidlertid fradragsføres. Du kan derimot ikke få fradrag for formueskatt på boligen du leier ut.

Dersom du på sikt ønsker å selge boligen eller leiligheten som du leier ut, er det viktig å være bevisst på at du som eier ha bodd i enheten i minimum ett av de to siste årene. Har du leid ut boligen mer enn dette, tilkommer kapitalskatt på fortjenesten av boligsalget.

Hvis du ønsker å lese om skatteregler for andre type utleieforhold, for eksempel utleie av rom i egen bolig, utleie av familieleilighet i egen bolig eller hvordan skattereglene er hvis det er snakk om en kombinasjon av langtidsutleie og kortidsutleie, kan du finne informasjon om dette på Skatteetaten sine nettsider.

Lønnsomhet

Å drive med utleie kan, ikke overraskende, være relativt lønnsomt. Før du tar avgjørelsen om å leie ut, er det imidlertid viktig å være bevisst på de ulike faktorene som kan få konsekvenser for hvor lønnsomt det faktisk vil være for deg å leie ut.  

Å kjøpe for å leie ut

Dersom du velger å kjøpe en leilighet eller bolig som du primært skal leie ut, er det viktig å ta en runde på om den er klar for utleie. Det kan være en del tilpasninger som skal til, og denne utgiften er viktig å ta med i det helhetlige regnestykket. Det kan for eksempel være at du bør pusse opp, skifte ut hvitevarer eller andre ting, eller reparere noe som er ødelagt.

I tillegg til å betale det leiligheten koster, tilkommer det dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. Det kan videre være lurt å forhøre seg med en eiendomsmegler eller utleiemegler når du skal gjøre en beregning på hva du kan regne med å få som leieinntekt, og i denne sammenheng kan du kartlegge leiligheter i området eller tilsvarende områder leies ut for. Det vil gi deg en god indikasjon på hva du kan forvente av leieinntekt.

Skatt

Hvorvidt leieinntekten er skattepliktig eller skattefri avhenger som tidligere nevnt av type eiendom, størrelse og bruken av eiendommen. Hovedregelen er at dersom du leier ut med en fortjeneste på mindre enn 20.000 kroner i året, er det ikke skattepliktig, og det gjelder uavhengig av størrelsen på boligen og hva slags type bolig det er. Dersom leieinntektene dine derimot er høyere enn 20.000 kroner er du i utgangspunktet skattepliktig, og dette gjelder det samlede beløpet med inntekter. Leieinntektene skattlegges som kapitalinntekt og i 2022 er satsen for utleie på 22 prosent.

Kostnader

Det er viktig å være bevisst de ulike kostnadene som følger med det å eie en utleieleilighet. I denne sammenheng skiller man gjerne mellom felleskostnader og vedlikeholdskostnader:

Felleskostnader: Alle leiligheter har felleskostnader, det vil si et fast beløp man betaler hver måned. Felleskostnadene går gjerne til nedbetaling av lån og vedlikehold.

Vedlikeholdskostnader: Hva du kan forvente av vedlikeholdskostnader, varierer i stor grad. Her spiller faktorer som leilighetens alder og tilstand inn.  

Rentekostnader: Hva du må betale i renter på et eventuelt lån, får naturlig nok konsekvenser for lønnsomheten. Du må alltid ta høyde for at renten kan stige. Noen mener det kan være lurt å binde renten på lånet i for eksempel ti år. Da vil regnestykket være mer forutsigbart.

Verdiendring

Som regel vil et boligkjøp være en god og sikker investering. Etter hvert som årene går, stiger normalt boligens verdi. Det vil likevel være lurt å ta høyde for en eventuell nedgang i boligmarkedet.

Når du først har tatt valget om å leie ut, er det også en rekke forhold som kan få konsekvenser for lønnsomheten ved å leie ut. I en undersøkelse gjennomført av husleie.no fremkommer det at 1 av 3 utleiere opplever forsinkelser med tanke på månedsleie. Videre oppgir 50 % at de ikke kjenner til lover og regler rundt utkastelse. Mange har ikke en leiekontrakt som inneholder utkastelsesklausul. Det å kaste ut en leietaker som for eksempel ikke betaler blir dermed en lang, tung og potensielt dyr prosess. Les hele den saken fra Husleie.no på E24 (merk at dette ikke er en redaksjonell sak fra E24, men et betalt produkt som Husleie.no har kjøpt av E24). Et annet økonomisk aspekt er at mange leiligheter blir stående tomme i overgangen mellom to leieforhold. 10 % av alle leiligheter står tomme i minst en måned før det flytter inn en ny leietaker. Mange utleiere vet heller ikke at de kan indeksregulere husleien, og går dermed glipp av inntekter.

