Selge leilighet: En komplett guide (uten megler, pris, skatt)

Bare tanken på å selge bolig kan være både tung og overveldende. Mange ser for seg at boligsalg vil bli en tidkrevende prosess, og det er nok lurt å forberede seg på en del arbeid. Det er en rekke ting å tenke på når man skal gjøre hjemmet sitt klart for visning og salg, og for at det skal gå enklest mulig anbefales det at man starter planleggingen i god tid. En av de viktigste årsakene til å planlegge lang tid i forveien er selvfølgelig for å ha anledning til å oppnå høyest mulig pris for boligen. Boligsalg og -kjøp er en stor avgjørelse, og ofte er det mye penger er involvert. Ved å være godt forberedt kan man blant annet finne ut hvordan man kan kutte ned på kostnadene rundt salget. I tillegg finnes det kanskje muligheter for å sette i gang tiltak som kan øke boligens verdi, som for eksempel en enkel oppussing.

Introduksjon til boligsalg

Det aller første man bør gjøre før man planlegger salg av bolig er å gå grundig igjennom privatøkonomien, og finne ut om det faktisk er gjennomførbart å selge. Siden boligprisene i Norge har steget de siste årene vil de færreste tape penger på å selge en bolig. De stigende prisene har kanskje også ført til at mange ser for seg en betydelig økonomisk gevinst ved å selge, men det er ikke nødvendigvis tilfellet for alle. Et boligsalg kan være en kostbar prosess, og det må man selvfølgelig ta med i beregningen. Dersom man selv bor i boligen må man også tenke over hvor eller hvordan man skal bo etter salget, og om det vil være en bedre økonomisk situasjon enn den man har i dag. Dersom man ikke bor i boligen kan en eventuell gevinst være skattepliktig, og man vil få et lavere overskudd enn man regnet med.

Hvis man finner ut at salg er den riktige løsningen kan det være lurt å regne ut hvor mye penger man kan bruke på salget. For noen er det kanskje mulig å sette av midler til å investere i oppussing som kan øke boligens verdi. Andre bør kanskje heller stramme inn, og sette opp et strengt budsjett for utgifter til salgsprosessen. Uansett hvilken situasjon man befinner seg i, eller hva motivasjonen for å selge er, må man ha god oversikt over hvordan boligsalget påvirker privatøkonomien. Konsekvensen av å ha dårlig oversikt over økonomien kan være at overskuddet fra salget forsvinner i utgifter som kunne vært unngått med bedre planlegging.

Dersom man går med planer om å selge bolig kan man begynne med å tenke gjennom om man ønsker å gjøre det enklest mulig eller om man ønsker å gjøre en innsats selv for å få ned prisen på selve salgsprosessen. Valget vil i så fall ofte stå mellom å ansette en megler som vil organiserer store deler av salgsprosessen, eller å gjøre mest mulig selv og bare leie inn fagfolk til enkeltoppgaver. Begge alternativene har sine fordeler, og det er ikke noe som er riktige eller feil metode. Det viktigste er at man finner den beste løsningen for sin situasjon. For å være sikker på at man tar det rette valget bør man sette seg inn i hva de ulike alternativene innebærer før man starter prosessen.

Bør man velge megler eller kan man selge selv?

Å selge bolig kan være ekstremt krevende, og det er nok derfor de aller fleste velger å få hjelp av eiendomsmegler. Mange tenker kanskje at det å ansette megler er et nødvendig onde, for det kan utvilsomt fremstå som en dyr tjeneste. Betaling til megler vil gjerne være enten provisjon av salgssum, timepris per time brukt av megler, eller en kombinasjon av de to. Fordelen med å overlate salget til megler er først og fremst at man sparer mye tid. Meglerens erfaring og kontakter vil gjøre at store deler av prosessen går på skinner, uten at man selv trenger å være involvert i særlig grad. I tillegg til forarbeidet vil megleren også ta seg av kundekontakt og selve salget. Å ha en erfaren tredjepart involvert kan skape trygghet rundt salgsavtalen, både for selger og kjøper. Når man vurderer om man skal ansette megler bør man ikke bare fokusere på hvilke praktiske oppgaver man betaler for, men også tenke over at man får med meglers kunnskap og erfaring på kjøpet.

Det er fullt lovlig å selge bolig på egenhånd. Det er ingen tvil om at man kan spare penger dersom man organiserer salget selv, men det gjelder nok først og fremst dersom man er en velorganisert person. Hvis man stoler på sine egne evner til å håndtere et boligsalg er det store deler av prosessen man kan gjøre selv, og hvis det er elementer man er usikker på kan man ansette fagpersoner til å utføre akkurat dette. Dersom man ikke har så mye erfaring med markedsføring og annonsering på nett, kan det for eksempel være en ide å ansette et firma til å produsere salgsoppgave og markedsføre salget. Nedenfor følger en liste over elementer man må gjennom for å organisere et vellykket boligsalg.

