meglersmart
Søk
Vil du vite mer om hva en tilstandsrapport er? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om tilstandsrapporter og mye mer. Følg våre råd og unngå de vanligste feilene. Hva er egentlig en tilstandsrapport, og hva skal den inneholde? Trenger du egentlig en tilstandsrapport, og hva koster den i så fall?
Når du skal selge bolig, er det lurt å få en uavhengig fagperson til å gjennomgå eiendommen for å kartlegge hvilken tilstand den er i. Dette kan også være av interesse dersom du bare er nysgjerrig på tilstanden til en bolig du for eksempel har arvet og kanskje bodd i lenge, eller dersom det er snakk om en forsikringssak.
En tilstandsrapport er et dokument som rett og slett beskriver den konkrete tilstanden på boligen. Denne rapporten omtales også som boligsalgsrapport og boligtilstandsrapport, men selv om mange bruker begrepene om hverandre og de begge kan brukes ved boligsalg, er det likevel en viss forskjell på de ulike rapporttypene. Mens en boligsalgsrapport alltid omfatter hele boligen siden den skal danne et grunnlag for vurderingen før et salg, kan en tilstandsrapport enten omfatte hele boligen eller bare deler av den, alt etter hvilken grunn du har til å bestille en slik rapport. En tilstandsrapport vil dessuten være noe mer utfyllende rent teknisk enn det en boligsalgsrapport vanligvis er.
Når en takstmann skal utarbeide en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport, vurderer han hvilken teknisk standard boligen har og hvilke eventuelle behov for vedlikehold og utbedringer som finnes. Dette er delvis også noe som kan gå fram av en verditakst som takstmenn også kan utarbeide, men en tilstandsrapport vil være mye mer detaljert på selve tilstanden til boligen enn det en verditakst er. Verditaksten på sin side inneholder informasjon om momenter som er avgjørende for boligens verdi, som beliggenhet, utsikt, innsyn og nærhet til sentrum, butikker, skoler og kollektivtrafikk. Derfor er det vanlig at man ved boligsalg legger fram både tilstandsrapport og verditakst, siden disse utfyller hverandre.
Det er takstmenn som utfører undersøkelsen som leder til den endelige tilstandsrapporten. Dette er fagfolk som er i stand til å vurdere byggverk og bygningsdeler, og takstmannen følger en lang sjekkliste der det skal vurderes hva som har behov for fornyelse, hva som må vedlikeholdes og hva som trenger reparasjoner.
Tilstanden de ulike delene av eiendommen har, graderes ut fra et system der tilstandsgradene 0 til 3 angir hvilken tilstandssvekkelse det er snakk om:
TG0: Nytt og ingen symptomer på tilstandssvekkelse.
TG1: Normal slitasje og vedlikehold. Mangel på dokumentasjon ikke vesentlig.
TG2: Vesentlig avvik der byggverket eller delen er sterkt nedslitt, har vesentlig skade eller redusert funksjon. Vedlikehold eller påkostninger kan være mangelfullt eller feil utført. Det kan også være mangel på vesentlig dokumentasjon. Behov for tiltak i løpet av de nærmeste årene.
TG3: Stort eller alvorlig avvik der byggverket eller delen har totalt eller nært forestående funksjonssvikt. Fare for liv og helse. Behov for strakstiltak.
Selv om en tilstandsrapport tradisjonelt sett ikke har fulgt én spesiell mal, er det mange som nå bruker samme felles standard som siden 2013 er blitt brukt til boligsalgsrapporter. Denne standarden – NS 3600 (Norsk Standard 3600) – sikrer at takstmennene forholder seg til samme mal og vurderer ut fra de samme kriteriene når en bolig skal gjennomgås. En slik tilstandsrapport som dette skal etter denne standarden inneholde følgende punkter:
I tillegg beskriver standarden en del forhold som kan bestilles som tilleggsoppdrag etter behov, som energiforbruk og energimerking, støy, vibrasjoner, lydforhold, inneklima, elektromagnetisme, innredningsmuligheter og ombyggingsmuligheter. Ofte vil det være relevant å ha med en del av disse punktene, siden de omfatter ting det ikke sjelden klages på i ettertid.
Tilstandsrapporten skal gi en nokså detaljert vurdering av eiendommen og hvilken tilstand boligen har. Likevel er det viktig å huske at det ikke er alle områder takstmannen har tilstrekkelig kompetanse til å vurdere grundig. Et eksempel på dette er det elektriske anlegget, hvor en takstmann uten elektrikerkompetanse ikke vil kunne vurdere annet enn selve sikringsskapet, sikringer og lignende, samt å inspisere en eventuell samsvarserklæring fra elektriker. Hvis man trenger en grundigere vurdering enn dette, bør man få en elektriker til å sjekke anlegget.