Sentrale begreper

Depositum: Depositum er en økonomisk sikkerhet for deg som utleier. Depositumet skal sørge for at utleier får dekket ubetalt husleie eller skader på utleieenheten. Det finnes ikke noe minstebeløp på depositum. Det vanligste er å avtale depositum som tilsvarer tre måneder med husleie. Husleieloven fastslår at det ikke er tillat å kreve depositum som overskrider den samlede inntekten for seks måneder utleie. Det er vanlig å sette depositumet på en sperret konto i leietakers navn. Eventuelle gebyrer for å opprette kontoen står utleier for. Renter fra kontoen skal betales til leietaker hvis ikke annet er avtalt. Store skader på boligen dekkes gjerne av depositumet. Man kan derimot ikke bruke depositumet på å dekke vanlig slitasje og vedlikehold. Denne kostnaden skal utleier dekke, med mindre annet er kontraktfestet i leiekontrakt.

‍Utkastelsesklausul: Dersom du har en utkastelsesklausul med i leiekontrakten, kan du som utleier gå til namsmyndighetene ved ønske om utkastelse. Dette vil forkorte utkastelsesprossesen betydelig, og du vil ikke trenge å gå veien om domstolen.

Vedlikehold: Husleieloven stadfester at det er utleiers ansvar å stå for kostnader knyttet til vedlikehold av husrommet, bygningen og utearealet. Man kan i leiekontrakten sette noe av dette ansvaret over på leietaker.

Husleieloven: Dette er loven som regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leietaker og utleier av boligen. Det er viktig at du som utleier setter deg godt inn i hvilke lover og regler som gjelder ved utleie av bolig.

Viktig å huske på

‍Å leie ut en bolig, leilighet, hybel eller rom i egen bolig kan være lønnsomt, men som denne guiden har vært inne på så er det likevel viktig å ta en del forhåndsregler. På denne måten kan du øke sjansen for å gjøre utleieprosessen så lønnsom som mulig innenfor de gitte reglene.

I forkant er det viktig at du som potensiell utleier tar en grundig vurdering på om det i det hele tatt vil lønne seg for deg å leie ut. Her vil faktorer som kjøp av bolig/leilighet, eventuelle oppgraderinger, leiepris, skatt og eventuelle renter spille inn på det helhetlige regnestykket. Dersom du bestemmer deg for å leie ut, må du ta stilling til leiepris, annonsering av utleieenhet, aktuelle kandidater, visning, leiekontrakt og rutiner ved overtakelse.

Det er viktig å huske på følgende:

En grundig bakgrunnssjekk kan være avgjørende for å finne en god leietaker. Det er vanlig å be aktuelle kandidater om referanser fra tidligere leieforhold eller arbeidsforhold. Man kan også gjennomføre en kredittsjekk for å bekrefte betalingsevne.

Å skrive en god leiekontrakt er viktig. Kontrakten ivaretar dine og leietakers rettigheter og er et viktig dokument dersom konflikt eller usikkerhet oppstår mellom utleier eller leietaker. Det er viktig at kontrakten baserer seg på husleieloven. En god kontrakt bør inneholde utkastelsesklausul og oppsigelsestid samt husregler som for eksempel forbud mot dyrehold eller tobakk.

Avtale om depositum er vanlig når man leier ut. Depositumet skal sørge for at utleier får dekket ubetalt husleie eller skader på utleieenheten. Det finnes ikke noe minstebeløp på depositum. Det vanligste er å avtale depositum som tilsvarer tre måneder med husleie. Husleieloven sier at man ikke kan kreve depositum som overskrider seks måneder med leie.

Det er lurt å dokumentere boligens tilstand med dato, bilder og tekst både før innflytting og etter utflytting. Dette for å unngå unødvendige konflikter uten ordentlig bevis.

Det er i prinsippet mulig å øke husleien, men det kan ikke gjøres til enhver tid, etter eget ønske. I husleieloven står det at du som utleier kan endre leien i samsvar med konsumprisindeksen. Dette er med forutsetning om at leieforholdet har vart i ett år eller mer, og at leien ikke har blitt regulert det siste året. Ønsker du å øke husleien må du varsle leietaker minst en måned før endringen iverksettes.

Husleieloven regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leietaker og utleier av boliger. Det er viktig at du som utleier setter deg godt inn i hvilke lover og regler som gjelder ved utleie av bolig. Dette for å unngå å tape ved en eventuell konflikt mellom deg og leietaker. Et annet tips er å forhøre seg med en advokat eller utleiemegler på forhånd dersom man er usikker på noe.

Korttidsutleie: Selv om de aller fleste velger å inngå leieforhold som strekker seg over en lengre periode, er det de siste årene blitt mer og mer populært å drive med kortidsutleie. Airbnb er for eksempel en nettjeneste hvor turister eller andre interesserte kan leie en bolig, leilighet, hybel eller et rom mens de som eier boligen for eksempel er på ferie. For noen kan slike leieforhold lønne seg, selv om det gjerne er noe mer jobb knyttet til administrering og organisering. Det er viktig å være bevisst på at de samme skattereglene gjelder for denne type utleie.

Bruk av utleiemegler: Hvis man ønsker en større sikkerhet og forutsigbarhet rundt utleie, kan utleiemegler være en gunstig løsning. Fordelen er at det er tidsbesparende og gir en økonomisk og juridisk trygghet. Ulempen er at leieinntektene blir noe redusert, da utleieselskapet gjerne tar en andel av inntekten.