• Få bekreftet grunnboksutskrift. Dette kan man kjøpe fra Statens kartverk. Servitutter som ikke er tinglyst vil ikke fremgå her. Slike opplysninger må innhentes fra naboer og tidligere eiere. Man må også innhente opplysninger om eventuell forkjøpsrett.
• Innhent informasjon om boligen fra kommunen. Dette kan inkludere reguleringsplaner, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, pålegg fra offentlige myndigheter, informasjon om eventuelle utleieforhold, målebrev og ligningsverdi og kommunale avgifter
• Anskaff prisopplysninger angående hva tilsvarende boliger selges for. Gå på visninger, se på annonser, sjekk med boligbyggelaget og lignende.
• Man bør anskaffe en tilstandsrapport for boligen. Dette vil minske risikoen for kostbare konflikter i ettertid. Tilstandsrapporten utarbeides av en takstmann.
• Man bør lage en salgsoppgave som kan deles ut til potensielle kjøpere. Salgsoppgaven må inneholde relevante opplysninger om boligen.
• Tenk gjennom hvordan boligsalget skal annonseres. Det finnes mange alternativer, som for eksempel aviser, nettportaler, sosiale medier, venner og kjente.
• Gjør boligen klar for visning. Man bør sette av godt med tid, og være tilgjengelig for å presentere et realistisk bilde av boligen til potensielle kjøpere.
• Arranger budrunde. Husk at det er regler for hvordan budrunden skal gjennomføres.
• Formaliser avtalen skriftlig i en kjøpskontrakt. Man kan gjerne benytte seg av standardkontrakt. Overføring av eiendom skjer når kjøper og selger fyller ut Skjema for tinglysning av eierskifte og sender til Kartverket.
• Ordne oppgjør ved betaling, tinglysning, samt sletting av heftelser.

Hva koster det å selge en bolig?

Prisen for å selge en bolig vil naturlig nok variere ut i fra om man ansetter megler eller selger selv. Dersom man ønsker å selge gjennom megler vil prisen være avhengig av faktorer som boligens utseende, hvor den ligger, og hvilken megler man ansetter. Eiendomsmegler tilbyr ofte to alternativer for betaling, enten provisjon av salgssum eller timepris. Provisjon i eiendomsbransjen ligger normalt mellom 1-3,6 prosent av salgsprisen. Totalprisen vil i slike tilfeller være avhengig av boligens prisklasse. Timeprisen til megler ligger ofte mellom 1700 - 2000 kroner, men dette er gjerne avhengig av meglers erfaring og ansiennitet. Det er lurt å kontakte flere meglere og forhøre seg om pris og betingelser før man bestemmer seg. Det er også mulig å prøve å forhandle om pris og betingelser, men om det fører frem vil være avhengig av det aktuelle boligmarkedet og meglers erfaring i bransjen.

Nyutdannede meglere er nok mer åpne for forhandlinger da de gjerne ønsker å utvide sin kundeportefølje. Utover meglers salær kan det tilkomme en del faste utgifter for innhenting av informasjon fra kommunen, kartverket, forretningsfører, markedsføring og lignende. Hvis man i tillegg vil ha utført tjenester som gjøres av andre enn megler, som taksering, tilstandsrapport, boligsalgsrapport og/eller forsikringer kommer også dette i tillegg. Å anslå en generell totalsum for salg av bolig gjennom megler er vanskelig. Det vil være mer fornuftig å beregne prisen basert på hvert enkelt tilfelle. Prisen vil variere ut i fra hvilke tjenester selger ønsker å inkludere, i tillegg til hvor mye tid og penger man er villig til å bruke på markedsføring av boligen. Man bør også være klar over at den endelige prisen kan være avhengig av hvor lang tid det tar å finne en interessert kjøper. Dersom boligen ikke blir solgt etter først visning kan kostnadene øke. Det er derfor vanskelig å anslå en endelig pris, men det er ofte vanlig å bruke minst 100.000 kroner for alt.