En tilstandsrapport utføres av takstmenn, og prisen varierer fra rundt fem tusen kroner og opp til det dobbelte og vel så det. Hvor mye en slik rapport koster, avhenger av flere faktorer, blant annet hvor stor boligen er og dermed hvor mye som må kontrolleres.
Det er også generelle prisforskjeller fra takstselskap til takstselskap, så det kan være lurt å sjekke litt rundt og innhente tilbud fra flere før du bestemmer deg for en.
Takstmann er ingen beskyttet tittel, så i prinsippet kan hvem som helst kalle seg dette uten å ha noen spesiell utdanning. Det finnes imidlertid sertifiseringsordninger som gjør at du som kunde skal vite med litt større sikkerhet at din takstmann har kunnskaper om det han skal vurdere. Forbrukerrådet anbefaler at du sjekker om takstmannen har SETA-sertifisering, altså en sertifisering godkjent av SETA som er sertifiseringsrådet for takstpersonell i Norge.
Hvis du skal selge boligen din, er det viktig å ha kunnskap om tilstanden den er i. Du kan selge bolig uten å legge fram en tilstandsrapport, men dette anbefales ikke. I etterkant av boligsalg blir det nemlig relativt ofte konflikter fordi det viser seg at det var mangler ved boligen, og dette kan man til en viss grad unngå ved å sørge for å få utarbeidet en grundig tilstandsrapport på forhånd. Så selv om du ikke er pliktig til å framlegge en slik rapport, er du på atskillig tryggere grunn dersom du har sørget for å ha denne dokumentasjonen. En tilstandsrapport eller boligsalgsrapport kan altså forebygge konflikter ved at relevant informasjon om byggetekniske forhold og boligens tilstand er lagt fram og dokumentert. Dermed kan misforståelser unngås, og selv om en slik rapport ikke erstatter verken selgerens opplysningsplikt eller den plikten kjøperen har til selv å undersøke boligen, kan den øke tryggheten for begge parter ved at en uavhengig takstmann har undersøkt tilstanden på de ulike delen av boligen. Etter at det ble innført en felles standard for boligsalgsrapporter, er det dessuten blitt mer forutsigbart hva en slik rapport skal kunne avdekke.
En tilstandsrapport fra en takstmann kan dessuten ses på som et hjelpemiddel til å finne ut hva som trengs av utbedringer i boligen din i tiden framover, så selv om du ikke nødvendigvis har tenkt å selge riktig ennå, vil en slik rapport gi en pekepinn på hva du bør prioritere å gjøre noe med i årene som kommer. Selv om en tilstandsrapport koster noen tusenlapper, alt etter hvor omfattende undersøkelsen skal være og hvor stor boligen er, vil det være en god investering for å få avdekket eventuelle feil eller mangler. Som selger har du opplysningsplikt som ofte overgår den plikten kjøperen har for å undersøke boligen, og du kan derfor risikere å bli erstatningspliktig dersom kjøper i ettertid oppdager mangler det ikke ble opplyst om. En tilstandsrapport vil i mange tilfeller kunne forebygge en slik situasjon.
Begrepet tilstandsrapport og boligsalgsrapport brukes av og til om hverandre, og det er ikke så rart, for begge to er rapporter om boligens tekniske tilstand, og begge er både detaljrike og grundige. Det er imidlertid en viss forskjell på de to rapportene. Der en boligsalgsrapport, som navnet tilsier, er rettet mot boligsalg og tar for seg det som er nødvendig å vite med tanke på boligsalg og eierskifte, vil en tilstandsrapport også kunne fungere som informasjon til deg om hva du bør planlegge av vedlikehold og utbedringer i årene som kommer. Har du bodd i boligen din svært lenge uten å ha hatt en slik vurdering, kan det være av nytte å få en takstmann til å gjennomgå eiendommen slik at du får mer fagmessig informasjon om hvilken tilstand boligen er i.
En takstmann kan også utarbeide en verditakst som er en mer overflatisk gjennomgang av boligen, og som også tar hensyn til andre ting som kan være av stor betydning for selve verdien, som beliggenhet, innsyn, utsikt og hvor langt det er til sentrum, kollektivtilbud, butikker, skoler og lignende. Denne erstatter på ingen måte en tilstandsrapport som går atskillig grundigere til verks rent teknisk, men sammen kan de to rapportene gi et godt bilde på hva boligen faktisk er verdt.