Dersom man velger å gjennomføre boligsalg på egenhånd vil man unngå å måtte betale eiendomsmeglers salær. Dette kan for mange være avgjørende da kostnader til megler kan utgjøre en stor del av den fortjenesten man oppnår ved boligsalget. Det kan være mye å tjene på å bruke av sin egen tid på å selge bolig. Det er vanskelig å anslå hvor mye man kan tjene ved å selge selv, eller hvor mye det vil koste å selge på egenhånd. Dette er avhengig av hvor stor del av jobben man ønsker å utføre selv. For mange vil det være naturlig å leie inn fagpersoner til å utføre deler av prosessen. Dette gjelder for eksempel utforming av salgsoppgave, markedsføring og annonsering. Andre oppgaver må utføres av fagpersoner, som taksering og tilstandsrapport. Man må være klar over at noen elementer må man uansett betale for, som for eksempel anskaffelse av grunnboksutskrift. Det er også sterkt anbefalt at man får hjelp av advokat eller tilsvarende til å formalisere det endelige salget.

Skatteregler for salg av bolig

Det kan være mye penger å spare på å sette seg inn i skattereglene for salg av egen bolig. Dette gjelder særlig hvis man nylig har kjøpt bolig, eller dersom man ikke har bodd i boligen den tiden man har eid den. Hovedregelen for skatt ved salg av bolig tilsier at gevinst ved salg av egen bolig er skattefri. Selger man boligen med tap er tapet ikke fradragsberettiget. Skattefrihet gjelder kun dersom vilkårene knyttet til eier- og botid er oppfylt. I beregning av eier- eller botid er det er viktig å huske på at boligen regnes som solgt idet selger har akseptert et bud fra kjøper.

Vilkår for eiertid er oppfylt dersom salget skjer eller avtales mer enn ett år (12 måneder) etter at boligen ble ervervet. Eiertid er den tiden man har eid boligen, og regnes som regel fra det tidspunktet man overtok den faktiske råderetten over boligen. Dette er uavhengig av om man kjøpte, arvet, eller mottok boligen som gave. Dersom man har bygget boligen selv regnes eiertiden fra den datoen man tok boligen i bruk eller fra den datoen ferdigattesten viser at den var oppført. Det er det tidligste av disse tidspunktene som gjelder. Dersom en av ektefellene eide boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette som eiertid også for den andre ektefellen.

Vilkår for botid er oppfylt dersom man som eier har brukt boligen til egen bolig i minst ett år (12 måneder) i løpet av de siste to årene (24 måneder) før salget skjer. Den skattemessige botiden starter ved innflytting, og det er faktisk innflytting som gjelder. Dersom en av ektefellene har brukt boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette som botid også for den andre ektefellen. Dette gjelder også om den ektefellen som først bodde i boligen er død når boligen blir solgt. Dersom man leier ut deler av boligen regnes det som botid hvis man selv har bodd i hoveddelen av boligen. Har man derimot bodd i en mindre del av boligen, mens man har leid ut den større delen, er det kun den delen man har bodd i som kan selges skattefritt.

Man må alltid skatte av gevinsten ved boligsalget dersom man selger en utleiebolig man aldri har bodd i, eller dersom man har bodd i boligen i mindre enn et år (12 måneder) før den selges. Egne regler gjelder også for sekundær- og fritidsboliger.

Dersom kravet til eier- og botid ikke er oppfylt vil gevinsten være skattepliktig. Beløpet det beregnes skatt på er differansen mellom det man kjøpte boligen for (inngangsverdien) og hva man solgte for (utgangsverdien). Verdien på boligen ved kjøpstidspunkt bestemmes i utgangspunktet av hva boligen kostet. Man kan forhøye inngangsverdien dersom man kan dokumentere påkostninger utover normalt vedlikehold. Man kan også trekke fra kostnader for salget, som meglerhonorar, utgifter til takst, annonsering og så videre. Ved å øke inngangsverdien og senke utgangsverdien vil man redusere gevinsten, og dermed også pålagt skatt. Selger man boligen med tap uten at eier- og botidskravet er oppfylt er tapet fradragsberettiget.

Dersom boligen er ervervet via arv, forskudd på arv eller gavesalg bør man sette seg inn i skattereglene før man selger. Dette gjelder særlig dersom man ikke oppfyller vilkårene for eie- eller botid. Enkelt forklart kan man si at det avgjørende elementet er hva som regnes som boligens inngangsverdi ved et salg, og om gevinsten er skattepliktig. Dersom man har «arvet» den opprinnelige eierens inngangsverdi, og selger i dagens marked kan differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi være stor, noe som vil føre til høy skatt. Har man derimot overtatt en bolig som på ervervelsestidspunktet kunne vært solgt skattefritt kan man sette inngangsverdien til markedsprisen ved overtakelsen. Selger man boligen kort tid etterpå vil differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi være lav, og den skattepliktige gevinsten vil være minimal. Den ideelle situasjonen ved arv, forskudd på arv eller gavesalg er gjerne at man setter seg inn i skattereglene før man overfører bolig til neste generasjon. Konsekvensene kan i verste fall bli et skikkelig skattesmell for mottaker, for ikke å snakke om familiekonflikter dersom det er mer enn en person som har krav på arv.