Når du har funnet ut hvilken takstmann du vil bruke, avtaler dere en dato for inspeksjon. Hvor lang tid en slik gjennomgang vil ta, varierer naturlig nok etter hvor stor boligen som skal inspiseres er. Takstmannen skal måle opp boligens areal og bestemme hva som regnes som P-rom (primærrom) og S-rom (sekundærrom). P-rom er det som tidligere ble kalt boligareal og som omfatter gang, stue, kjøkken, bad og soverom, samt øvrige rom det er naturlig for beboerne å oppholde seg i over lengre tid. Sekundærrom er arealer som har en litt annen funksjon, som blant annet kjeller, bod, garderobe, teknisk rom, matkjeller og innglasset balkong. Alle disse rommene skal takstmannen gå gjennom for å sjekke tilstanden.
Før takstmannen kommer, er det viktig at du gjør en del forberedelser. Det er en fordel om boligen er ryddig og ren, selv om du ikke trenger å ha det så strøkent som du ville hatt det dersom det skulle gjøres klart til visning. Takstmannen skal blant annet sjekke rørene under kjøkkenvasken og servanten på badet, så sørg for at det er ryddig og oversiktlig i skapene slik at han lettere kommer til. Slukene i alle våtrom skal også sjekkes, så de bør være renset. Bor du i et rekkehus eller enebolig, skal takstmannen undersøke også loft og eventuell krypkjeller. Rydd unna ting som eventuelt står i veien, og ha en stige klar. Finn dessuten fram alle relevante dokumenter du har som dreier seg om boligen. Ofte vil du på forhånd få tilsendt en sjekkliste for opplysninger du også bør ha klare til takstmannen kommer. Dette kan for eksempel dreie seg om informasjon det kan være greit å legge fram i forkant av et salg, som nivå på kommunale avgifter, kabel-tv og omtrentlig strømforbruk.
En tilstandsrapport skal utarbeides av en takstmann. Takstmann er ingen beskyttet tittel, og i utgangspunktet stilles det derfor ingen faste krav om noen spesiell utdanning for å kunne kalle seg dette. En takstmann bær imidlertid ha lang erfaring innen bransjen han skal jobbe med taksering i. En takstmann innen bygg og eiendom har ofte både utdanning og lang erfaring fra byggebransjen, for eksempel som byggmester, murmester, tømmermester, ingeniør eller arkitekt. Det finnes en sertifiseringsordning for takstmenn i denne bransjen, og det anbefales alltid at du sjekker at takstmannen har riktig sertifisering før du bestiller en tilstandsvurdering. Lang erfaring og gode skussmål er vel så viktig som pris når du skal velge takstmann.
Hvis du skal kjøpe bolig og får en salgsoppgave med tilstandsrapport for boligen du ser på, er det svært viktig at du leser rapporten nøye. I takstmannens konklusjon som gjerne står helt i begynnelsen av tilstandsrapporten, vil du se en oppsummering av de viktigste funnene han har gjort, både om det som er oppgradert i boligen og det som eventuelt ikke er så bra. Sørg for å ta en kritisk gjennomgang av alle punktene i rapporten, spesielt der takstmannen har gjort anmerkninger. De avsnittene som handler om bad, våtrom, elektrisk anlegg, drenering, røropplegg og taktekking bør også leses grundig, siden dette er områder det er kostbart å utbedre eller bytte. Det kan samtidig være verdt å ha i bakhodet at tilstandsgrader og levetidsbetraktninger ikke er «skrevet i stein», men anslag på en tilstand eller antatt levetid. Man bør derfor ikke se seg blind på disse tallene, siden for eksempel vinduer kan ha både kortere og lengre levetid enn levetidsbetraktningene, alt etter hvor godt vedlikeholdt de er blitt i årenes løp.
Det er viktig å huske at en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport ikke erstatter selgerens opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen. Rapporten skal imidlertid øke tryggheten for begge parter ved at tilstanden på boligen er gjennomgått av fagfolk.
Stortinget vedtok i 2019 endringer i avhendingsloven, noe som er ment å skulle føre til en bedre og tryggere bolighandel. Loven er foreløpig ikke trådt i kraft.
Etter de nye reglene kan kjøperen kreve erstatning for en mangel ved en brukt bolig dersom den overstiger 10.000 kroner. Hittil har lovverket vært slik at en bolig kan selges «som den er», noe som innebærer at den må være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente dersom han kan kreve erstatning. Dermed får de som skal selge bolig enda større ansvar for det som måtte være av eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen. Når den nye loven trer i kraft, vil det bli viktig for selgerne å gi mest mulig informasjon om boligen før den selges. Samtidig vil det bli stilt strengere krav både til takstmennenes kompetanse og til utforming av tilstandsrapporten. Samtidig får kjøperen større ansvar for å lese rapporter og dokumenter nøye. Intensjonen er altså at både selger og kjøper skal være mer trygge på dokumentasjonen og at man dermed kan unngå eventuelle konflikter etter at handelen er gjennomført.