Beste tid for boligsalg

Mange som skal selge bolig ønsker å vite om det er lurt å selge akkurat nå. Mediene rapporterer stadig om økende og synkende boligpriser. Det kan jo få noen og enhver til å undres over om det finnes en spesielt passende tid å selge bolig. Boligprisene reguleres av to faktorer; antallet boliger til salgs i det lokale marked og antallet kjøpere på jakt i det samme markedet. Statistikken sier at boligprisene i snitt øker mest på begynnelsen av året, før det blir en liten pause i juli, og så blir det en økning igjen i august, med synkende priser frem mot jul. Dette skyldes at det er færre boliger til salgs på begynnelsen av året og i fellesferien, og det er derfor man ser prisvekst i januar og august. I Norge er kjøpermassen relativt stabil året rundt, noe som gjør at det er tilbudet som påvirker prisene mest. Når det er få boliger til salgs øker prisene, når det er mange til salgs går prisene ned. Det er derfor best å selge når det er få andre boliger til salgs i den samme prisklassen. Da vil det være lettere å få kjøpere på visning, og forhåpentligvis flere bud på boligen. Basert på statistikken vil det tilsi at man burde legge ut bolig for salg i januar eller juni, men dersom alle andre som skal selge tenker det samme vil man få motsatt trend, og prisene vil synke. Det kan derfor være vanskelig å komme med noen konkrete råd til når på året man bør selge.

Årstidene kan også ha litt å si for hvem som legger inn bud på ulike bolig. Dersom man har hage er det kanskje best å arrangere visning når det blomstrer og uteområdet viser seg fra sin beste side. Mens en liten bolig i en universitetsby med mange studenter bør legges ut for salg når nye studenter er på jakt etter et sted å bo.

Stor forskjell med liten innsats

Når man planlegger å selge bolig kan det som nevnt være mye å spare på å planlegge i god tid, kutte utgifter og vurdere skatteregler. Dette er ikke det eneste man kan gjøre for å øke mulighetene for et vellykket boligsalg. Den avgjørende faktoren vil alltid være å finne den ene kjøperen som ønsker å bo i akkurat din leilighet! For de fleste er det førsteinntrykket man får når man kommer på visning som betyr mest. Kanskje er det noe så enkelt som en vase med fine blomster i vinduskarmen som gjør at den riktige kjøperen bestemmer seg for å legge inn bud.

Det er et godt tips å prøve å se boligen med nye øyne når den skal forberedes for salg. Kanskje har man sett seg litt blind på feil og mangler som har vært der i årevis. Det er anbefalt å utbedre alvorlige feil og mangler ved boligen, som råte eller mugg på badet, da dette er ting som kan føre til at man ikke får inn et eneste bud. Det er også lurt å fikse småfeil som ikke krever store anstrengelser, som dryppende kraner og løse håndtak.

Når det kommer til mellomstore prosjekt, som å renovere badet og/eller kjøkkenet er det ikke like lett å gi et fasitsvar. Man vil nok kunne forvente å få mer for en nyoppusset leilighet, men det er ikke sikkert den økte verdien vil være vesentlig mer enn det man brukte på oppussingen. En oppussing kan være både kostbar og tidkrevende, og det er også en fare for at man velger en stil som ikke appellerer til potensielle kjøpere. Hvis man ser at noen rom ikke gir et godt inntrykk kan man heller satse på en enkel oppgradering, som å male eller bytte ut skapfronter og møbler. Dersom man har ansatt megler vil denne gjerne komme med råd om hva det lønner seg å fikse, og hva man kan la være som det er.

Før visning må man selvfølgelig rydde og innrede på en slik måte at boligens gode sider kommer frem. Dette betyr at man må få bort rot, overflødige pyntegjenstander og personlige eiendeler. Det er viktig at boligen ikke er overmøblert. Bruke gjerne litt ekstra tid på å gjøre inngangspartiet fint, da dette er det første en kjøper vil se. Dersom det er trangt kan man med fordel male i en lys farge, og kanskje innrede med speil for å øke romfølelsen. Man kan også innrede med elementer som står til den årstiden man befinner seg i. På våren kan man sette frem fine blomster og planter, mens om vinteren passer det med et fint pledd i sofaen og ild i peisen. Man skal vise at her er det mulig å trives, på samme måte som man selv har gjort.